Kantoorpanden transformeren tot levendige werkgemeenschappen

Nieuwe ondernemers: Marcus Fernhout van Codum

Na zijn marketingstudie werkte Fernhout in New York en stond op het punt om naar Dubai te vertrekken, maar thuisbasis Rotterdam bleef trekken. Een bezoekje aan de kapper in de Maasstad deed hem het roer omgooien, nadat hij er een projectontwikkelaar had ontmoet. De vastgoedmarkt leek hem voor iemand met zijn marketingachtergrond razend interessant. Fernhout, destijds begin twintig: “Ik dacht: die sector kan wel wat kleur gebruiken.” Hij zegde zijn baan op en werkte vervolgens in de projectontwikkeling en bij een belegger. “Daarbij probeerde ik mijn basisprincipes vast te houden. Namelijk: goed te begrijpen wat de markt wil en onderscheidend zijn in je producten.” Bij zijn laatste werkgever Fortress kon Fernhout zich als asset manager vastbijten in ‘moeilijke portefeuilles’, de panden die lastig verhuurbaar waren. “Ik had er lol in om er iets van te maken dat wél loopt.” Daarmee was het idee voor Codum geboren. In het toch vrij traditionele vastgoedwereldje voelde Fernhout zich uiteindelijk niet op zijn plek. Hij “zette het mes op eigen keel” en diende in 2008 zijn ontslag in, waarna hij Van der Salm belde met de vraag samen een bedrijf te beginnen.

Schwung

Codum begon als adviseur aan eigenaren en steden over hoe ze met minimale middelen vastgoed of gebieden weer ‘schwung’ konden geven. De marketingkennis van Fernhout konden ze combineren met de technisch-bouwkundige expertise van Van der Salm. Oorspronkelijk werkte ieder gewoon vanuit huis, maar vanwege de samenwerking en het ontvangen van klanten gingen ze toch op zoek naar een kantoor. Ze hadden 20 vierkante meter nodig en liepen tegen een leegstaand pand aan van LSI dat wachtte op sloop. Ze vroegen de eigenaar of zij in de tussentijd 20 meter mochten afnemen, die ze zelf zouden opknappen. LSI had er wel oren naar, maar alleen al het opstoken van het ketelhuis kostte meer dan de huuropbrengst. Fernhout: “Wij dachten bij onszelf, wat zijn wij eigenlijk voor adviseurs als we niet eens zelf doen wat we prediken? En dus besloten we het hele pand van 5.500 meter af te nemen:
“Doe dan maar het gehele gebouw.” Daarmee was de eerste stap genomen richting de tegenwoordige corebusiness van het bedrijf, het omturnen, exploiteren en beheren van leegstaande kantoorgebouwen tegen minimale kosten en met maximaal effect. Doelgroep zijn kleinere, meestal creatieve bedrijfjes die units afnemen van 20 vierkante meter. In dat eerste pand in Rotterdam zit nog steeds het hoofdkantoor van Codum, dat de twee zakenpartners overigens in no time vol kregen. Na het sluiten van de deal met LSI ontmoetten de twee een fotograaf in de kroeg, die ook op zoek was naar werkruimte, en zelf nog wel wat mensen kende. Fernhout: “Binnen drie weken hadden we het hele gebouw vol.” Dat betekende wel één probleempje: er was vier ton nodig voor de verbouw van het pand. De crisis was net losgebarsten, de banken zaten op slot. Dankzij de goede contacten van Van der Salm in de aannemerij kregen ze de aannemers die het pand verbouwden zo ver om te investeren en de jonge ondernemers in termijn terug te laten betalen.”We hadden natuurlijk wel een stapel huurcontracten op zak om de zaak te onderbouwen.”

Handelsmerk

Vier jaar later hebben de jonge honden meer dan 38.000 vierkante meter leegstaande kantoren getransformeerd op acht locaties in drie steden (Rotterdam, Amsterdam en Arnhem). Herontwikkeling verloopt steeds volgens hetzelfde stramien, met inachtneming uiteraard van de specifieke locatie. “Ieder gebouw en iedere locatie is anders, in architectuur, in type, hoe het gebouwd is. We forceren daar niet een concept in, maar zoeken steeds naar de beste oplossing volgens onze filosofie van met zo min mogelijk middelen zo veel mogelijk voor elkaar krijgen.” Vaste elementen zijn de armaturen uit de plafonds, die worden verwijderd en vervolgens verticaal tegen de wanden geplaatst. “Een beetje ons handelsmerk inmiddels, maar uit nood geboren omdat het zo goedkoop is.” Codum houdt “keihard” vast aan de propositie waarin alleen plek is voor bedrijven die ze zelf leuk vinden; die energie uitstralen, dynamiek, gedreven zijn in wat ze doen. Wie wel en wie niet in aanmerking komt selecteert Codum zelf, waarbij ze ook vasthouden aan een mix van branches. “Zodat je ook nog eens wat aan elkaar kunt hebben.” Meestal zoeken Fernhout en Van der Salm zelf de gebouwen uit die geschikt zijn voor het concept. Het zijn altijd panden op binnenstedelijke locaties, liefst op loopafstand van het Centraal Station. Ze zijn nu zelfs zo succesvol dat ze “een beetje onder de radar” proberen te blijven. “Anders worden we gek van de eigenaren met probleempanden, wij zoeken de locaties liever zelf uit.” Ook bij gemeenten is Codum inmiddels welbekend. Fernhout: “Natuurlijk zien ze ons graag komen. Op eigen initiatief weten wij een stuk stad te activeren. En liefst zonder een cent subsidie. Dat is ook wat ons onderscheid van anderen die deze opgave aanpakken: wij werken puur vanuit ondernemerschap met businessmodellen zonder subsidiëring als uitgangspunt.” Een van de bekendste panden van Codum is het Schieblock in Rotterdam, 8.400 vierkante meter dat het bedrijf samen met architectenbureau ZUS transformeerde tot een levendige werkgemeenschap van creatieve bedrijfjes.

Lean and mean

De markt waarin een pand door één huurder wordt afgenomen is inmiddels nagenoeg voorbij, zegt Fernhout. Maar de exploitatie van een pand met een veelvoud aan huurders is wel even andere koek. “Dat is ongelofelijk intensief. Wij hebben huurcontracten met vijfhonderd huurders. Ga maar na hoeveel bezichtigingen dat zijn, wat dat vraagt aan beheer.” Meestal gaat het om tijdelijke locaties die Codum voor minimaal vijf of tien jaar afneemt. Het bedrijf leeft van het verschil tussen de eigen huurkosten, de verbouwingskosten, de arbeidskosten en anderzijds de huuropbrengsten. Alle inkomsten komen dus uit de exploitatie. “Als wij onze zaakjes niet op orde hebben, voelen we dat direct in de portemonnee; wij worden als laatste betaald.” De afspraken met de eigenaren verschillen. Er wordt huur betaald of een nul-tarief gehanteerd, afhankelijk van wat de eigenaar met het pand op het oog heeft. Niet de huuropbrengst is voor alle eigenaren het belangrijkste doel. Eigenaren kunnen bijvoorbeeld ook de herontwikkeling van het pand willen inzetten om een gebied dat getransformeerd moet worden, reuring en imago te geven. Of een corporatie doet een strategische aankoop in een gebied waar ze de leefbaarheid wil vergroten. De jongens van Codum beleven vooral veel passie en plezier in het voor de doelgroep fijne ruimtes maken en het gebied weer onderdeel van de stad uit te laten maken. Uit hun lean and mean businessmodel specifiek gericht op vastgoedexploitaties met hoge intensiteit en minimale middelen, halen ze “een kick”. Als nieuwe ondernemers in het vastgoed kenmerken ze zichzelf als zelfredzaam, realistisch, flexibel en marktsensitief. De marketingachtergrond van Fernhout is hierbij cruciaal. Zo kan goed worden ingespeeld op markttendensen met onderscheidende producten. Fernhout: “Als je nu als bedrijf wilt overleven, zul je je moeten aanpassen aan de huidige marktsituatie. Het helpt dat wij in het begin van de crisis zijn begonnen. De marktsituatie van nu heeft als het ware ons bedrijf gevormd. Voor bestaande bedrijven is dat een probleem. Voor hen zijn het spelletje en de spelregels ineens veranderd. Hun kansen zijn verminderd, en ze voelen de noodzaak om zich aan te passen aan de huidige markt. Alleen vraagt die markt om een kerncompetentiepalet dat ze niet in huis hebben. Flexibiliteit bijvoorbeeld. Bovendien moet je veel meer werk verrichten om iets voor elkaar te krijgen. Kijk maar naar wat wij allemaal moeten doen om een huurstroom op gang te brengen. Dat was vroeger met een enkele huurder natuurlijk een stuk gemakkelijker.”

Spelregels

Maar ook de economie tendeert naar meer kleine bedrijven en netwerkachtige constructies. Codum heeft de markt dus mee. “We hebben nooit een verhuurbord hoeven te plaatsen.” Niet voor iedere locatie gaan ze meer naar de kroeg, maar de creatieve gemeenschap is vrij hecht. Er wordt veel gepraat met elkaar, er zijn openingen, evenementen. Codum kent overal wel de nodige sleutelfiguren om de creatieve sector te activeren. Nu nog exploiteren en beheren ze uitsluitend de door henzelf opnieuw ingerichte locaties, maar Fernhout kan zich goed voorstellen dat ze dat ook voor anderen kunnen gaan doen in de toekomst. Er is inmiddels een succesvol beheermodel ontwikkeld met onder meer regisseurs die per locatie fungeren als aanspreekpunt voor de bedrijven en die de selectie doen. De spelregels van de vastgoedmarkt zijn fundamenteel veranderd, zegt Fernhout. “Van financiering, waardebepalingen, huurprijzen, verhuurmethodiek tot risicoprofielen en huurders, overal grijpen de veranderingen in door. Je merkt dat projectontwikkelaars oude stijl, die met grond kopen, pand ontwikkelen tegen vrijwel volledige financiering en daar een gebruiker bij zoeken veel geld hebben verdiend, nu failliet gaan. Voor ons is de uitdaging om binnen zo’n traditionele sector als de vastgoedsector een verschil te maken en daarbij positieve impact te kunnen hebben op de stad. Ja, dat is kicken. Je kunt dus daadwerkelijk aan een stad bouwen door middel van deze spelden prikken in een gebied.”