Ja, maar-tegenwerpingen bij ontslakken

Ja maar: is er dan geen precedentwerking?

Als een gemeente de regels loslaat voor één project, geeft dat dan geen precedentwerking? Naar aanleiding van een project in Zaanstad speelde die vraag. Een voormalig, redelijk monumentaal, postkantoor in de binnenstad stond al jaren ongebruikt. Diverse initiatieven waren al gestruikeld. Een horecaondernemer ziet kans er een hotel van te maken. Maar volgens de geldende regels kan niet aan de parkeernorm worden voldaan. Het alternatief: een grote bijdrage storten in het parkeerfonds zodat ooit, elders in de stad meer parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd, maakt het plan economisch onhaalbaar. Het gemeentebestuur vindt deze nieuwe functie voor de binnenstad zo belangrijk dat met instemming van de raad, afgeweken wordt van de parkeernorm en -parkeerfondsregels. Precedentwerking? Misschien wel, maar dat risico wordt genomen; en overigens er zijn niet zo erg veel monumentale gebouwen in de binnenstad die een nieuwe, door iedereen maatschappelijk gewenste functie moeten krijgen. Een nuchter en ontspannen omgaan met de mogelijkheid van precedentwerking hoeft dus niet altijd tot een “pavlov-neen” te leiden. Ofwel: een risico op een precedent is soms minder ernstig dan het risico dat een bepaalde ontwikkeling niet tot stand komt.

Ja maar: hoe houden we dan de kwaliteit overeind?

We zijn altijd gewend te werken met (soms zeer getailleerde) stedenbouwkundige plannen, bestemmingsplannen, welstandsnota’s en/of beeldkwaliteitplannen. Als we regels loslaten, hoe sturen we dan nog op kwaliteit? In elke bijeenkomst over ontslakken is dit een item. Een flauw antwoord (maar toch ook niet helemaal zonder grond) is: kijk om je heen. Ondanks alle regels zijn er in elke gemeente hele lelijke, uit de toonvallende, detonerende, saaie, amorfe gebouwen en gebieden aan te treffen. Die massa van opeengestapelde regels heeft dat niet kunnen voorkomen. Nog los van het argument dat over smaak niet te twisten zou zijn. Daarnaast geldt: de meeste initiatiefnemers zien het belang in van een kwaliteit bij de ontwikkeling van een gebouw of gebied. Vaak ook hebben ze er concreet economisch belang bij. Een particuliere eigenaar, een corporatie of een belegger zal vooral letten op waardeontwikkeling en dus op kwaliteit. En waar het om ontwikkelaars gaat die bijvoorbeeld koopwoningen realiseren: kijk naar hun trackrecord en vooral ook bespreek openlijk de kwaliteit, niet aan de hand van regels maar op basis van gezond verstand. Ook hier geldt weer: het risico dat er in crisistijd helemaal niks ontwikkeld wordt omdat we teveel aan(kwaliteit)regels vasthouden, kan groter zijn dan misschien wel eens een enkele keer een minder fraai gebouw. Tenslotte: uiteindelijk zijn we er zelf bij, we hoeven niet alles goed te vinden. Alleen kijken we niet met regels maar met ons nuchtere verstand en we kijken als belanghebbende partner in plaats van als “keuringsdienst van waren”.

Ja maar: hoe houden we dan zicht op een sluitende grondexploitatie?

We zijn het zo gedisciplineerd gewend: we maken een stedenbouwkundige visie voor een gebied en puzzelen aan een sluitende grondexploitatie. In het meest gunstige geval gaat het tekenen en rekenen gelijk op. Maar bij de proeftuin/ontslakkingsgebieden doen we het anders: we hebben een gebied waarvan we denken dat het voor de gemeente goed zou zijn als daar een bepaalde ontwikkeling van de grond komt. Bijvoorbeeld: een combinatie van woningen en stedelijke voorzieningen. We hebben nog geen idee van hoeveel en de vorm, behalve dat we proberen uit kostenoverwegingen het reeds aanwezige wegenpatroon zoveel mogelijk te handhaven. We nodigen potentiële initiatiefnemers (vaak zijn er al wel een paar bekend) om hun ideeën in te brengen en als het serieus wordt, overleggen we over een bijbehorende grondprijs of kostenverhaal. We slaan niet door met het omarmen van welk willekeurig initiatief. We houden goed in de gaten wat tijdelijk zou kunnen bijdragen aan “placemaking” en wat tot definitieve ontwikkeling kan leiden. En daar door dus ook bij: blijven letten op wat het bijdraagt aan de grex. Daarmee gaan hopelijk èn tijdelijke èn definitieve initiatieven van start. Maar zonder dat we zicht hebben op de vraag wat volgende ontwikkelingen zijn en wat daarvan de consequenties voor de grex zijn. Kortom: ons gedisciplineerde model werkt niet meer. De “tegenwerpers” hebben dus gelijk. Maar daar staat tegenover dat het gangbare gedisciplineerde model ook niet werkt. Immers als we nu een plangebied mooi verkavelen, kunnen we er ook zeker van zijn dat de ontwikkeling in de praktijk heel anders zal zijn (als die ontwikkeling er überhaupt al komt). Er rest dus geen andere keus dan risico’s nemen. En ook hier geldt: wees daarin transparant met de partners in de ontwikkeling. Ofwel (tekst van Bregje Kerssemakers uit Eindhoven): als je de regels van de dans verandert, moet je partner dat wel weten.

Conclusie:

Voorop blijft staan dat we kritisch blijven kijken naar mogelijkheden om de regeldruk te verminderen/regels af te schaffen en dat we onze houding t.a.v. regels ter discussie stellen. Toepassing ervan hoeft niet altijd zo rigide te zijn. En ja, er zijn tegenwerpingen tegen het idee van zonder regels en ontslakt te ontwikkelen. Maar het risico dat er niet wordt ontwikkeld en er dus geen investeringen in de gemeente worden gedaan is wellicht groter. Voor wie de risico’s overzichtelijk wil houden: experimenteer in proeftuinen, beperkte gebieden. Doe daar ervaring op en kijk of die toepasbaar is in andere delen van de gemeente.

Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft en
Jos Feijtel, resp. voorzitter en secretaris van het actieteam Ontslakken

Zie ook:

- De tijd is rijp voor ontslakken