King’s Cross sterk in de lift

King’s Cross was lang een vergeten hoek aan de rand van Central London. Hoewel de locatie met twee treinstations (St. Pancras en King’s Cross station) plus een druk gecombineerd metrostation een belangrijke infrastructureel knooppunt was, bleef het 53 ha grote industrie- en overslagterrein tot het begin van deze eeuw een no go area. Eerdere plannen tot herontwikkeling haalden het niet. In 1996 werd echter besloten om een nieuwe railverbinding te maken vanuit St. Pancras met de kanaaltunnel naar Europa. Dit vormde een belangrijke katalysator voor herontwikkeling van het gebied. De eigenaren van de grond, London& Continental Railways Limited en Excel (nu DHL) zagen nieuwe mogelijkheden en namen ontwikkelaar Argent in de hand. Zij lieten een masterplan maken door Allies and Morrison and Porphyros Associates. The London Borough of Camden keurde in 2006 dit plan goed.
In 2008 hebben Argent, London& Continental Railways Limited en DHL vervolgens hun activiteiten gebundeld in een gezamenlijke onderneming: King’s Cross Central Limited Partnership. Dit is de enige grondeigenaar in het gebied. Sindsdien is er zo’n 300 miljoen pond in het gebied geïnvesteerd. In 2007 is het vernieuwde St Pancras International Station geopend. Het neogotische Midland Hotel, dat het aanzicht van het station bepaald, is gerestaureerd en heropend als het luxueuze St Pancras Renaissance Hotel. Het naastgelegen King’s Cross station vormt de directe verbinding met Stratford, waar in 2012 de Olympische Spelen plaatsvonden.

Herontwikkeling van een brownfield

King’s Cross is niet alleen de naam van een station maar ook van het 53 hectare grote gebied erachter. De wijk is genoemd naar een monument voor King George IV, dat 1845 was vernietigd. Hier kwamen in de de negentiende en twintigste eeuw de treinen met kolen, graan, vis en andere goederen aan om te bewerken en over te slaan op andere vormen van transport, zoals via het kanaal en met paard en wagen de stad in.
Het brownfield is deels een beschermd gebied en bevat zo'n 20 historische monumenten. Door zijn omvang was het een uitdagende opgave om dit gebied opnieuw een levendige functie te geven. Ontwikkelaar Argent, geselecteerd door de grondeigenaren, werkt vanaf 1999 aan de herontwikkeling samen met English Heritage en Camden Borough Council. Argent is een grote ontwikkelaar die marktleider op gebied van city centre regeneration claimt te zijn. King’s Cross is momenteel het grootste gemengde herontwikkelingsproject in Groot-Brittannië dat door één eigenaar wordt aangestuurd. Camden Borough Council verleende een bijzondere en flexibele bouwvergunning voor het project in 2007. Zeer ongebruikelijk, zeker voor een gebied met erfgoed. Zowel Camden als English Heritage waren er echter van overtuigd dat een langlopende vergunningsafspraak nodig was om gedurende de 20 jaar durende ontwikkeling zowel de historische aspecten te kunnen waarborgen als de ontwikkelaar de nodige flexibiliteit te geven om te kunnen reageren op een veranderende markt.

Spaces makes places

Na ruim tien jaar van plannen, ontwerpen en bouwen zijn de eerste gebouwen opgeleverd. Van de bestaande bebouwing zijn er 20 ‘listed monuments’ (Grade 1 of 2). Deze worden momentteel getransformeerd tot woningen, kantoren, scholen, horeca, culturele functies etc. Tezamen met circa 50 nieuw te bouwen projecten vormen zij de nieuwe wijk. Met 2000 woningen, 20 nieuwe straten, 10 publieke pleinen, 485.000 m2 kantoren (waaronder het Google hoofdkantoor!), 70.000 m2 winkels voor in totaal circa 45.000 mensen. Van de 2000 woningen die er komen is het de bedoeling om in alle prijsklassen te bouwen: van topklasse appartementen tot sociale woningbouw, van studio’s tot gezinswoningen en van studentenflats tot ouderenhuisvesting. Een belangrijke trekker van het plan is de Art Academy. Hier komen dagelijks 4000 studenten naar toe, terwijl er een jaarlijkse aanwas is van 1500 nieuwe creatieve mensen die de Academy bezoeken. Dit geeft een permanente voeding aan het gebied.
Het verblijf in de openbare ruimte vinden de ontwikkelaars minstens zo belangrijk als het verblijf in de gebouwen. Daarom wordt 40 procent van het grondgebied als ‘open space’ bestemd voor straten, parken en pleinen. In de woorden stadsplanner Peter Rees: ‘Spaces makes places, not buildings’.

Olympische Spelen

Een enorme boost voor de verdere ontwikkeling was de aanwijzing in 2005 van Londen Stratford voor de Olympische Spelen van 2012. Hiervoor was de aanleg van een snelle treinverbinding tussen King’s Cross en Stratford van cruciaal belang. Daarmee is St. Pancras/King’s Cross één van de drukste infrastructurele knooppunten in Groot Britannië geworden.
Tevens is hiervoor het King’s Cross Station ingrijpend gerenoveerd door het verwijderen van diverse lelijke aanbouwen op het voorplein, het restaureren van de stationsoverkapping met onder andere helder glas en een spectaculaire ontvangst- en vertrekhal aan de westzijde van 7.500 m2 groot. Het oorspronkelijke stationsgebouw dateert uit 1852 en heeft een opmerkelijk functionele uitstraling doordat de twee boogvormige stationsoverkappingen visueel zijn doorgetrokken tot in de voorgevel. Het ontwerp was van Lewis Cubitt. Het belendende St Pancras is juist een toonbeeld van neogotische vormgeving. Dat beide stations naast elkaar liggen is overigens een gevolg van de wijze waarop Londen in de negentiende eeuw de railverbindingen aan de particuliere markt overliet. De railbedrijven mochten alleen in een ring rondom Central Londen stations aanleggen en deden dat op hun eigen grond.

Magisch effect

De nieuwe ontvangsthal van King’s Cross (ook bekend van Harry Potters perron 9 ¾ ) staat bovenop het metrostation, waardoor er weinig mogelijkheden waren voor kolommen en funderingspalen. Op slechts 16 plaatsen kon de kap worden ondersteund. Door het architectenbureau John Mc. Aslan+ Partners is in nauwe samenwerking met constructeur Arup vervolgens een halfronde stalen vakwerkconstructie ontworpen, die als een fontein ontspruit bij de historische westgevel en in een boog uitwaaiert tot 154 m lengte en 85 m breedte! De oude gevel is hierdoor volledig in tact gelaten wat vanwege de kwalificatie van Grade 1 listed monument ook vereist was. Een nieuwe brug verbindt de hal met de perrons, waardoor de bereikbaarheid enorm verbeterd is. Aan de noordzijde zijn bij de ontmanteling van het stationsgebouw ongebruikte ruimten ontdekt, die bij de restauratie in volle glorie zijn hersteld. The Great Northern Hotel past met zijn ronde silhouet exact in de halfronde kap van King’s Cross station. Het stationshotel uit 1854 is geheel gemoderniseerd tot luxe hotel. King’s Cross station is in maart 2012 geopend voor het publiek.

Van Granary tot Academy

In de herontwikkeling van het gebied speelt de transformatie van het industrieel erfgoed een grote rol. Het is gelijk al goed begonnen met vestiging van de Art Academy in de oude Granary. Van het Goods Yard complex naar ontwerp van Lewis Cubitt vormt het Granary gebouw het hart met aan weerszijden overkappingen voor de overslag van het graan. In de ondergrondse stallen onder de laadplatforms konden de paard- en wagens hun lading ophalen. De Granary is na een ingrijpende transformatie naar ontwerp van architectenbureau Stanton Williams in gebruik als bij de befaamde kunstopleiding Central Saint Martins, onderdeel van de University of the Arts London. Door de kunstacademie zo’n centrale plaats te geven is tevens een sterk statement afgegeven dat kritische massa en energie aan het gebied geeft.
Het complex won de prijs ‘AJ100 Building of the year’ van Architect’s Journal.
De transitloods aan de westzijde is verbouwd tot kantoorlofts. De Victoriaanse constructies uit 1850 zijn voor een belangrijk deel behouden en gerestaureerd, maar in verband met het nieuw gebruik zijn er ook de nodige interventies gepleegd, die zich kenmerken door een modern materialen gebruik en design. Zo is een fraai contrast tot stand gekomen tussen historische structuren en hedendaagse toevoegingen.

Opvallende transformaties

Opvallende transformaties zijn verder het hergebruik van de gashouderconstructies. Deze tanks met gietijzeren skeletten worden gedeeltelijk getransformeerd tot appartementen met op de top een restaurant. Van één van de grootste gashouders is het 25 m hoge skelet in 2013 geheel gerestaureerd en teruggeplaatst om verder als decor voor een rond park met een diameter van 35 m te dienen. Zo blijft het erfgoed levend en op een innovatieve manier ingebed in de omgeving.

Het German Gymnasium uit 1864 was het eerste speciaal voor de opleiding van atleten gebouwde sportcomplex. Het hoge, met houten spanten en gietijzeren consoles overkapte gebouw leende zich goed voor de bevordering van sportactiviteiten. De gelamineerde constructies waren zeer vernieuwend in hun tijd. Nadat het gebouw zijn oorspronkelijke functie verloor is het gebruikt als kantoor, magazijn en exposities van kunst. Nu wordt het door BAM gerestaureerd en verbouwd tot een restaurant.

Fish and Coal Buildings uit 1851 hebben gefunctioneerd als kantoren voor ambtenaren, belast met toezicht op de transporten. Nadat het dak door brand was verwoest, heeft het complex lange tijd leeg gestaan. Nu komen in het gebouw, dat de ronding van het kanaal volgt, nieuwe kantoren, studio’s en een restaurant op de begane grond. In de voormalige Coal Drops Yard met zijn stenen boogconstructies, waar de kolen uit de treinen werden overgeladen, komt een hip winkelcentrum dat optimaal zal kunnen profiteren van de sfeerlocatie aan het kanaal.

Succesfactoren

Het is nog wat vroeg om nu al een conclusie over de herontwikkeling van King’s Cross te trekken, maar de verwachtingen zijn hoopvol. Het programma is zeer veelzijdig en het belooft daarmee een dynamische en hippe stadswijk te worden. De combinatie van een geweldig goede bereikbaarheid (in 1 uur naar Europa), de aanwezigheid van inspirerend erfgoed, een sfeervolle locatie met kanalen en parkachtige verblijfsgebieden, de zorgvuldige planning en een rijk programma maken het een unieke stadswijk. De wijk trekt een mix van studenten, kantoorpersoneel, winkelend publiek, toeristen en daarmee een publiek van alle leeftijden.

Een absoluut sterk punt van King’s Cross is de programmering met een mix van vele functies en voorzieningen. Zeker de vestiging van een belangrijke Art’s Academy die jaarlijks garant staat voor het aantrekken van (creatieve) studenten is een factor van belang voor de placemaking. De zorgvuldige terreininrichting bevordert de sfeer en leefbaarheid.

Interessant is verder de wijze van ontwikkeling door één grondeigenaar, die de touwtjes sterk in handen heeft, en de samenwerking met English Heritage en de gemeente. Hoewel stadsplanner Peter Rees beweert dat in Londen weinig bureaucratische regels zijn en de wens van de ontwikkelaar op een flexibele wijze wordt bekeken, is duidelijk dat aan King’s Cross intensief moet zijn samengewerkt. Het masterplan is daarbij geen gemeentelijke productie maar een initiatief van de markt.

Qua karakter doet het gebied denken aan de silo’s in Zwanenburg en de Westergasfabriek, maar qua omvang bestaan dergelijke grootschalige (her)ontwikkelingen niet meer in Nederland. Hier zal altijd het risico groot zijn dat halverwege de ontwikkeling de markt het niet meer opneemt. Londen blijft echter nog trekken als een magneet, de prijzen zijn hoog (appartementen naast Google kosten 14.000 euro per m2) en vooralsnog groeien de vastgoedbomen nog tot in de hemel. De keerzijde hiervan is dat de gewone man moeite zal hebben zich hier te kunnen huisvesten. Vastgoedspecialisten waarschuwen overigens al langere tijd voor de bubbel in de Londense markt. De ontwikkelaar meent voldoende flexibiliteit te hebben ingebouwd om in te spelen op marktontwikkelingen.

Wie werken er aan King’s Cross?

Ontwikkeling:

• King’s Cross Central Limited Partnership
• ONE Housing Group ( Registered Social Landlord)

Masterplanners:

• Allies and Morrison
• Porphyrios Associates
• Townshend Landscape Architects

Architecten:

• Allford Hall Monaghan Morris currently working on development Zone A
• Allies and Morrison currently working on Two Pancras Square
• Bell Phillips currently working on Gasholder No. 8
• Bennetts Associates working on Five Pancras Square
• Carmody Groarke who worked on The Filling Station
• Dan Pearson Studio who is working on Handyside Park
• David Chipperfield Architects who is working on One Pancras Square
• David Morley Architects who worked on Construction Skill Centre and is working on Building P1, Handyside Street
• de Rijke Marsh Morgan who worked on ArtHouse
• Dextor Moren Associates
• Eric Parry Architects who provided concepts for Four Pancras Square
• Glen Howells Architects who designed urbanest King's Cross, off York Way
• John McAslan & Partners
• Lifschutz Davidson Sandilands who is helping us with the Coal Drops
• Maccreanor Lavington Architects who designed Saxon Court and Roseberry Mansions
• Niall McLaughlin Architect who is working on 1-3 Canal Street
• Porphyrios Associates who designed Three Pancras Square
• PRP Architects who worked on Rubicon Court
• Stanton Williams who is working on the Canalside Pavilion and designed University of the Arts London's campus for Central Saint Martins
• Studio Downie Architects who is working on Seven Pancras Square and The Stanley Building
• Townshend Landscape Architects who is involved in all our public realm projects
• Weedon Partnership who is the preferred detail architect for King's Cross designed the Western Transit Shed
• Wilkinson Eyre who designed the concepts for homes in the Gasholder Triplet
• Wilmotte & Associes who is working on Six Pancras Square

Bouwbedrijven:

• Carillion
• BAM Construct
• BAM Nuttall
• Kier Group