Kijk niet alleen naar financiële haalbaarheid

Najaarscongres Vereniging van Grondbedrijven

Opvoeren van de woningbouwproductie en tegelijk werk maken van de energietransitie is geen probleem voor Assen. Die zonnige boodschap brengt wethouder Roald Leemrijse op een wat zorgelijk gestemd najaarscongres van de Vereniging van Grondbedrijven op 14 november in Ede. Het stagneren van de woningbouwproductie staat centraal en er klinkt de roep om een actieve en sturende rijksoverheid.

Leemrijse constateert dat duurzaamheid mag rekenen op een heel breed politiek draagvlak. Betaalbaarheid is wel een issue, dat gemakkelijk uit beeld raakt. De Drentse hoofdstad slaagt er echter in binnen die randvoorwaarde een aantal succesvolle duurzaamheidsprojecten te realiseren.
Het dak van cultuurcentrum De Nieuwe Kolk is vol gelegd met zonnepanelen. Het cultuurcentrum is gecombineerd met een wooncomplex en kantoren. De uitdaging zit vooral in het op één lijn krijgen van de vereniging van eigenaren. Bewoners moeten bereid worden gevonden hun uitzicht op een groen sedumdak in te ruilen voor uitzicht op spiegelende panelen.

Nul-op-de-meter

Duurzame sociale woningbouw op de locatie Kloosterveen is door de gemeente Assen zelf ontwikkeld ten tijde van de crisis, toen het de lokale woningcorporatie aan geld ontbrak. Het project is via een tender uitgezet met de doelstelling EPC=0. Bij het recentere project Mercuriushof, een herontwikkelingslocatie aan de stadsvaart, is de eis opgeschroefd naar nul-op-de-meter. Dat is op zich goed verlopen, maar er is wel een les mee geleerd, aldus Leemrijse. “Tijdens de bouw wil een aannemer wel eens kleine wijzigingen doorvoeren, soms op last van Welstand, waardoor je de doelstelling net niet haalt. Zorg ervoor dat je de aannemer contractueel vastlegt op de randvoorwaarden.” Vanuit het Haarlemse wordt een uitstekende suggestie aan de hand gedaan: neem een boeteclausule op.

Asser Servicekosten Model

Lastiger nog dan nieuwbouw is verduurzaming van oudbouw. Op dit vlak heeft Assen wellicht het sterkste staaltje geleverd. De bijna zestig jaar oude flat ‘Ellen’, met allemaal particuliere eigenaren, is collectief gerenoveerd naar een nul-op-de-meter niveau. De uitgangssituatie voor veel eigenaren was dat de woning hypothecair ‘onder water’ stond en extra lenen bij de bank was uitgesloten. De gemeente bedacht het Asser Servicekosten Model: bewoners storten de ‘oude’ energieservicekosten voortaan in een fonds, waarmee de voorgefinancierde renovatiekosten worden afgelost. De gemeente staat borg; de aflossing is woninggebonden en gaat dus over op een nieuwe eigenaar.
In pilotproject De Lariks zet Assen wederom een stap verder, met het gasloos maken van een bestaande woonwijk. Het gaat om 450 grondgebonden woningen aan de onderkant van de kopersmarkt. Ook hier wordt het servicekostenmodel toegepast.
De ambitie is op locatie Kloosterveen nog eens 2400 woningen te ontwikkelen in de hoogste categorie van duurzaamheid: gasloos en energieneutraal.

Zonnepark met kippen

Voor Zonnepark Assen-Zuid stelt de gemeente grond beschikbaar die bestemd is als bedrijventerrein, maar voor die functie de komende twintig jaar niet nodig is. Het zonnepark met een capaciteit van 18 mW is goed voor 15% van de gemeentelijke energiebehoefte. Via een tender is dit project in de markt gezet. “We willen geen knollenveld met panelen, maar een inrichting die aantrekkelijk is voor omwonenden.” Het idee is om er kippen te laten rondscharrelen, waarbij de panelen bescherming bieden tegen roofvogels.

Bij gelijkblijvende grondopbrengsten

Hamvraag voor de grondbedrijven is uiteraard wat een hoge duurzaamheidsambitie betekent voor de grondprijs. Ontwikkelaars roepen snel dat de grondprijs omlaag moet. Volgens Leemrijse is dat geen automatisme. Bouwkosten stijgen, dat is duidelijk. Onderzoek van PAS BV (https://issuu.com/pasbv/docs/pas-2018_rapport_los) in elf gemeenten – waaronder Assen, Winsum, Dordrecht en Den Haag – wijst echter uit dat kopers bereid zijn extra te betalen voor een gasloze woning. Die bereidheid berust zowel op financiële motieven (lagere energiekosten, toekomstige woningwaarde) als moreel-emotionele motieven (bijdragen aan duurzaamheid). Bij de invoering van de BENG-eisen (Bijna energieneutrale gebouwen) per 1 januari 2020 nemen de meerkosten van gasloos weliswaar toe, maar niet zodanig dat kopers die niet meer willen opbrengen. Kortom, bij de ontwikkeling van gasloze woningen kan de grondprijs per saldo minimaal gelijk blijven. Of ontwikkelaars van de juistheid hiervan makkelijk te overtuigen zijn? Leemrijse: “Ze hebben geen rapporten die het tegendeel bewijzen.”

Maatschappelijk verantwoord grondbeleid

Waar Leemrijse duurzaamheid uitstekend kan realiseren binnen het kader van financiële haalbaarheid, pleit Guido Mertens, adviseur bij Baker Tilly Berk, ervoor dit kader open te breken. Hij merkt om te beginnen op dat grondbeleid geen “sexy” imago heeft. “Dat komt omdat zichtbare einddoelen ontbreken, het gaat niet om zaken waar de wethouder meteen mee scoort.” Wat Mertens betreft moet het grondbedrijf zichzelf opnieuw uitvinden als “bruggenbouwer” door een meer integrale benadering.

Integraal kan echter ook synoniem zijn met vertraging, door oneindig praten. Vatbaar voor het AHMAS-syndroom: vastlopen in een alles-hangt-met-alles-samen discussie. Je loopt het risico andere afdelingen voor de voeten te lopen of in de wielen te rijden. Maar mits goed georganiseerd, kan de integrale benadering wel degelijk zorgen voor snellere en beter betaalbare gebiedsontwikkeling met een hogere maatschappelijke impact, meent Mertens. Maatschappelijk verantwoord grondbeleid (MVG), in die betekenis, wil niet zeggen dat er normen (wat goed of fout is) worden gesteld. Evenmin is het een nieuw verdienmodel. En het wil ook niet zeggen dat de financiële kant – de grondexploitatie sec – niet meer belangrijk is. Het gaat meer om het creëren van extra waarde. In dit verband zet Assen ons op het goede spoor: duurzaamheid heeft geen negatief effect op de grondwaarde, eerder is sprake van een waardeverhogend effect.

Het komt aan op verbreding van de blik: kijk verder dan naar een financieel haalbare grondexploitatie. Neem de maatschappelijke effecten mee in je afweging, in het positieve, maar ook in het negatieve. Bijvoorbeeld: bouwt de gemeente extra zorgwoningen, wees dan bedacht op een grotere zorgvraag. Denk ook na over onderhoudskosten, weeg die mee in de te maken keuzes.

Grondexploitatie niet meer geschikt

Het uitvragen op het beste en mooiste plan, niet het financieel aantrekkelijkste plan, gebeurt al wel op projectniveau, maar is nog onvoldoende verankerd in beleid, signaleert Mertens. De centrale vraag bij de start van een gebiedsontwikkeling moet zijn: welke maatschappelijke impact – woningproductie, doelgroep, de juiste woningen (onderzoek doen!), energietransitie, klimaatadaptatie, mobiliteit, economie – willen we ermee bereiken? Gebiedsontwikkeling is zo complex geworden dat het grondexploitatieplan niet meer geschikt is om alle doelstellingen in onder te brengen. Grondbeleid moet een bredere focus krijgen en zich laten leiden door integraal rendement, de afweging tussen financieel en maatschappelijk rendement. Probeer bij het opstellen van de doelen en criteria in de nota grondbeleid niet alles objectief meetbaar te krijgen. Ook subjectieve argumenten en aspecten mogen een rol spelen. Transparantie en breed draagvlak horen hier wel nadrukkelijk bij.

Maatschappelijk verantwoord grondbeleid wil nog verder reiken dan het ‘meenemen’ van duurzaamheid in de ontwikkelingsopgave. Inhoudelijk sluit het begrip aan bij ideeën als het koppelen van doelen, meerwaarde creëren, breder afwegingskader, maatschappelijk rendement en dergelijke. Maar als nieuwe, overkoepelende benadering komt het nog onvoldoende uit de verf.

Cover: Kloosterveste Assen door jhut1995