Nieuws In 2015 is geconstateerd dat zelfbouw een effectief instrument is om vraag en aanbod op de woningmarkt optimaal bij elkaar te brengen.” [hedendaagse zelfbouw, deel 1]. De resultaten mogen er zijn, zowel in steden als in meer landelijke gebieden zijn er kwalitatief goede woningen en woonbuurten met zelfbouw gerealiseerd [hedendaagse zelfbouw, deel 2]. De zelfbouwers hebben doorgaans een aantrekkelijk financieel voordeel bereikt. Recent onderzoek toont aan dat zelfbouw voor gemeenten ook financieel aantrekkelijker is dan vaak gedacht, zelfs lucratiever dan seriebouw. Dit is aanleiding voor dit derde artikel over zelfbouw anno 2016.
Zelfbouw: financieel voordelig voor particulieren én gemeenten
Diverse bouwvormen
Gemeenten[1] vervullen een belangrijke rol bij gebiedsontwikkeling. Afhankelijk van de opgave en de locatieomstandigheden kunnen zij ontwikkelingen initiëren, faciliteren of er in participeren. Zij zijn onder andere aan zet om bouwvormen te kiezen bij nieuwbouw- en transformatielocaties. Daarvoor is een spectrum aan ontwikkelmethodes beschikbaar, van traditionele projectbouw (seriebouw) tot zelfbouw en allerlei vormen daartussen.
Vooropgesteld: dé woonconsument bestaat niet en niets is zo divers als hun woonwensen en mogelijkheden, net zoals iedere locatie eigen kansen, behoeften en beperkingen met zich meebrengt. Vanuit vraaggericht bouwen is het streven een divers aanbod aan bouw- en woonvormen aan te bieden dat hier recht aan doet. Om hierin goede afwegingen te maken, zijn vooral de vraag naar zelfbouw en de kosten-baten balans voor particulieren én gemeenten belangrijke bouwstenen. Dit artikel bouwt voort op belangrijke conclusies uit recent onderzoek.
Vraag naar zelfbouw
De vraag naar zelfbouw blijkt structureel en significant, maar in het verleden is er weinig ruimte voor geboden. Tijdens de crisis gebeurde dit – noodgedwongen – wel en bleef die vraag zelfs overeind[1]. Afhankelijk van de regio en vraagstelling, blijkt minimaal 10 tot wel meer dan 30 procent van de woningzoekenden zeker geïnteresseerd een vorm van zelfbouw. Zij willen daarmee een ruimere mate van regie over de eigen woonsituatie. Opmerkelijk is dat in Nederland geen inspanningsverplichting voor gemeenten bestaat om de interesse in zelfbouw te registreren. In het Verenigd Koninkrijk is dat bijvoorbeeld wel wettelijk vastgelegd[2]. Gemeenten aldaar moeten bij daadwerkelijke vraag vervolgens maatregelen treffen om aan die zelfbouwbehoefte te voldoen. Voor de uitvoeringspraktijk vormt Nederland nog wel een voorbeeld[3].
Kostenvoordelen particulieren (2006)
De essentie van zelfbouw is dat er weinig partijen tussen de ontwikkeling van de woningen en de eindgebruikers – de woonconsumenten – zitten. Het geld dat de woonconsument hiermee uitspaart, komt hem zelf ten goede. Daar staat tegenover dat een flinke hoeveelheid doorzettingsvermogen van de toekomstige bewoners nodig is. De financiële aantrekkelijkheid voor zelfbouwers is in het verleden in opdracht van Platform31 (SEV) onderzocht[1] door een vergelijkend onderzoek naar de bijkomende kosten van zelfbouw. Deze bijkomende kosten, die samen met de bouwkosten en grondkosten de totale kosten vormen, bleken bij CPO[2] 15 á 20 procent van de bouwkosten te bedragen, terwijl dat bij seriebouw 25 á 30 procent is. Over de totale realisatiekosten (stichtingskosten) van de woning dus een voordeel van ongeveer 10 procent.
Ook tijdens de bouwcrisis hebben particulieren meer woning voor hun budget weten te realiseren en bleek de woontevredenheid groter dan bij seriebouw. Daarnaast waren er voor gemeenten belangrijke effecten als het op gang houden van grondafzet, bouwproductie en (veelal lokale) werkgelegenheid. Er werd bovendien geconstateerd dat zelfbouwers een grote(re) binding met de toekomstige woonomgeving hebben, wat woonbuurten een positieve stimulans gaf[3].
‘Zelfbouw: de moeite waard’ (2016) – kostenvoordelen gemeenten
Het ministerie van BZK heeft een vergelijkend onderzoek laten doen door de STEC-groep: ‘Zelfbouw: de moeite waard’ . Daarin zijn voor heel Nederland cases onderzocht hoe de kosten en opbrengsten voor gemeenten zijn opgebouwd bij zelfbouw in vergelijking tot seriebouw. De duidelijke constateringen over gemeentelijke kosten én opbrengsten en de risico’s vallen daarin op.
Mits goed georganiseerd liggen de voorbereidings- en begeleidingskosten van het uitgifteproces gemiddeld aanzienlijk lager bij zelfbouw dan bij seriebouw. Een goede organisatie voor zelfbouw kenmerkt zich door duidelijke ‘spelregels’ voor particulieren over de uitgiftes, met daarbij een vorm van begeleiding of specifieke subsidies tijdens het ontwikkeltraject. Daarvoor is een grotere mate van ‘denkkracht’[4] aan de voorkant van het proces nodig. Ondanks de kosten daarvan, blijken de plan- en begeleidingskosten bij zelfbouw lager dan bij seriebouw.
Tegenover de kosten staat de constatering dat – residueel gezien – hogere grondopbrengsten bij zelfbouw mogelijk zijn. De zelfbouwer bereikt een hoge woningwaarde[5] tegen relatief lagere stichtingskosten, dus theoretisch kunnen er residueel hogere grondopbrengsten worden gerealiseerd. Dat hoeft niet en is zelfs niet terecht; de bewoner bereikt die lagere kosten alleen omdat hij er zelf veel tijd en moeite in steekt en niet om dat voordeel door de gemeente te laten afromen. De gemeente hoeft bij zelfbouw in ieder geval niet minder grondwaarde te realiseren en kan dus voor de afnemer aantrekkelijke gronduitgiftes organiseren waarbij de afzet-en exploitatierisico’s geminimaliseerd kunnen worden.
De trend van meer dynamische gebiedsontwikkelingen, die zich manifesteerde tijdens de bouwcrisis, betekent een groter aantal individuele, actieve belanghebbenden bij het ontwikkelen van een gebied. Zo geldt dat uiteraard ook voor (collectieve) zelfbouw, waarbij de toekomstige bewoner optreedt als ontwikkelaar, soms tot aan de openbare ruimte aan toe. Dit vergt van gemeenten specialistische expertise, die niet persé nieuw is, maar wel een meer gestroomlijnd en strak georganiseerd proces vergt. Voordeel is dat de gemeente zelf in vroegtijdig stadium veel stappen in dit ontwikkelproces kan doorlopen en daarin kwaliteit (beleid) kan toevoegen. Daar waar bewoners regie voeren over hoe zij willen wonen, doen gemeenten dat over hoe zij willen inrichten, programmeren en wellicht zelfs buurten willen samenstellen (ruimtelijk én sociaal). Gezamenlijk wordt de gemeenschap vormgegeven en kunnen maatschappelijke en sociale opgaven[6] effectief – met een logische schaal – ter hand genomen worden.
Voor het hele onderzoek zie: https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2016/05/27/eigenbouw-de-moeite-waard
Gebiedsbranding in Buiksloterham, Amsterdam
‘buiksloterham’
Uit verschillende cases komt naar voren dat bij gecombineerde projecten van zelfbouw en seriebouw, het toevoegen van zelfbouw een positieve uitwerking lijkt te hebben op de aantrekkelijkheid en het imago van het gebied. Het combineren van zelfbouw en seriebouw kan goed benut worden in een meer vraaggericht imago van ontwikkellocaties. Dit is een goed handvat voor de branding van gebieden en het steeds beter aansluiten bij leefstijlen van woonconsumenten. Na een imagoverbetering volgt vaak ook een waardevermeerdering in het gebied. Doordat zelfbouwers sneller tot ontwikkeling overgaan dan een ontwikkelaar een aantal woningen ontwikkelt (risico), kan zelfbouw een belangrijke factor zijn bij de waardegroei binnen een gebied. Gemeenten kunnen zo door hogere grondwaarden (van zowel nieuwe zelfbouwkavels als seriematige kavels) profiteren van de vroege inzet van zelfbouw op projectlocaties, zoals te zien is bij Buiksloterham in Amsterdam.
Praktijk: vooroordelen en voorkeuren gemeenten na de bouwcrisis
Er is onmiskenbaar vraag, er zijn zichtbaar goede resultaten en er is veel aandacht voor initiatieven van onderop in coalitieprogramma’s van gemeenten. Toch zijn er gemeenten die geen zelfbouwlocaties opnemen in hun woningbouwprogrammering of woonbeleid, of dit willen faciliteren. Hiervoor zijn diverse redenen. Gemeenten hebben vaak een voorkeur om samen te werken met professionele marktpartijen zoals ontwikkelaars en bouwers. Deels hangt dit samen met gesloten contracten, maar ook redenen als ‘dezelfde taal’ en het gevoel sneller tot overeenstemming of resultaat te komen. Andersom werkt dit ook, gemeenten hebben het gevoel dat zelfbouw ingewikkeld, lastig, langzaam en duur is. Niet zelden blijkt dit een onderbuikgevoel met vrees voor hoge organisatie- en begeleidingskosten.
We zien daarnaast dat in een aantrekkende markt gemeenten minder belangstelling hebben in het aanbieden van “afwijkende producten”, waaronder vormen van zelfbouw.De (algehele) opinie na de bouwcrisis is dat bouwproductie in grote aantallen nodig is, waarbij kwalitatieve opgaven mogelijk ondergesneeuwd raken. Gemeenten die hun inwoners serieus nemen, moeten dat niet laten gebeuren en zich inspannen zelfbouwlocaties aan te (laten) bieden. Wie heeft er immers meer zicht op een match in vraag en aanbod op de lokale woningmarkt? Van gemeenten wordt een actievere, kaderstellende en initiërende rol gevraagd. Bij organische stedenbouw en faciliteren – zeer relevant bij zelfbouw– moet dit niet worden verward met visieloos en regelloos wachten op de markt[1].
Voor die gemeenten die vraaggerichte gebiedsontwikkeling en passende, betaalbare huisvesting voor hun inwoners ambiëren, ligt de zelfbouwhandschoen er nú om opgepakt te worden. De financiën zijn immers geen belemmering om dit wél aan te bieden. Sterker nog; zelfbouw blijkt voor gemeenten financieel voordeliger te kunnen zijn dan seriebouw!
Praktische lessen voor gemeenten voor de uitvoering
- Pleeg voorinvesteringen in de ambtelijke organisatie en neem de tijd om een andere opzet van gronduitgifte te organiseren en het beleid te bepalen.
- Doe ervaring op met een pilot, veranker de kennis in de eigen organisatie.
Een succesvol project creëert nieuwe vraag (vliegwieleffect).
Zorg voor een integrale aanpak: betrek o.a. grondbedrijf, wonen, vergunningen en beheer.
- Zorg voor een laagdrempelig aanspreekpunt of loket (één aanspreekpunt).
Wees duidelijk en consequent! Geef zekerheden aan de zelfbouwer voordat die van start gaat.
Verricht locatieonderzoek en stel vooraf de kaders (bestemmingsplan, welstand, grondprijs, contract).
Stel een leesbaar en duidelijk kavelpaspoort op.
Schakel zo nodig expertise in.
Conclusie
Uit recent onderzoek van het Ministerie van BZK blijkt dat apparaatskosten bij zelfbouw voor gemeenten lager uitvallen dan bij seriebouw. Bovendien komen de opbrengsten uit kavelverkoop eerder binnen. De conclusie is dat zelfbouw daarbij niet complexer hoeft te zijn dan seriebouw. Het onderbuikgevoel van vrees voor hoge organisatie- en begeleidingskosten bij zelfbouw wordt hiermee weerlegd. Daarbij komt dat de vraag naar zelfbouw significant en stabiel is. Bovendien zijn er diverse voordelen mee te behalen als bevordering van sociale cohesie, diversiteit en betaalbaarheid. Zelfbouw een bewezen en direct toepasbare ontwikkelvorm als aanvulling op de meer traditionele bouwvormen. Het past bij uitstek in de huidige tijd waarin burgers en ondernemers mondiger en beter geïnformeerd zijn, zelfs vaardiger zijn geworden. Het verdient daarom een volwassen en vaste plek in het spectrum van gebiedsontwikkeling. Iedere locatie en lokale markt vraagt om een afgewogen en gevarieerde inzet van mogelijkheden. Van grootschalige uitgiftes aan ontwikkelaars tot uitgifte van kleinschalige zelfbouwlocaties, in uitleggebieden én inbreilocaties. Met een dergelijke opstelling van gemeenten zijn de meer dynamische vormen van gebiedsontwikkeling in het algemeen en zelfbouw in het bijzonder aan te bevelen. Gemeenten kunnen daarmee beter voldoen aan actuele woonbehoeftes en (bouw)opgaven.
Pionieren in Velsen
‘pionieren in ijmuiden’
De gemeente Velzen heeft 3 locaties aangewezen voor verschillende vormen van zelfbouw. Op basis van de criteria ‘in gemeentelijk eigendom’, ‘van elkaar onderscheidende locaties’ en ‘geen lange RO- procedures nodig’ zijn 25 bouwkavels als pilot uitgegeven en succesvol verkocht. De gemeente zet in op kostenneutrale ontwikkeling. Velzen heeft haar projectorganisatie succesvol ingericht met een ambtelijk én bestuurlijk gezicht (aanspreekpunt) en het niet nadrukkelijk opleggen van tijdsdruk op de organisatie. Tot slot heeft de gemeente gebruik gemaakt van externe expertise, waarvan de organisatie heeft geleerd voor opvolgende uitgiftes.
Het Expertteam Eigenbouw ondersteunt gemeenten bij hun vragen
Lees hier deel 1 en deel 2 van de serie 'Hedendaagse Zelfbouw'
Bronnen:
[1] Naast gemeenten bezitten ook private partijen grond. Zij zijn in sommige gevallen bereid bouwkavels te verkopen aan particulieren.
[3] Self-Build and Custom Housebuilding Act 2015
[4]http://www.bbc.com/news/uk-politics-37622777
[5] Prijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap, januari 2006
[6] Collectief Particulier Opdrachtgeverschap
[7]http://www.cobouw.nl/artikel/1024441-particulier-op-vrije-kavel-niet-se-goedkoper-uit
[8] O.a. stedenbouwkundige kaders, RO- juridische mogelijkheden (ruimte in het bestemmingsplan), uitgifteregels en inrichting organisatie.
[9] Door de Stec groep in januari 2006 reeds in kaart gebracht.
[10] Effecten als ‘place- making, het aanbrengen van diversiteit in sociale probleemwijken, herbestemmen van bestaand vastgoed of realiseren van huisvesting voor specifieke doelgroepen zijn inmiddels frequent gerealiseerd.
Cover: ‘Buiksloterham Zelfbouw’
Door Edwin Baas
Gemeente Edam-Volendam / adviseur gebiedsontwikkeling bij Buro Beeld
Door Ditte Valk
Provincie Noord-Holland, beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling
Door Hans Vos
Adviseur voor particulier opdrachtgeverschap
