Jan Fokkema: “Ik denk dat we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid heel duidelijk nemen”

Bewust het zwarte gat induiken. Dat is hoe Jan Fokkema (66) het naderende pensioen ziet als hij deze week afzwaait als directeur van de NEPROM, de belangenorganisatie van projectontwikkelaars. “Wie is er nu nog 25 jaar in dienst bij dezelfde werkgever? Ik vind dat het tijd is om echt afstand te nemen.” Niet dat de NEPROM-directeur genoeg heeft van zijn werk. “Ik ben sociaalgeograaf, ik ben voortdurend bezig met de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Ook als ik gewoon de krant lees, het is een terrein dat mij altijd heeft gefascineerd. Ik denk dat ik daarin iets te monomaan ben geworden. Ik wil nu weer meer ruimte geven aan andere interesses en drijfveren.”

Zijn opvolger, Fahid Minhas – nog maar 36 jaar en nu al voormalig ontwikkelaar, wethouder en Tweede Kamerlid (VVD) – draait al warm. Toch is in de laatste werkweek van Fokkema van afkicken nog geen sprake. Hij is druk bezig om een bestuursvergadering voor te bereiden en zijn agenda is nog goed gevuld met afspraken. “Dat loopt tot het eind van de maand nog door.”

Maatschappelijke rol verdienen

Dat afscheid nemen hem zwaar zou vallen, had hij 25 jaar geleden misschien niet gedacht. De NEPROM was een nieuwe wereld waar Fokkema in stapte. “Ik zat bij de SEV, de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting die zo’n tien jaar geleden op is gegaan in Platform31. Het was daar gebruikelijk om projecten te doen die dicht tegen de woningcorporaties en het toenmalige ministerie van VROM aanzaten. We waren toen al bezig met projecten als duurzaam en energiezuinig bouwen, ouderenhuisvesting en bijvoorbeeld het Keurmerk Veilig Wonen. Belangrijke onderwerpen, zeker, maar ik ging als een van de eersten ook met projectontwikkelaars samenwerken. Zoals rond particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht ontwikkelen. Die wereld van ontwikkelaars begon mij steeds meer te interesseren.”

Fokkema – nog steeds PvdA-lid, “ik ben rood” – zegt een warm gevoel te hebben voor de doelstelling van de corporaties, namelijk betaalbare huisvesting bieden aan mensen met een kleine beurs. “Maar wat ik altijd erg fascinerend heb gevonden aan projectontwikkeling is de spanning tussen het publieke belang dienen en ‘mooie dingen’ maken waar mensen geld voor over hebben. Doe je dat laatste niet goed, dan word je daar door consument voor afgestraft. Dan verkoop je je product niet. Als je dat eerste niet goed doet, dan verlies je als ontwikkelaar je ‘license to operate’. Je moet als ontwikkelaar het steeds weer ‘verdienen’ om die mooie rol in de maatschappij te mogen vervullen. Dat je als ontwikkelaar beloond en afgestraft kan worden voor je maatschappelijke bijdrage en voor je commerciële product spreekt mij aan. Ik vind dat een ‘eerlijke’ positie, je weet wat ervan je verwacht wordt en dat moet je zien waar te maken.”

Sigarenrokende zakkenvullers

In het begin was het toch wel een wondere wereld waar Fokkema in terechtkwam. “Ik had zelf ook last van het bekende imago van de projectontwikkelaar als sigarenrokende zakkenvullers. En ik keek mijn ogen uit tijdens de jaarlijkse algemene ledenvergadering in kasteel Oud Wassenaar waar – bijna uitsluitend mannen – door hun chauffeurs werden voorgereden en waar sjieke diners gehouden werden.” Maar tegelijkertijd was Fokkema ook direct geïntrigeerd door de inhoudelijke gesprekken die tijdens de bestuursvergaderingen werden gevoerd. “Er werd destijds uren gesproken over de Vijfde Nota – later de Nota Ruimte. Over wat men daar precies van vond. Dat was ik niet gewend en die maatschappelijke betrokkenheid was er dus ook. Heel duidelijk zelfs.”

In de jaren daarna is er veel veranderd, maakt Fokkema duidelijk. “Als je ziet dat er nu tijdens onze jaarlijkse Dag van de Projectontwikkeling meer dan duizend mensen aanwezig zijn, veel jongeren, ook veel vrouwen en ook vertegenwoordigers van gemeenten, ministeries, corporaties, architectenbureaus en adviesbureaus, dan is dat onvergelijkbaar met mijn beginperiode.”

In die verandering heeft de vorige crisis – van 2008 tot 2013 – een belangrijke rol gespeeld. “De markt lag stil, er werd bezuinigd, het idee was ook nog eens dat Nederland ‘af’ was. Wat was onze rol nog? We hebben onze missie opnieuw moeten formuleren. Waartoe zijn wij op aard? Wat is onze toegevoegde waarde? Uiteindelijk was het antwoord daarop niet zo moeilijk want project- en gebiedsontwikkelaars zijn er om fijne goeie plekken te maken, waar mensen kunnen wonen. Waar je naar school gaat, waar je leeft en gevormd wordt, waar mensen zich thuis voelen. Dat is een grote verantwoordelijkheid en een prachtige taak die je hebt. En die je heel professioneel moet vervullen. Daarmee kunnen wij als sector veel meerwaarde genereren voor de samenleving.”

Kunstmatig gecreëerde waarde

Het gesloten bolwerk van een groepje mannen in een kasteel is definitief passé. “We hebben meer mensen ‘naar binnen gehaald’ en hebben ons ook veel opener opgesteld naar de buitenwereld.” Fokkema hecht er aan het eerlijke gesprek te voeren, open en transparant te zijn over de positie van ontwikkelaars. “De meeste projectontwikkelaars zijn ook maar gewone mensen, vaak ook ouders van kinderen, met een sterke maatschappelijke betrokkenheid en die gedreven zijn om mooie projecten te realiseren, waar ze trots op kunnen zijn en waarmee ze thuis kunnen komen.”

Maar toch, dat imago van de grootverdiener blijft kleven aan de projectontwikkelaar, weet ook Fokkema. “Natuurlijk wordt er ook geld verdiend, dat geldt voor iedere economische activiteit, maar het is toch opvallend dat je een ontwikkelaar in het publieke debat zomaar weg mag zetten als speculant, zonder daar bewijs voor te leveren.”

Mogelijk speelt het verdienen van geld met een product dat ook een belangrijke maatschappelijke opgave vervult hierbij een rol. Fokkema beaamt dat, maar hij wijst ook op een ander fenomeen. “We hebben in Nederland de neiging om het ruimtelijke domein sterk te reguleren. Daardoor ontstaan bijvoorbeeld sterke waardesprongen tussen grond voor woningen, bedrijven of landbouw. Die verschillen worden door het strikte ruimtelijke beleid gecreëerd. Die meerwaarde verdwijnt in de zakken van de oorspronkelijke grondeigenaren, speculanten en tussenhandelaren. Maar ook ontwikkelaars hebben er belang bij dat die grondkosten zo laag mogelijk blijven, zodat er zoveel mogelijk overblijft voor kwaliteit van het te ontwikkelen gebied. Daarnaast is het zo dat wij al vaak en al heel vroeg voorstellen hebben gedaan op het gebied van betaalbaar wonen, op het gebied van duurzaamheid en ook als het gaat om regie vanuit het Rijk. Ik denk dat we onze maatschappelijke verantwoordelijkheid juist heel duidelijk nemen.”

Meer transparantie en een maatschappelijke rol pakken. Maar toch, dat hardnekkige beeld van de zakkenvullende ondernemer dan? “Ja, de bekende figuur uit de film.” Er is moeilijk vanaf te komen. “Ook al probeer je het gesprek in het publieke debat over de inhoud te voeren, de diepgang van het beeld van de projectontwikkelaar blijft nogal eens beperkt, denk ik.” Fokkema geeft toe dat het voor veel mensen ook niet inzichtelijk is wat ontwikkelaars nu verdienen met hun projecten. “We weten wel dat de marge van aannemers tegenwoordig op een riskant laag niveau van 2 à 3 procent ligt. Bij grote tegenvallers komen zij echt in de problemen. Voor gebiedsontwikkelaars die met langjarige projecten bezig zijn, is dat veel ingewikkelder. Je kunt wel berekenen wat je aan kosten kwijt bent en wat een ontwikkeling op kan leveren, maar gedurende de rit verandert er nogal veel. Kosten kunnen flink stijgen, de markt kan veranderen, je kan ineens met nieuw beleid van het Rijk of gemeenten te maken krijgen. Veel aspecten in een gebiedsontwikkeling zijn moeilijk te voorspellen in de tijd.”

“Alles bij elkaar zijn dat redenen om er bij onze leden op aan te dringen zo transparant mogelijk te zijn naar gemeenten over de businesscase. Dat gebeurt gelukkig ook volop. Als duidelijk is dat de marge klein is dan lukt het niet om meer groen te creëren in een wijk en moeten er misschien meer woningen bij. In goede tijden is die ruimte er misschien juist wel. Dat is ook een belangrijke reden waarom ik voor meer samenwerking tussen publieke en private partijen ben, zeker als het om langlopende ontwikkelingen gaat.”

Publiek-private samenwerking

Juist omdat goede en slechte tijden elkaar altijd afwisselen en er bijna geen langjarige gebiedsontwikkeling is waarin de betrokken partijen niet met een dip – of erger – in de markt te maken krijgen, kijkt Fokkema met enige weemoed terug naar de manier waarop de Vinex-operatie tot stand is gebracht.

“Ik woon zelf in Wateringse Veld in Den Haag en daar is het in de publiek-private samenwerking (pps) tussen BPD en de gemeente Den Haag gelukt om ook in minder goede tijden een hoge kwaliteit te realiseren. Dat kon door die goede samenwerking en doordat in betere tijden gespaard is voor de mindere tijden. In het buitenland vond men dergelijke samenwerking maar dubieus, want zaten overheid en markt niet te dicht op elkaar? Maar ik denk dat dit typisch Nederlands is: heel scherp zitten op een balans tussen aan de ene kant samenwerken en de belangen zoveel mogelijk gelijkrichten en aan de andere kant de spanning tussen overheid en markt houden. En het belangrijkste: het levert goede duurzame leefomgevingen op waar mensen graag wonen. We zouden dat weer vaker moeten doen.”

Fokkema hoopt dat die samenwerking in de komende tijd verder vorm krijgt. En dat overheden, zeker in minder goede economische tijden minder hard vasthouden aan regels en ‘dogma’s’ als een derde betaalbaar, een derde middensegment en een derde duur. “We hebben momenteel te maken met behoorlijke tekorten in projecten, dat blijkt ook uit het recente onderzoek ‘Tegenwind in gebiedsontwikkeling’ in opdracht van het ministerie van BZK. Het is een periode waarin het helpt als regels niet verstarrend werken en dat we gezamenlijk proberen om projecten van de grond te krijgen. Want de behoefte aan woningen blijft immers onverminderd groot. De economie kun je niet dwingen, maar ik hoop dat het Rijk bereid is te helpen met meer investeringen via de startbouwimpuls en bijvoorbeeld met een koopstartfonds om projecten van de grond te krijgen. En voor de langere termijn zijn hoe dan ook meer grotere locaties nodig, die wat mij betreft ontwikkeld worden in publiek-private samenwerking en met overheidssteun via een grondfaciliteit om risico’s op lange termijn te beperken.”

Fokkema hoopt dat die maatregelen helpen om door de huidige dip heen te komen. “Ik zal het ongetwijfeld blijven volgen, in één keer afkicken zal toch lastig zijn. Maar ik ben dat na 25 jaar wel van plan.”