Interview Hedy van den Berk, Havensteder: ‘Verbeteropgave bij duizenden portieketageflats’

Havensteder wil een goede huisvader zijn voor de sociale portefeuille. “We besteden niet alleen aandacht aan het beheer van de woning, maar voelen ons ook betrokken bij het creëren van een prettige woonomgeving.” Die sociale taak beperkt zich volgens Hedy van den Berk niet tot een huishoudinkomen van 34.911 euro. “We hebben in Rotterdam een grote groep bewoners met een laag middeninkomen. De landelijke filosofie is dat de markt het wel oplost, maar in Rotterdam gebeurt dat niet. De stad timmert flink aan de weg, maar in een aantal achterstandswijken is de kiem van de voortuitgang nog niet ver genoeg ontwikkeld om marktpartijen te trekken. Daar ligt dus een prominente rol voor corporaties.”

Beperkte mogelijkheden

De mogelijkheden zijn beperkt. Havensteder moet jaarlijks 30 miljoen euro bijdragen aan de verhuurderheffing. “We kunnen dat echt niet makkelijk opbrengen. De huurpotentie is beperkt. In onze stad wonen nou eenmaal veel arme mensen. Ons verkoopprogramma beperkt zich tot jonge nog niet aangebroken woningcomplexen. Anders zijn er geen beleggers te vinden en dan nog bieden ze weinig. Onze particuliere uitpondprogramma’s lopen overigens wel goed. En we kunnen besparen op de bedrijfslasten. Vorig jaar is een ingrijpende reorganisatie doorgevoerd. Wij bestieren met 375 fte. in totaal 45.000 woningen en 5.000 bedrijfsruimten. Daarbij is niet bezuinigd op huismeesters en buurtbeheerders. Wel hebben we de directie gehalveerd en het aantal managers met een derde deel verminderd. Ook de omvang van de ondersteunende diensten is sterk ingekrompen. Tegelijkertijd hebben we veel geïnvesteerd in moderne internettoepassingen. Het kraakt en piept in ons bedrijf, maar dat is wel zo netjes tegenover onze huurders. We kunnen geen huurverhogingen vragen, als we onze zaakjes niet goed op orde hebben.”

Wat is dan het duurzame verdienmodel? “We zouden uit de reguliere huurinkomsten onderhoud, woningverbetering, renovaties en soms sloop/nieuwbouw moeten kunnen doen om er voor te zorgen dat de voorraad niet achteruit gaat. Om dat te bereiken kennen we een strakke financiële sturing volgens het principe: eerst verdienen en dan pas uitgeven. Enerzijds hebben we vastgesteld wat we belangrijk vinden. Veiligheid is een groot goed. Panden mogen niet door hun hoeven zakken. Rotterdam Zuid is belangrijk. Daarvan weten we ook wat het allemaal kost. Woningverbetering, renovatie en sloop/nieuwbouw vragen jaarlijks om een investering van 75 miljoen euro. Voor planmatig, mutatie- en klachtenonderhoud is 60 miljoen benodigd. Dat halen we nog niet helemaal uit onze reguliere huurinkomsten. Om het ontbrekende investeringsbedrag te vinden, moeten we een deel van onze leningen aflossen. Het is daarom zaak meer woningen te verkopen en nog meer besparingen te realiseren op de bedrijfslasten. Hoe beter we dat doen – we volgen dat met onze EVDU-monitor -, hoe eerder we kunnen investeren.”

Financiële ruimte

Door gunstige woningverkopen, huurverhogingen en beheersing van de bedrijfsvoering is er financiële ruimte gevonden om een deel van dat programma uit te voeren. “Dan hebben we het minder vaak over nieuwbouw en vaker over renovatie van een paar honderd woningen per jaar. In Tuindorp Vreewijk start de renovatie van de eerste driehonderd woningen. Elders in de stad geven we binnen twee jaar een paar honderd portieketageflats een renovatiebeurt. Toch een investering van 50.000 tot 60.000 euro per woning. Zo’n investering is ook nodig om de voorraad goed te houden. Anders ontstaat nooit een duurzaam verdienmodel.”

Valt er door betere samenwerking met het bouwend bedrijfsleven niet veel te besparen? “Ketensamenwerking staat al een aantal jaren op de agenda. Het moet allemaal slimmer, sneller, beter en goedkoper. In het monumentale Tuindorp Vreewijk willen we de komende vijftien jaar 1500 woningen aanpakken. De vernieuwing van de bouwwereld moet zo uitpakken dat een proces ontstaat dat als een ‘treintje’ door de wijk rolt. In eerste aanleg kost de renovatie ongeveer één ton per woning. Een speciaal innovatieteam met Dura Vermeer en andere contractpartners staat voor de uitdaging efficiënte methodes, betere samenwerking en slimme logistieke oplossingen te ontwikkelen. Het team moet er voor te zorgen dat bij de volgende blokken onze investeringslast met dertig procent afneemt. Zij hebben zich midden in de wijk gevestigd. Die aanpak werkt wel. De lijnen zijn kort. Mensen weten elkaar te vinden en leren van elkaar. Mocht het niet lukken, dan kunnen we overigens na een jaar van elkaar af.”

Procesversnelling

Toch heeft ze de indruk dat in de nieuwbouw dat kunstje soepeler verloopt. “Daar lijkt procesversnelling en kwaliteitsverbetering makkelijker gestalte te krijgen, maar onze opgave ligt juist bij die duizenden portieketageflats. Ik heb wel de indruk dat in het bedrijfsleven de urgentie toeneemt om te laten zien dat ook op het vlak van renovatie meters moeten worden gemaakt.”

Kan Havensteder daarmee voldoende voor de eigen voorraad betekenen? “De betaalbaarheid is wel een groeiend probleem. De echt goedkope woningen moeten nog beter terecht komen bij de mensen die niet meer kunnen betalen. Ook is het interessant meer zogeheten klushuurwoningen met een relatief lage huur beschikbaar te stellen.”

Coverfoto: Voorbeeld portieketagewoning in Rotterdam