Integraal ontwikkelen aan de stadsranden, zo doe je dat

In Nederland woedt een ware strijd om de ruimte. De woningnood loopt op en bouwlocaties zijn onvoldoende voorhanden. Tegelijkertijd is er steeds minder ruimte voor werklocaties. En laten we de ruimtelijke impact van de energietransitie en klimaatadaptatie niet vergeten. Zonnepanelen en windmolens leggen beslag op grote stukken grond, en ook mitigatie van de effecten van klimaatverandering legt beslag op schaarse stukjes stad en land. Waar gaan we dus bouwen? Die vraag stond centraal bij het webinar ‘Druk op de randen van het stedelijk gebied’ op donderdag 21 januari door Stadszaken en ROmagazine, in samenwerking met KuiperCompagnons en TwynstraGudde.

Niet simpel

Gijs van den Boomen, directeur KuiperCompagnons, introduceert de ruimtelijke spanningen in Nederland: "Nederland is nog niet af. De transformatie is pas net begonnen, en met even snel woningen bouwen kom je niet meer weg. Er komt tegenwoordig zoveel bij kijken. Denk aan klimaatadaptatie en de ontwikkeling van landschappen." Dit maakt dat werken aan het landschap volgens Van den Boomen steeds belangrijker wordt bij gebiedsontwikkelingen.

Inbreiden en verdichten is al jaren het mantra in de ruimtelijke ordening en de grote steden zijn de plekken waar het moet gebeuren. Toch komen met de toenemende druk op de woningmarkt de laatste tijd steeds vaker de stadsranden weer in beeld voor woningbouw, ook bij kleinere steden en dorpen. De verschillende opgaven in het ruimtelijk domein maken echter dat bouwen aan de stadsranden geen sinecure is. Marco van Lente, partner bij TwynstraGudde: "De trend is lang binnenstedelijk ontwikkelen geweest, maar in de toekomst is bouwen buiten de stad nodig." Het is volgens hem echter een misverstand dat buitenstedelijk bouwen makkelijk zou zijn. Uitleglocaties zijn niet simpel, legt hij uit, want daar is een integrale benadering van woningbouw nodig, waarbij aandacht is voor wateropvang, energievoorziening, circulariteit en biodiversiteit.

Ook financieel gezien is buitenstedelijk ontwikkelen volgens Van Lente niet per se voordelig. Kosten voor het bouwrijp maken van de landbouwgronden en de aanleg van de benodigde infrastructuur leggen druk op de businesscase van de ontwikkeling. Actieve grondpolitiek kan daarbij een uitweg bieden. Sinds de vorige crisis hebben veel gemeenten hun gronden afgestoten, maar sinds kort lijkt actief grondbeleid weer hoger op de gemeentelijke agenda’s te staan.

Van Lente moedigt deze ontwikkeling aan. "Met actief grondbeleid hebben gemeenten meer regie over de woningbouwontwikkeling en wordt het bouwen goedkoper." Ook geeft een grondpositie een gemeente meer sturingsmiddelen, bijvoorbeeld op woningproducten die voor ontwikkelaars minder interessant zijn. Verder is volgens Van Lente meer ondersteuning vanuit het Rijk nodig. "Het Rijk droeg zes miljard euro bij aan de ontwikkeling van Vinex-locaties. De huidige woningbouwimpuls bedraagt slechts één miljard."

Amersfoort: gebrek aan financiële middelen

Hoe de ruimtelijke spanningen op gemeenteniveau terugkomen, blijkt uit de bijdrage van wethouder Astrid Janssen van Amersfoort. De opgaven in deze gemeenten zijn exemplarisch voor opgaven elders in het land. De nood tot op hoog tempo bijbouwen is er groot. Janssen: "In Amersfoort werd een woning in 2020 voor gemiddeld 407 duizend euro verkocht. We moeten dus heel veel woningen bijbouwen om een inclusieve stad te blijven, zeker voor de middeninkomens en mensen met een wat kleinere portemonnee."

De discussie over al dan niet binnen- of buitenstedelijk bouwen is volgens de wethouder vooral academisch van aard. Amersfoort kijkt naar zowel binnenstedelijke als buitenstedelijke locaties voor realisatie van de benodigde woningen. "Maar we zijn wel heel erg zuinig op de stadsranden. Groen moet meegroeien met de stad, want mensen die in de stad wonen hebben daar behoefte aan. Het groen aan de stadsranden is heel waardevol. Bouw dat niet vol."

De Amersfoortse woningbouwopgave staat volgens Janssen steeds meer in beeld bij de landelijke overheid. Zo is een woondeal waarin Utrecht en Amersfoort samen optreden in de maak. Daarnaast ligt er een aanvraag voor gelden uit de tweede tranche van de woningbouwimpuls. "We moeten hier ook samen aan werken. Want als Amersfoort redden we het binnenstedelijke bouwen niet in ons eentje."

Sanering van bedrijven en hoge grondprijzen op gronden die de gemeente niet in het bezit heeft, bemoeilijken de woningbouwontwikkelingen. Regionaal samenwerken en rijkssteun kunnen op dit vlak helpen. Janssen: "Kijk, binnenstedelijke ruimte is er wel. Maar er is ook gewoon geld nodig." Het gebrek aan financiële middelen beperkt Amersfoort ook in het voeren van een actieve grondpolitiek, waarmee de mogelijkheid op sturing bij de woningbouwontwikkeling beperkter is dan bij grondeigenaarschap.

Harderwijk: zorg dragen voor je inwoners

Dan Harderwijk. Wethouder Jeroen De Jong legt uit hoe de gemeente de randen van de stad opzoekt. Harderwijk ligt ingesloten tussen bos en water dat een Natura-2000-status heeft. "Het uitloopgebied is dus onze klem. En toch zoeken we de randen op." De wethouder illustreert dit met de projecten Het Waterfront (1.800 woningen, "Dat is onze eigen kleine Vinex-locatie") en Drielanden (3.000 woningen).

Met het oog op toekomstbestendigheid staan behoud van groen, natuur en landschapswaarde centraal bij deze ontwikkelingen. Daarnaast is er expliciet aandacht voor kwetsbare groepen. "De opgave gaat dus verder dan enkel ruimtelijke kwaliteit. Het gaat over zorg dragen voor je inwoners." Anders dan Amersfoort voert Harderwijk een actieve grondpolitiek. De landschappelijke en maatschappelijke opgaven staan daar aan de basis bij. "Met de grondposities kunnen we producten financieren die snel door de markt vergeten worden, zoals woningen voor kwetsbare bewoners."

Regionale regie

Opvallend is dat Amersfoort en Harderwijk hun eigen woningbouwkoers lijken te varen, terwijl de gemeenten in dezelfde woningbouwregio liggen. Moeten gemeenten dus niet meer vanuit de regio als één blok optrekken? "Zeker, gemeenten in de regio’s Utrecht, Amersfoort, Food Valley en Gooi en Vechtstreek zoeken elkaar ook steeds meer op. De provincie helpt daarbij", zegt wethouder Janssen van Amersfoort.

Wethouder De Jong van Harderwijk brengt daar tegenin dat zo’n regiosamenwerking tijdrovend is. "Het moet snel. Harderwijk krijgt steun vanuit de eerste tranche van de woningbouwimpuls, maar dat realiseren was wel letterlijk nachtwerk voor onze ambtenaren. Dus natuurlijk kan het beter samen, maar dan hadden wij de boot gemist. Want de afstemming tussen gemeenten komt de snelheid niet ten goede."

Hoogleraar gebiedsontwikkeling Co Verdaas vult aan: "We moeten niet vergeten dat de overheid zelf geen woningen bouwt. Dat doen beleggers, ontwikkelaars en de corporaties. Zij hebben een sluitende businesscase nodig. Daar komt de regionale schaal ook in beeld. Over alle ruimtelijke opgaven worden tafels georganiseerd, waarbij we beseffen dat het naast woningen ook over bereikbaarheid en de energievoorziening gaat. Op het regionale niveau heb je dus perspectief nodig en moet je prioriteiten stellen. Dan pas komt de woningbouwproductie op gang." Verdaas pleit er dan ook voor dat provincies een grotere rol spelen bij het integraal samenbrengen van verschillende ruimtelijke opgaven.

Wethouder De Jong is het daar mee eens, maar waarschuwt ook voor te veel ruimtelijke eisen vanuit de provincie. "Er is vooral behoefte aan keuzes maken. De provincie wil dat de woningbouw duurzaam én goedkoop én goed én mooi is, maar dat gaat de markt niet bouwen. Dus wie maakt dan de keuze over wat afvalt? Als je die keuze niet maakt, blijf je honderd jaar praten om te bouwen. Een gemeenteraad en -bestuur kunnen die keuzes wel maken." Hij is dan ook enthousiast over hoe de impulsgelden voor woningbouw zijn georganiseerd. De aanvragen hiervoor worden namelijk direct door gemeenten gedaan.

Er zit een spanning tussen meer complexiteit en betere inhoud wanneer op regionaal niveau wordt samengewerkt, analyseert Van Lente. "Er komt meer bestuurlijke stroperigheid, maar voor de inhoud is het nodig. De woningmarkt is geen lokale aangelegenheid. Het zou dus fijn zijn als regio’s de hoofdlijnen opstellen, en de gemeenten vervolgens acteren. Bijvoorbeeld met actieve grondpolitiek. Dat vergt wel lef van de gemeente."