Inkomensgrens sociale huur bakent de doelgroep niet goed af

De doelgroep voor de sociale huursector – de huishoudens die een sociale huurwoning mogen huren – is afgebakend door een inkomensgrens. Huishoudens met een inkomen bóven deze grens komen bij verhuizing in principe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. De achterliggende reden voor deze inkomensgrens is een beslissing van de Europese Commissie. De EC stelde dat woningcorporaties en commerciële verhuurders in ‘open competitie’ waren met elkaar. Dit werd als oneerlijke concurrentie gezien, omdat woningcorporaties indirect staatssteun ontvangen, waardoor zij minder huur hoeven te vragen dan commerciële partijen. Woningcorporaties zouden zich daarom meer moeten richten op huishoudens met de laagste inkomens voor wie de markt geen oplossing biedt.

Dat er een zekere afbakening is van de doelgroep voor sociale huurwoningen wordt over het algemeen wel als iets redelijks gezien. Veel meer verschilt men van mening over de exacte invulling en hoogte van de grens. Op dit moment is de grens voor alle typen huishoudens gelijk. In 2012 (omdat voor het onderzoek WoON2012 is gebruikt, hebben alle bedragen e.d. peiljaar 2012) lag deze grens op een verzamelinkomen van €34.085. Verdien je als huishouden méér dan dit bedrag, dan kom je in principe niet in aanmerking voor een sociale huurwoning en ben je dus aangewezen op de markt.

Budget voor woonlasten

De vraag die opkomt is: kunnen huishoudens met een inkomen van méér dan €34.085 ook daadwerkelijk op de markt terecht? Daarvoor zijn twee vragen van belang. Ten eerste: wat voor budget houden huishoudens bij dit inkomen over voor woonlasten? Ten tweede: is er voor dit bedrag voldoende aanbod in de markt? Het antwoord op de eerste vraag is natuurlijk van tal van factoren afhankelijk. Een belangrijke is daarbij de huishoudsamenstelling, zo stelt ook het Nibud. Zij maken jaarlijks allerlei tabellen over minimale en gemiddelde uitgaven van huishoudens. Op basis van deze gegevens en een aantal aannames, kan ongeveer berekend worden hoeveel geld huishoudens overhouden voor woonlasten. Bij de huidige inkomensgrens houdt een eenpersoonshuishouden 2 tot 3 keer zoveel budget over voor woonlasten dan een paar met 2 of 3 kinderen (zie de tabel hieronder). Hieruit kun je stellen dat de verschillen tussen diverse huistypes groter zijn dan de huidige uniforme inkomensgrens impliceert. Het differentiëren van de inkomensgrens zou de doelgroep dan ook veel beter af kunnen bakenen.

Tabel 1: Budget voor woonlasten bij huidige, uniforme inkomensgrens. Bewerkt naar: Nibud (2012)

Vraag- en aanbodverhouding

Op welk inkomen zouden die gedifferentieerde inkomensgrenzen dan moeten komen te liggen? Hier komt ook de tweede vraag om de hoek kijken: hoe zit het met het aanbod in de markt? Idealiter zou je de volgende situatie willen zien. In een zekere regio zijn er vanaf een huurprijs van, bijvoorbeeld, 600 euro voldoende woningen te huur van marktpartijen. Vervolgens bereken je bij welk inkomen huishoudens een huur van 600 euro kunnen betalen. Dat is de inkomensgrens. Huishoudens die minder dan die grens verdienen, kunnen minder dan 600 euro aan woonlasten uitgeven en zijn aangewezen op de sociale huursector.

Het probleem is echter dat deze situatie niet bestaat. Voor vier verschillende regio’s zijn de vraag- en aanbodverhoudingen onderzocht. Hieruit komt een aantal zaken naar voren. Allereerst zijn er grote regionale verschillen. Zo is de regio Zeeland onderzocht. Daar is het aanbod veel toereikender dan in bijvoorbeeld de eveneens onderzochte regio Utrecht. Ten tweede is er een verschil tussen het statisch aanbod en het vrijkomend aanbod. Waar in sommige regio’s en voor sommige huishoudtypes het statisch aanbod (alle woningen bij elkaar opgeteld, ongeacht hoe snel deze woningen vrijkomen) redelijk overeenkomt met het totaal aantal huishoudens (uitgesplitst naar inkomen, woonwensen, etc.), komen er veel te weinig woningen (vrije huur en koop) vrij. Hierdoor zijn sommige huishoudens dus in zekere zin ook aangewezen op de sociale huursector. Ten derde kan op dit moment niet goed worden vastgesteld vanaf welke huurprijs ‘de markt’ voldoende woningen zou kunnen aanbieden. Grotere woningen, voor bijvoorbeeld gezinnen, zullen pas bij een wat hogere huurprijs rendabel zijn voor commerciële aanbieders. Deze huishoudens zullen daarmee langer aangewezen zijn op de sociale huursector. Maar kleinere huishoudens, zoals eenpersoonshuishoudens, zullen wellicht al met een inkomen dat duizenden euro’s ónder de huidige inkomensgrens ligt, op de markt terecht kunnen. Dat commerciële partijen nu voor hen nauwelijks woningen bouwen kan komen omdat deze eenpersoonshuishoudens nu (deels) in de sociale huursector terecht kunnen. Er is dus nu nauwelijks vraag, waardoor het aanbod beperkt is. Maar zomaar de inkomensgrens voor kleine huishoudens omlaag gooien is ook onverstandig. Het zal namelijk even duren voordat er voldoende aanbod is buiten de markt.

Conclusie

Verschillende huishoudtypes hebben bij hetzelfde inkomen verschillende budgetten voor woonlasten. De huidige uniforme inkomensgrens reflecteert dit niet en bakent daarmee de doelgroep niet goed af. Een gedifferentieerde inkomensgrens bakent de doelgroep veel beter af.

Het invoeren van zo’n grens is echter een ingewikkelde exercitie. Bij voorkeur zou je de grens baseren op het aanbod in de markt. Maar het is, om diverse redenen, erg lastig om precies te bepalen vanaf welke huurprijs in de markt dit aanbod beschikbaar is. Als de grens gedifferentieerd wordt zonder rekening te houden met het daadwerkelijke aanbod in de markt, zal dit met name voor kleinere huishoudens tot problemen leiden. Voor hen zal de grens dalen maar het aanbod in de markt is nu zeer beperkt. Wanneer daarentegen gewacht wordt met het differentiëren van de grens zal ook de vraag naar kleinere woningen op de markt niet significant toenemen, omdat kleinere huishoudens nog tot de doelgroep van de sociale huursector behoren. Tegelijkertijd blijven grotere huishoudens die nu net niet tot de doelgroep behoren langer tussen wal en schip zitten. Een gedifferentieerde inkomensgrens bakent de doelgroep in theorie beter af, maar of dit in de praktijk ook leidt tot een beter functionerende woningmarkt is van diverse factoren afhankelijk.