Rhapsody: intelligent ontwerp kan niet zonder intelligente aanpak

De slechtste buurt van Nederland aan de ene kant en een van de drukste snelwegen aan de andere kant. De Amsterdamse grond waarop de 239 woningen van Rhapsody gebouwd zijn, is eind 2014 niet erg in trek. Ondanks dat er een woonbestemming op het gebied ligt, zorgt de combinatie van de sandwich tussen de Kolenkitbuurt en de A10 én een voortdurende bouwcrisis ervoor dat de ontwikkelaars niet in de rij staan.

Extra inspanning

Bart Mispelblom Beyer is het destijds al niet met de negatieve beeldvorming eens. Niet voor niets heeft hij met zijn bureau Tangram architectuur en stedelijk landschap jaren hiervoor al plannen voor het gebied gemaakt. Wanneer de gemeente een tender uitschrijft, krijgt hij een telefoontje. “Bart, de gemeente heeft de essentie van onze uitgangspunten overgenomen, zullen we samen proberen dit van de grond te krijgen?”

Het telefoontje komt van Sanne Botterweg, partner bij Urban Sync en destijds mede-bedenker van de plannen. “Als stadsproducers zijn wij altijd bezig met het ontwikkelen van gezonde en duurzame gebieden. Wat het mooie was aan deze tender, is dat de gemeente keek naar welke kwaliteit ze nodig had op deze plek, in plaats van te selecteren op prijs. Dat was best wel vooruitstrevend, want dit gebeurde destijds zeker niet overal.”

Zeven jaar later lijkt die tactiek van de gemeente goed te hebben uitgepakt. Rhapsody ontving niet alleen de SKG Award, ook lijken de vooraf geformuleerde doelstellingen voor (sociale) duurzaamheid te worden gehaald. Het oorspronkelijke groen is teruggekeerd, de openbare ruimte is vrij toegankelijk, er zijn voorzieningen voor sociale cohesie in de buurt en de bewoners vormen een afspiegeling van de stad, mede doordat de gemeente bepaalde dat alle appartementen middelhuur moesten zijn. Daarnaast is 15 procent van de woningen gereserveerd voor bewoners uit de Kolenkitbuurt voor een betere versmelting met de wijk.

Klaar is Kees

Mispelblom Beyer vindt Rhapsody extra interessant omdat de ontwikkeling omgekeerd verliep. “Het initiatief kwam van Urban Sync en Tangram, terwijl wij normaal gesproken de partijen zijn die gevraagd worden door de ontwikkelaars en de belegger. Dit keer hebben wij de ontwikkelaar benaderd met de vraag of ze mee wilde doen. Van daaruit hebben we gezamenlijk een team opgetuigd van ontwikkelaar-bouwer, belegger en adviseurs.”

Van tevoren hadden de initiatiefnemers doelstellingen geformuleerd voor de sociale aspecten, duurzaamheid en groen. “Dus iedereen kreeg de vraag: doe je mee onder deze condities? Dat het binnenterrein publiek toegankelijk zou worden, is bijvoorbeeld geen vanzelfsprekendheid. Heel veel eigenaren willen een hek eromheen en klaar is Kees. Toen hebben wij gezegd: dat gaat niet werken op deze plek. De huidige bewoners accepteren dat niet.”

Winnen

Het formuleren van deze doelstellingen in een plan van aanpak (“en het hele proces ook vast blijven houden aan dat plan”) noemt Mispelblom Beyer als een van de belangrijkste succesfactoren. “De hele cirkel van betrokkenen heeft daardoor als een team gefunctioneerd. Er was eenheid omtrent de doelstellingen en de partijen hielden elkaar over en weer aan de afspraken.”

Daarnaast benadrukt het tweetal expliciet de belangrijke rol voor en de omgang met de omwonenden. “We hebben in een heel vroeg stadium de buurt al betrokken en zijn tot de oplevering fysiek aanwezig geweest op het terrein”, zegt Botterweg. “Dat is tegengesteld aan hoe je normaal in een tender te werk gaat, omdat je niet weet of je het plan gaat winnen. Maar wij vonden dat we in dit geval niet anders konden om zo de buurt mee te krijgen. Een zeer bewuste keuze.”

Twee jaar lang koffie

Samen met Cascoland, een buurtcollectief van stadmakers en kunstenaars dat al druk bezig was met de buurt via onder andere placemaking te betrekken bij het nieuwe project, ging Botterweg als verbinder de slag. “Ondanks het feit dat die plek altijd al voorbestemd was om te bebouwen, had de plek in het collectieve geheugen van de wijk de functie van ontmoetingsplek gekregen. Die functie moest behouden blijven.”

Inmiddels zijn er vier communitymanagers die, in ruil voor een lagere huur, zorgen dat de binding tussen de bewoners blijft bestaan. Mispelblom Beyer: “Dit is ons eerste bouwwerk waar twee jaar lang koffie is gezet voor de bouwvakkers, ondanks de overlast en herrie. Bij de opening stond de hele buurt te feesten. Dat maken we niet vaak mee. Zorg dus dat de buurt graag wil dat het project er komt, maar geef ook wat terug.”

In Rhapsody is dat bijvoorbeeld de Ankerplek, een kleine kas midden in het gebied waar sinds het begin van de bouw activiteiten plaatsvinden en groenten worden geteeld. Ook is er een logeerhuis, waar buurtbewoners familie of vrienden kunnen laten slapen, en een buurthuis.

Waarmee het tweetal bij de belangrijkste les komt die ze uit deze gebiedsontwikkeling hebben getrokken. Botterweg: “Om iedereen mee te krijgen, heb je niet alleen een intelligent ontwerp nodig, maar vooral ook een intelligente aanpak - van het prille begin tot en met het moment dat er gebruik van wordt gemaakt.”