Kansen voor nieuwe levensvormen, de toekomst van de Nederlandse plint – deel 3

Het is verrassend hoe slechts een paar procent van het Nederlandse vastgoed – het deel dat zich op ooghoogte bevindt – zo’n groot effect kan hebben op het algemene sentiment over de Nederlandse stad. De plint blijkt keer op keer een barometer voor de stad en de toekomst blijft wisselvallig.

Bijna dagelijks lezen we over hoe spraakmakende faillissementen gaten slaan in onze drukstbezochte openbare ruimtes, waardoor het merendeel van de Nederlandse binnensteden zich rap richting een ‘nieuw normaal’ met significant minder publiek begeeft. Aangezien horeca en diensten de groeiende gaten steeds minder goed kunnen opvullen en de opmars van e-commerce alleen nog maar toeneemt, vragen steeds meer steden zich openlijk af wat de toekomst is voor hun binnensteden en hun plinten.

Brede functiemix

De noodzaak van een bredere toekomst voor de plint van een ruimte voor transacties naar een ruimte voor interacties (waar de hoofdauteur al eerder voor heeft gepleit) wordt steeds duidelijker in deze zoektocht. Organisaties als de nationale Retailagenda zoeken naar een ‘brede functiemix’ met ‘ruimte voor andere functies’ in hun jaarlijkse congres.

De CityDeal Dynamische Binnensteden zoekt naar een vergelijkbare ‘regie op transformatie’. Ook bij ontwikkelaars van transformatie- en nieuwbouwgebieden in en om de stad wordt de roep om een alternatief voor de (vaak verplichte) winkelplint ook steeds luider; zo stuurt bijvoorbeeld gebiedsontwikkelaar AM al aan op een meer gemengde ‘superplint’ in samenwerking met de gemeente Amsterdam.

De zoektocht naar een bredere invulling van de plint ontbeert echter cruciale kennis. Wat kunnen niet-winkelfuncties toevoegen aan de plint, straat, stad, en stakeholders? En hoe komt deze toevoeging het beste tot haar recht? Zonder deze kennis verzandt de discussie onder ontwerpers, ontwikkelaars en beleidsmakers te vaak in een neerwaartse spiraal: zonder de gewenste winkel of terras is schijnbaar alle hoop voor een levendige plint verloren. Andere functies worden te vaak gezien als niet transparant, niet sociaal, of niet winstgevend genoeg.

Een pilotonderzoek samen met Frank Suurenbroek en assistent Sara Duisters aan de Hogeschool van Amsterdam naar meer dan 850 niet-winkelplinten in de vooroorlogse wijken van Amsterdam bewijst het tegendeel. Er is veel meer mogelijk in de plint dan menigeen denkt. Van kantoren tot kinderdagverblijven, bibliotheken tot buurthuizen en van co-workingplekken tot woningen – de gemeten functies bieden allen wel degelijk significante waarde in de plint aan zowel gebruikers, voorbijgangers, ontwikkelaars en overheden. De crux zit hem in het definiëren van deze waarde, die we hebben onderverdeeld in drie categorieën: de belevingswaarde, de sociale waarde, en de huurwaarde. Deze waarden hebben we gemeten voor 23 verschillende soorten niet-winkelfuncties, in zowel voormalige winkelplinten als andersoortige plinten.

De ervaring van transparantie

Allereerst bieden niet-winkelfuncties een belangrijke belevingswaarde: de hoeveelheid visuele interactie tussen plintruimtes en voorbijgangers. Deze waarde hebben we gemeten vanuit de gebruikerservaring van transparantie, zowel door de ontworpen grootte van ramen en deuren, als de mate waarin plintgebruikers het doorzicht ‘filteren’, door bijvoorbeeld stickers en gordijnen. We hebben deze waarde gecategoriseerd van volledig zicht door een groot venster (van bijvoorbeeld een voormalige winkel), volledig zicht door een kleiner venster (van bijvoorbeeld een woning op de begane grond), zicht geblokkeerd op ooghoogte (door bijvoorbeeld een sticker of een verhoogde plint), zicht gefilterd door een vitrage en volledig geblokkeerd zicht.

Met iedere categorie in een ‘transparantie-index’ van 0 (geen zicht) tot 4 (volledig zicht door een groot venster) zien we dat met name publieke functies als bibliotheken en buurthuizen bijzonder transparant zijn naar de straat. Dat geldt ook voor co-workingplekken, kantoren met een baliefunctie zoals makelaars en notarissen, kunstateliers en privaat te boeken vergaderruimtes. Hierbij valt ook op hoe transparant kantoren kunnen zijn in de plint, met name als ze gebruikt worden door (vaak jonge en kleinere) bedrijven in de creatieve industrie zoals ontwerpers en marketingbureaus. Daarentegen zijn bijvoorbeeld zorgfuncties en woningen veel minder transparant.

Ook valt op dat niet-winkelfuncties in de plint over het algemeen transparanter zijn in voormalige winkels met hun grotere ramen dan in andersoortige plinten met vaak kleiner ontworpen ramen. Daarentegen filteren gebruikers wel degelijk het zicht van voorbijgangers meer in grotere ramen; bewoners voelen zich zo ongemakkelijk in voormalige winkels dat ze het zicht zelfs filteren tot een uiteindelijk lagere inkijk dan in specifiek gebouwde woonplinten met kleinere ramen. Hier zien we duidelijk dat ontwerpers en ontwikkelaars slechts een beperkte rol hebben in het faciliteren van visuele interactie tussen plintgebruikers en de straat. Als een plint te transparant wordt ontworpen, is de oplossing door een gebruiker te koop bij de bouwmarkt in de vorm van een vitrage of gordijn.

Daarentegen hebben we ook de sociale waarde gemeten die een niet-winkelplint kan toevoegen aan de straat: de mate waarin deze plint interacties bevordert tussen gebruikers en voorbijgangers behalve het bieden van inkijk. Zo hebben we gemeten welke niet-winkelfuncties stoelen of banken voor de plint plaatsen, welke plintgebruikers hun waarden tonen door persoonlijke uitingen (behalve advertenties) en welke gebruikers groen plaatsen voor de plint. Elk van deze objecten kan immers actieve of passieve interactie faciliteren. Hier valt op dat juist bewoners veel stoelen en banken, persoonlijke uitingen en groen hebben geplaatst – de interactie tussen bewoners en voorbijgangers vindt dus met name plaats in de hybride zone voor de plint in plaats van door een transparante plint zelf.

Bovendien hebben we aan de hand van een enquête bepaald hoeveel bezoekers een plintfunctie per dag gemiddeld verwelkomt. Hier zien we een duidelijk onderscheid tussen publiekere plintfuncties als scholen en bibliotheken met soms honderden dagelijkse bezoekers, plintfuncties als artsen en vergaderruimtes met tientallen bezoekers op afspraak en privatere plintfuncties zoals kantoren en woningen. Deze ontvangen slechts enkele bezoekers per dag.

Hierna hebben we met een panel van vastgoedexperts de huurwaardebandbreedte (of voor woningen, de koopwaardebandbreedte) van de verschillende niet-winkelfuncties bepaald. Alhoewel deze waarde sterk afhankelijk is van de locatiedynamiek van een functie kan over het algemeen gezegd worden dat met name woonfuncties, zorgfuncties en werkfuncties een relatief hogere vierkante-meterprijs opbrengen dan bijvoorbeeld buurthuizen, religieuze ruimtes, kunstateliers en bibliotheken.

Deze drie waarden (belevingswaarde, sociale waarde en huurwaarde) hebben we tot slot naast een enquête en desktoponderzoek van beweegredenen gelegd: in hoeverre zijn met name de belevingswaarde en de sociale waarde van een plint gerelateerd aan de wensen van de gebruiker van de plint en niet bijvoorbeeld aan het ontwerp van de plint door een professional? Zoals we eerder al aantoonden met het verschil tussen ontworpen en door gebruikers aangepaste transparantie, is er inderdaad een sterk verband tussen gebruikerswensen en de uiteindelijke belevings- en sociale waarde van een plint.

En in hoeverre is de sociale en belevingswaarde van een plint afhankelijk van de locatie van een plint? Uit een correlatie-onderzoek blijkt dat omgevingen met een hogere bewonersdichtheid en een hogere omloop van bewoners en voorbijgangers negatief uitpakken voor een transparante en sociale plint. Ook zijn woonplinten duidelijk transparanter en socialer in buurten met meer sociale cohesie en bewonerstevredenheid en langs straten met minder autoverkeer.

Zelfs dit pilotonderzoek toont dus dat er wel degelijk breder leven in de plint zit dan alleen winkels, diensten en horeca. Als we de sociale, belevings- en huurwaarden van de 23 niet-winkelplintfuncties met elkaar vergelijken, vallen vijf clusters van ‘nieuwe levensvormen’ op. Stedelijke ontmoetingsplekken zoals bibliotheken en buurthuizen hebben over het algemeen een lagere huurwaarde maar functioneren meestal als transparante ‘third places’ met veel bezoekers en een hoge sociale waarde.

Ruimtes voor leren zoals scholen en kinderdagverblijven hebben een gemiddelde belevingswaarde en huurwaarde, maar laten hogere bezoekersaantallen zien, met name op piektijden. Ruimtes voor wellness zoals (tand-)artsen of yoga- en fitnessstudio’s kunnen vaak meer huur opbrengen, maar variëren sterk in hun belevingswaarde aan de hand van hun behoefte aan privacy. Woonruimtes zijn vaak niet bijzonder transparant naar de straat. Hun vastgoedwaarde is licht bovengemiddeld en hun socialisatie vindt plaats in een hybride zone in de juiste omgeving. Werkfuncties zijn daarentegen veel transparanter, trekken soms significante bezoekersaantallen aan en ze kunnen vaak hogere huurwaarden opbrengen.

Ruimte voor functieverandering

Professionals moeten rekening houden met de natuurlijke interactiebehoefte van verschillende functies in de plint, aangezien te transparante plinten door gebruikers uiteindelijk zelf worden gebarricadeerd. Toch moet een ontwerp neigen naar transparantie en ruimte voor interactie voor een plint. Dit heeft twee redenen.

Ten eerste moeten ontwikkelaars en ontwerpers rekening houden met de mogelijke functieverandering van een plint door de jaren heen: een introverte tandartsenplint kan immers in de toekomst ook een transparantere yogastudio huisvesten.

Ten tweede kunnen ontwerpers visuele en sociale interactie voor veel functies aanmoedigen met expres enigszins ‘te transparante’ plinten en met sociale en groene hybride zones. Hierbij moet vooral in woonplinten wel duidelijk de balans gevonden worden tussen de bewonerswensen inzake ‘prospect en refuge’ en interactie. Het in beide gevallen veel eenvoudiger voor gebruikers om zicht en socialisatie te beperken in zo’n plint, dan om een introverte plint transparanter en socialer te maken.

Ontwerpers en ontwikkelaars kunnen op deze manier de verschillende plintwaarden en behoeften vertalen naar de juiste plintprogrammering (met bijpassende ruimte voor belevings- en sociale waarden) op de verschillende locaties in een gebiedsontwikkeling. Wij zien in deze pilot dat meer dan alleen detailhandel en koffiezaakfuncties bijdragen aan een actieve plint.

Zoals het onderzoekers betaamt, hebben we uiteraard nog veel vragen openstaan. Zo zal vervolgonderzoek moeten aantonen of onze gevonden waarden ook van toepassing zijn buiten de buitensporige vastgoedmarkt van historisch Amsterdam. We zijn al bezig met een vergelijking met Toronto (een stad met nog hogere vastgoedprijzen!) en wij nodigen ook andere Nederlandse steden uit voor een vergelijkend onderzoek. Dit artikel sluit weliswaar het tweejarig drieluik over de plint af, maar u kunt nog meer uit onze hoek verwachten.