Is tijdelijk het nieuwe permanent?

In het afstudeeronderzoek “Is temporary the new permanent” door Silvie Bruijning voor de Master Real Estate & Housing aan de TU Delft, wordt tijdelijk gebruik gezien als tijdelijke “interim” oplossing voor structurele leegstand in situaties waarin de commerciële verhuur momenteel niet haalbaar is. Als gevolg van de economische crisis in 2008 hebben publieke en private partijen een gebrek aan economische middelen en bieden tijdelijke initiatieven een manier om snel te ontwikkelen met minimale investeringen. Een groot voordeel van tijdelijk gebruik is dat het potentieel van een locatie op korte termijn wordt mogelijk gemaakt, in plaats van in de aankomende 10 jaar (Bishop & Williams, 2012). Dit zou in de loop der jaren ook kunnen resulteren in een stijgende vastgoedprijs aldus Bruijning (2016).

"Interim" oplossing

Tijdelijk gebruik gaat de negatieve effecten van structurele leegstand tegen. Structurele leegstand kan problematisch zijn voor het stedelijk gebied omdat verschillende problemen in schaal kunnen ontstaan; op sociaal vlak kan leegstand onveiligheid en sociale onzekerheid veroorzaken, wat vervolgens vandalisme, inbraken en illegale bezetting aanmoedigt en op langere duur het gehele gebied zal verslechteren. Economische problemen hebben direct effect op de eigenaar van een gebouw; een leegstaand gebouw genereert geen inkomsten en het gebouw zal alleen maar voor kosten zorgen (Remoy & Voordt, 2007, blz. 1). Indirect effect van de structurele leegstand is de verslechtering en het verval van het stedelijke gebied, wat het imago en de aantrekkelijkheid van het gebied voor bewoners en bedrijven beïnvloedt.

Vastgoedeigenaren maar ook partijen als gemeentes en gebiedsontwikkelaars hebben er daarom belang bij om lange termijn waarde te ontwikkelen en degradatie in de omgeving te voorkomen. Interim tijdelijk gebruik moet gefaciliteerd worden om degradatie van stedelijke gebieden te voorkomen en eventueel het upgraden van gebieden te stimuleren. Tijdelijk gebruik met het oog op lange termijn waardecreatie.

Waardecreatie

Het onderzoek identificeert een continu proces van waardecreatie; zodra de economische activiteit (door middel van een tijdelijke functie) in het stedelijk gebied is gefaciliteerd, begint de sociale waarde te groeien, en draagt op termijn bij aan de vastgoedwaarde. Als meer activiteiten naar het gebied komen, wordt het proces herhaald. Dit proces kan worden gestimuleerd door middel van actieve programmering van een stedelijk gebied. De tijdelijke functies - de pioniers en impulsen – zouden kunnen reageren op ontwikkelingen in het gebied.

Door de implementatie van de verschillende functies (dynamo, anker of sleutel) van tijdelijke gebruik in combinatie met fasering, kan economische toegevoegde waarde ontstaan in een gebied en kan de economische positie van een buurt groeien. Met behulp van economische spin-offs kan de economische diversiteit van een stedelijk gebied versterkt worden en dit draagt weer bij aan een verbetering van de sociale waarde. De toegevoegde waarde van tijdelijk gebruik in een stedelijk gebied kan worden geoptimaliseerd door het actief nastreven en het creëren van een positieve identiteit, het toevoegen van nieuwe gemengde functies om de economische diversiteit en de veiligheid van het gebied te verbeteren.

De toegevoegde waarde

In theorie en praktijk (de cases) is geconcludeerd dat de belevingswaarde het meest waardevol is voor de uitkomst van tijdelijk gebruik in relatie tot de toegevoegde waarde. Naast de invloed van de initiatiefnemer, is het tijdelijke project onderworpen aan de externe sociale en economische context: de voortdurend veranderingen in de samenleving en economische ontwikkelingen. De huidige samenleving is gebaseerd op de belevingswaarde van mensen en wordt opgedaan uit de activiteiten op de betreffende locatie. Om aan deze behoefte te voldoen is het noodzakelijk om een unieke identiteit te creëren die bijdraagt aan een positief beeld. Dit kan bijvoorbeeld door gebruik te maken van de unieke kwaliteiten van het gebouw of de omgeving. In de case van Trouw Amsterdam bood het gebouw al een meerwaarde voor de functie als club omdat daar akoestische wanden aanwezig waren.

Daarnaast is de bevordering van veiligheid en verbetering van leefbaarheid een positieve toegevoegde waarde van het tijdelijke gebruik met name door middel van sociale controle. In alle cases wordt bijgedragen aan de persoonlijke beleving van veiligheid. Dit draagt positief bij aan de beoordeling van een positief imago van de wijk. Betrokkenheid en aanmoediging van participatie heeft een positief effect op de sociale cohesie en zorgde voor hogere evaluaties ten opzichte van de leefbaarheid. Hannekes boom in Amsterdam is hier een illustrerend voorbeeld van, het cradle-to-cradle paviljoen is ontstaan door mensen te laten meedenken en meebouwen en als gevolg bleef deze community betrokken. Dit ontbrak bij Canvasopde7e in het Volkshotel en heeft daardoor gezorgd voor veel overlast en klachten vanuit de buurt.

In alle cases is de economische activiteit in de loop der jaren geclusterd en bleek een toegevoegde waarde voor het stedelijk gebied te faciliteren omdat het de economische aantrekkelijkheid stimuleerde. De daadwerkelijke oorzaak van deze ontwikkeling kan niet geheel gewijd worden aan tijdelijk gebruik aangezien andere ontwikkelingen in de gebieden ook speelde gedurende de exploitatie. Zichtbaar was dat in stedelijke gebieden waar tijdelijk gebruik ontstond, meer tijdelijk gebruik werd gevestigd door de jaren heen. Hier kan op worden ingespeeld door middel van geleidelijke investeringen en gerichte programmering van impulsen waarbij rekening wordt gehouden met de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo heeft een toevoeging van een fysieke connectie tussen twee wijken “ de luchtsingel” gezorgd voor een katalysator voor ontwikkelingen op de locatie van het Schieblock in Rotterdam. Daarnaast zullen try-outs helpen om de juiste programmering te ontwikkelen en dragen tevens bij aan de bekendheid van een gebied. Dit is actief gebeurd bij de Hofbogen in Rotterdam en schaalvergroting heeft pas later plaatsgevonden waardoor succes van de uiteindelijke tijdelijke functie deels gegarandeerd kan worden. Tot slot als inspiratie: