Persoonlijk Van glas naar steen: in RijswijkBuiten wordt sinds 2013 een voormalig glastuingebouwgebied omgevormd tot een duurzaam woonmilieu met 3.500 woningen. Verantwoordelijk voor de woningproductie is een programmabureau met Jan Brugman aan het hoofd. Hij vertelt op de website van BPD | Gebiedsontwikkeling hoe hij publiek en privaat in crisistijd enthousiast kreeg voor dit pionierende plan. Met de gemeente in een belangrijke sturende rol.
Mensen die langer ambtenaar zijn dan Jan Brugman vind je in Nederland vast niet veel. Op zijn zestiende begon hij al bij de lokale overheid, in 1975. Met een beetje mazzel haalt hij er over twee, drie jaar zijn gouden jubileum. Dat moet dan wel een doorgewinterde doorknoper zijn, denk je onwillekeurig; iemand die zich vastbijt in procedures en regelgeving. Mis! Juist rebelsheid en een gezonde dosis opportunisme ziet Jan Brugman (63) als voorwaarden voor integrale gebiedsontwikkeling. Hij bewijst het al jaren als directeur programmabureau van de succesvolle duurzame wijk RijswijkBuiten.
Na wat omzwervingen begon Brugman in 1992 bij de gemeente Rijswijk. “Ze zochten een persoon die inzetbaar was voor alle taken in het fysieke domein”, lacht hij. “Dat was wel heel erg breed.” Het voordeel was dat hij overal zijn tanden in kon zetten. Een jaar na zijn aantreden las hij een ambtelijk rapport over woningbouwlocatie de Strijp in Rijswijk, onhaalbaar volgens de gemeente vanwege bodemvervuiling. “Ik had toevallig net een artikeltje gelezen over publiek-private samenwerking. Ik zag mogelijkheden om het op die manier wel te laten lukken.” En dat gebeurde.
Geen brood
Eigenlijk, blikt hij terug, “had ik geen idee waar ik het over had. Ik wist toen nog niks van haalbaarheidsstudies of stedenbouwkundige plannen. Wat ik wel kon, was partijen met elkaar verbinden. Bijvoorbeeld door je als gemeente kwetsbaar op te stellen en een deel van de uitdaging bij de markt te leggen. Daar heb ik later veel profijt van gehad. Ook in de wijze waarop je moet omgaan met weerstand vanuit je eigen gemeentelijke organisatie. Ik heb geleerd als een soort verbindingsofficier de verschillende belangen te taxeren. En om vervolgens iedereen te winnen voor het overkoepelende belang. En dat was hier woningbouw.”
De ervaringen bij de Strijp bleken van grote waarde toen hij als directeur programmabureau in 2006 begon met RijswijkBuiten. Een wat zieltogend gebied met glastuinbouw. Plannen om er een bedrijventerrein van te maken bleken financieel onhaalbaar. De gemeente zag daar dan ook definitief vanaf en wenste om vele redenen de optie woningbouw voor dit gebied te onderzoeken. Maar hoe? Het leidde tot veel politiek-bestuurlijke tegenstellingen in de regio. Daar kwam nog bij dat ook nog eens in 2009 de bouwcrisis uitbrak. Brugman: “Het gemeentebestuur heeft toen het moedige besluit genomen om de ontwikkeling zelf door te zetten. De gemeenteraad is in feite de ontwerper geworden van Rijswijk-Zuid.”
Hoe kreeg u al die uiteenlopende fracties achter het plan?
“Ik zocht ook hier naar het gedeelde belang. Iedereen wilde dat het woningbouw zou worden. Waar het in de raad uit elkaar ging lopen, was in de aantallen sociaal. Ook dacht elke partij anders over hoe dichtbebouwd het gebied mocht worden en hoe duurzaam de huizen moesten zijn. Dan gaan je de raad een aantal feiten voorleggen, bijvoorbeeld dat de gemeente op dat moment bestond uit bijna 70 procent veelal gedateerde hoogbouw, sterk aan het vergrijzen was, er voor jongeren geen plek was en de voorzieningen achteruit liepen (sport, scholen, cultureel). Dat een wijk als Rijswijk Buiten er dus vooral op gericht moet zijn om de gemeente vitaler krijgen. Daar kregen we alle partijen achter. We konden vervolgens gaan mikken op starters en doorstromers, groepen die in de gemeente ondervertegenwoordigd zijn.”
Hoe bent u gestart?
“Je weet dat er allerlei krachten loskomen als je plannen over woningbouw naar buiten brengt. Zowel binnen als buiten de gemeente. We hebben daarom de raad in vertrouwen meegedeeld dat we de Wet voorkeursrecht gemeenten op dit gebied wilden toepassen. Dat was in april 2006, een maand na de gemeenteraadsverkiezingen.
We hadden op dat moment nog geen lijn van het plan op papier staan. In de jaren daarna hebben we de raad steeds nauw betrokken bij het ontwerpproces van de wijk. Wat doen we met parkeren? Hoe groen moet de wijk worden? Ik heb raadsleden letterlijk het potlood in de hand gedrukt om het uit te gaan tekenen. En verder nodigde ik twee tot drie keer per jaar de hele raad uit om een volgende stap in de ontwikkeling van de wijk voor te bereiden.”
Was u niet bang dat na de verkiezingen een nieuwe raad met andere opvattingen zou aantreden?
“Zeker. Daarom ben ik blijven investeren in mijn relatie met de raad. Want je weet: de ontwikkeling van RijswijkBuiten duurt zestien, zeventien jaar. Continuïteit van bestuur is zeer belangrijk. En dat is gelukt. Om een voorbeeld te geven: Groen Links en Gemeentebelangen hebben als partijen tegen het bestemmingsplan gestemd. Die twee partijen kregen in latere colleges de wethouders met de portefeuille RijswijkBuiten. Zij bleven tijdens de uitvoering van hun beleid bij de meerderheid die de ontwikkeling van RijswijkBuiten ondersteunde. Uiteraard ook met hun eigen inbreng en visie, waar ruimte voor was. Dat was alleen maar van meerwaarde voor de gemeentelijke ambitie.”
Rijswijk Buiten moest een van de duurzaamste wijken van Nederland worden. Viel dat meteen goed?
“Bepaald niet. We werden voor gek verklaard dat we zoiets begonnen in tijden van crisis. Een normale nieuwbouwwoning kreeg je al niet verkocht. En wat wás dat dan, een duurzame woonwijk? Het is een vaag containerbegrip. In onze visie moest het een woonwijk worden die over vijftig jaar nog steeds zou staan als een huis. Met natuurlijke oevers, met fruitbomen in de wijk. Opgetrokken uit duurzame materialen. En gasloos, hè. Gelukkig ontstonden toen net de eerste technieken waarbij je woningen zonder aansluiting op het gasnet via zonnepanelen en een warmtepomp van warmte en energie kon voorzien. Dat heeft de boel vooruit geholpen.”
Als je altijd binnen de lijntjes blijft, dan kom je er niet. Je moet een beetje rebels zijn. Denken in mogelijkheden
Wat was uw rol als leidinggevende in het proces?
“Ik lette op de haalbaarheid. Want al die duurzame eisen die we stelden, kostten per woning een enorme bak geld. De marktpartijen vonden het op zich prachtig, maar de door ons verlangde energieprestatie – nul op de meter – dat was in die tijd nogal wat. Ontwikkelaars waren er moeilijk van te overtuigen. Bouwers zagen het wel zitten. Er bestond in die tijd veel werkloosheid. Dit bood hun een kans te innoveren. Met geleasede warmtepompen hebben we die EPC van 0,0 kunnen waarmaken. Huizenkopers konden de pomp en de zonnepanelen op die manier buiten hun hypotheek houden. De ontwikkelende partij nam uiteindelijk met wat minder winst genoegen. Daardoor konden we volledig duurzame woningen op de markt brengen voor een verkoopprijs van maar 200.000 euro.”
Hoe zag het programmabureau eruit waar u leiding aan gaf?
“We zijn gestart met zeven gemeentemensen. Iemand van grondzaken, een planeconoom, een financiële controller, verwervers, een stedenbouwkundige – alle disciplines die je tegenkomt bij gebiedsontwikkeling kwamen erin samen. Ook marketing en communicatie. Ik heb het bureau nadrukkelijk buiten de gemeentelijke organisatie gesitueerd. Ik wilde het project alleen starten als het rechtstreeks onder het college van B&W viel. Zo had ik het volledige mandaat om mensen te kunnen aantrekken en te ontslaan. Om te kunnen aanbesteden, te verwerven. Zo krijg je de slagvaardigheid die je nodig hebt voor gebiedsontwikkeling. Vergeet niet dat we als gemeente een grootgrondbezitter waren in dat gebied. Als je de risico’s niet goed zou managen, zou dat financieel grote gevolgen kunnen hebben.”
Hoe strak houdt u vast aan de oorspronkelijke visie voor het gebied?
“Het masterplan Rijswijk-Zuid dateert uit 2009. Elke vijf jaar bekijken we of de principes nog overeind staan. Gemeenten hebben vaak de neiging om dicht te timmeren, want dat geeft zekerheid. Mijn advies is: hou het flexibel, maar niet in de uitgangspunten waar je voor staat. Onze blauwdruk van destijds is totaal niet meer vergelijkbaar met hoe de wijk nu is. Maar de duurzame principes zijn volledig herkenbaar. Je moet als leidinggevende voortdurend uitstralen dat je in het project gelooft. Durven ondernemen, ook. Als je altijd binnen de lijntjes blijft, dan kom je er niet. Je moet een beetje rebels zijn. Denken in mogelijkheden.”
Nieuwe generatie
Hij geeft een voorbeeld van een jaar of vier geleden. Brugman raakte toen ontevreden over de inbreng van de marktpartijen. Hij miste de echte creativiteit en innovatie. “Vergelijk het maar met een huwelijk waar statistisch gezien na gemiddeld zeven jaar een moment van berusting ontstaat'” vertelt hij. “Ik probeerde bij de duizend woningen in het deelgebied Pasgeld de duurzaamheid weer een stapje verder te brengen. Daar speelden mobiliteit en klimaatadaptatie een belangrijke rol in.” Maar de ideeën van de ontwikkelaars gingen hem niet ver genoeg. “Ik bedacht toen dat het beter was om de jongere garde van de ontwikkelaars daarbij te betrekken, want je moet creatief blijven en initiatiefrijk.”
Ja, het was best even slikken voor de seniors van de betrokken marktpartijen, zegt Brugman, “maar er is een nieuwe groep jonge mensen door ontstaan, Pasgeld Connects. Ik heb ontzettend veel van hen geleerd. En ik niet alleen. Ook hun eigen bazen en de mensen in de gemeente. De jongere garde kijkt op een andere manier naar gebiedsontwikkeling. Niet vanuit tekeningen of een haalbaarheidsstudie, maar primair vanuit de mensen die er gaan wonen. Dan heb je het over gedeeld autobezit, saamhorigheid, de zorg over de aarde. Hoewel ze bij verschillende ontwikkelaars werken, heeft de jonge garde elkaar op vriendschappelijke wijze leren kennen en slaan ze nu de handen ineen. Zo geven ze RijswijkBuiten nu een nieuwe, groene impuls.”
De volgende generatie staat klaar. En dat is een veilig idee, ook al omdat Jan Brugman over een paar jaar dan toch echt met pensioen gaat.
Dit is het derde verhaal in een serie over leiderschap bij integrale gebiedsontwikkeling. Eerder verschenen interviews met Marco Pastors, directeur Nationaal Programma Rotterdam Zuid, en Thérèse Mol, projectleider Piushaven bij de gemeente Tilburg.
RijswijkBuiten is vanaf het begin onderwerp van innovatie en studie geweest. Al in 2007 werd de TU Delft betrokken bij de manier waarop de wijk ontwikkeld zou kunnen worden. Vanaf dat moment heeft het onderwijs volop meegedacht over deze gebiedsontwikkeling. Ook andere partijen zoals het waterschap werden op een vroeg moment bij het project betrokken. In 2022 werden de ervaringen in RijswijkBuiten nog opgehaald door de onderzoekers van SITE UD, met het oog op de door BZK gewenste versnelling in de woningbouw.
Dit artikel verscheen eerder op de site van bpd.
Cover: ‘Jan Brugman in Rijswijk Buiten’ door Reinier Bergsma (bron: bpd)
Door Martin Hendriksma
Schrijver en redacteur bij Binnenlands Bestuur
