10 november 2013
6 minuten
Onderzoek Slechts negen procent van de Nederlandse woningvoorraad is een particuliere huurwoning, veel minder dan de landen om ons heen. Zo hebben Frankrijk en België ongeveer 25 procent particuliere huurwoningen en Duitsland zelfs 50 procent. Nederland bezet een uitzonderingspositie in West-Europa. Volgens de literatuur is het geringe aandeel particuliere huurwoningen een belangrijke oorzaak voor een woningmarkt die uit balans is. Dit in combinatie met een groeiende vraag naar huurwoningen tussen de 680 en 1.000 euro was voor Platform31 de reden om een onderzoek uit te laten voeren naar het functioneren van de weinig bekende particuliere huursector in Nederland. Daarbij is onderzocht welke kansen er liggen om deze sector te vergroten.
Wat valt onder particuliere huursector?
In het onderzoek ‘Particuliere huursector in Nederland: Kansen voor groei’ gaat het om huurwoningen in het geliberaliseerde segment van de huurmarkt tot circa 1.000 euro per maand. Dit kunnen woningen zijn van (institutionele) beleggers en van middelgrote en kleine particuliere verhuurders. Ook woningcorporaties verhuren dergelijke woningen, maar deze zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten.
Gevoel van urgentie groot bij experts
Het onderzoek is getoetst en besproken tijdens een expertbijeenkomst afgelopen september met een multidisciplinair gezelschap. Zo waren kleine particuliere verhuurders, een institutionele belegger, een corporatie, het ministerie van BZK en belangenorganisaties Vastgoed Belang, IVBN en Aedes aanwezig. Zij zijn allen geïnterviewd voor het onderzoek. Alle aanwezigen droegen een groot gevoel van urgentie uit om meer aandacht en ruimte te geven aan de particuliere huursector als één van de manieren om de woningmarkt van het slot te halen en er meer in balans te brengen. De vraag naar huurwoningen in het geliberaliseerde deel neemt toe en aanbieders ervaren belemmeringen om hun aanbod te vergroten. Het ministerie van BZK vindt de insteek om de particuliere huursector te vergroten interessant. Minister Blok vertelde immers tijdens het WoON-congres afgelopen voorjaar dat hij herinnerd wil worden als minister die het land achterliet met een betere vertegenwoordiging van huurwoningen in het middensegment.
Grotere vraag naar betaalbare particuliere huurwoningen
De vraag naar betaalbare particuliere huurwoningen tussen de 680 en 1.000 euro komt voort uit het feit dat de koopsector en de sociale huursector voor een kleinere groep toegankelijk is. Zowel hypotheekverstrekkers en woningcorporaties hanteren strengere regels. Aan de bovenkant van de huurmarkt en de onderkant van de koopmarkt ontstaat een gat. Tevens stijgt de eigen woning niet vanzelfsprekend in waarde en is het daarom geen vanzelfsprekend beleggingsobject meer voor individuen. Echter vindt ook een fundamentelere verschuiving plaats. Door de flexibilisering van de arbeidsmarkt zoals de groei van het aantal zzp-ers, flexwerkers en tijdelijke arbeidsmigranten en de onzekerheid die dit met zich meebrengt, prefereren starters vaker een huurwoning zodat ze flexibel zijn. Aan de andere kant van het spectrum neemt het aantal gepensioneerden toe die kleiner willen gaan wonen en de overwaarde in hun huis willen verzilveren.
Aanbod volgt grotere vraag niet
In een consumentenmarkt werkt het vaak zo dat bij een stijgende vraag het aanbod ook toeneemt. Dit is niet het geval bij de woningmarkt, dit is een inelastische markt die niet snel kan reageren op verandering in vraag.
Uit het onderzoek en de expertbijeenkomst blijkt dat aanbieders van huurwoningen in het gereguleerde segment weliswaar graag willen inspringen op de toenemende vraag, maar vooral in schaarstegebieden belemmeringen ervaren van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) om rendabel te kunnen investeren. Bij hoge vastgoed- en grondprijzen is het moeilijk om een netto aanvangsrendement van 4 procent te behalen voor de verhuurder (zie rekenvoorbeeld in rapport in hoofdstuk 5).
Echter minder regelgeving leidt niet automatisch tot meer aanbod. Ook veranderen de rollen van commerciële verhuurders (kleine particuliere verhuurders en institutionele beleggers) en gemeenten bij het stimuleren van het aanbod. Uit het onderzoek en expertbijeenkomst blijkt dat deze netwerken nog redelijk gescheiden zijn en dat er slechts een beperkt aantal commerciële verhuurders zijn die betaalbare huurwoningen bouwen in het geliberaliseerde segment.
Aan welke knoppen draaien?
1. Grotere rol voor gemeenten: proactieve houding naar commerciële verhuurder
Gemeenten en commerciële verhuurders hebben elkaar in de toekomst steeds meer nodig. De experts gaven aan dat er wezenlijk iets verandert in de stedelijke ontwikkeling. Gemeenten zijn echt op zoek naar partijen die langjarig betrokken willen blijven bij stedelijke gebieden. Dat zijn beleggers per definitie. Zij zijn nu ook veel meer als gebiedsontwikkelaar betrokken dan in het verleden. Ook kleinere verhuurders gaven aan graag in dit soort processen te worden betrokken. Het is een fabeltje dat zij alleen maar gericht zijn op snelle doorverkoop. Bovendien is deze angst af te dekken met een beding in het transactiecontract. Gemeenten moeten dan wel vertrouwen hebben in het product particuliere huurwoningen en het niet zien als tijdelijk middel om de crisisperiode door te komen.
Commerciële partijen willen graag investeren in betaalbare huurwoningen, maar dan moet er wel over residuele grondprijzen gesproken worden. Als dan de tanden op elkaar blijven is het lastig onderhandelen. Gemeenten moeten hier proactiever op in kunnen zetten om de contacten met commerciële partijen te intensiveren, hen te betrekken in gebieds- en woonvisies en realistische onderhandelingen aan te gaan. Platform31 wil hierin graag faciliteren door partijen bij elkaar te brengen, te informeren via onder andere ‘best practices’ en gezamenlijk nieuwe kennis te ontwikkelen en te delen.
2. Ontkoppel de huurbescherming en de huurprijsbescherming
Een knelpunt dat particuliere verhuurders ervaren is het Woningwaarderingsstelsel (WWS), met name in schaarstegebieden. Relevant zou zijn om het (nieuwe) WWS te onderzoeken naar de invloed op kwaliteit en betaalbaarheid voor verschillende type woningmarkten. Tevens zou het interessant zijn om door te rekenen voor verschillende type woningmarkten hoe het WWS versimpeld kan worden zodat commerciële verhuurders een realistisch rendement kunnen behalen.
3. Stimuleer het aanbod
Bijvoorbeeld via aanbodsleningen aan commerciële verhuurders vanuit een revolverend fonds zoals in Duitsland en VS gebeurt. Daar wordt gefinancierd vanuit de overheid, maar in Nederland zou er een combinatie van financiering uit de overheid en marktpartijen voor gemaakt kunnen worden. Daarnaast kan gedacht worden aan het stimuleren van tweedewoningbezit bij particulieren door juist op de tweede woningen hypotheekrente aftrek te bieden. Zo stimuleer je mensen om een tweede woning te kopen als beleggingsobject voor het pensioen.
4. Kantoren transformeren naar particuliere huurwoningen
Er bestaan inmiddels de nodige voorbeelden van succesvolle transformaties van kantoren. Vooral naar studentenhuisvesting, koopappartementen en hotels. Transformatie naar woonruimte in de particuliere huurmarkt blijft achter, ondanks de grote vraag. Gemeenten kunnen actief partijen bij elkaar brengen, maar ook landelijke regelgeving zou mogelijkheden voor particuliere verhuur kunnen verruimen. Een mogelijkheid is dat gemeenten specifieke locaties aanwijzen voor herontwikkeling, waarbij vrijstelling geldt voor de belemmeringen van het WWS. Dat betekent dat een belegger of ontwikkelaar (of de eigenaar van het gebouw) kleinere woningen kan aanbieden op centrumlocaties tegen marktconforme huren, ongeacht de soms onrendabele waardering volgens het WWS.
Platform31 wil graag betaalbare particuliere huurwoningen in Nederland stimuleren. Zij maken graag een afspraak met u om hierover van gedachten te wisselen.
Het onderzoek ‘Particuliere huursector in Nederland: Kansen voor groei’ is uitgevoerd door masterstudent Jan van Deursen. Hij studeerde in juli 2013 af aan de Universiteit van Amsterdam voor de master Stedelijke Ontwikkeling en Globalisatie. Frank Wassenberg en Hanneke Schreuders van Platform31 begeleidden hem tijdens het onderzoek dat hij uitvoerde voor Platform31.
Meer informatie bij Frank Wassenberg en Hanneke Schreuders
Cover: ‘2013.11.10_particuliere huursector in nederland_180’
