Klassieke win-win: gebruik industrieel vastgoed voor huisvesting stedelijke maakindustrie

Veel gemeenten breken zich het hoofd waar ze de stedelijke maakindustrie een plek kunnen geven; een sector die goed is voor de werkgelegenheid maar ook van belang is om aan circulariteit te kunnen werken. Ook ontstaat zo een betere balans tussen productie en consumptie. Een stad met een beperkte functionele diversiteit, die alleen draait op bijvoorbeeld de diensteneconomie, is kwetsbaarder in tijden waarin het economisch minder gaat met een bepaalde sector dan een stad waarbij hierin meer balans is.

Daarnaast kan het verplaatsen van productie buiten de stad, of zelfs naar het buitenland, resulteren in extra uitstoot door bijvoorbeeld transport. Zowel vanuit duurzaamheidsoogpunt, maar ook om balans te brengen in de stedelijke economie, kan het reserveren van ruimte voor- en toevoegen van- productieve functies zoals maakindustrie dus uitermate aantrekkelijk zijn voor een stad.

Rand van de stad

Maar waar vinden we nog de ruimte voor de maakindustrie? Op eenmaal getransformeerde bedrijventerreinen lukt dat bijvoorbeeld heel moeizaam. Een andere, mogelijk veel kansrijkere optie ligt in het hergebruik van voormalig industrieel vastgoed. Dat kan allerlei voordelen hebben, zoals een toename van de leefbaarheid en het versterken van de identiteit van de betreffende gebieden. Ook draagt hergebruik ook bij aan het terugdringen van materiaalgebruik, omdat nieuwbouw wordt voorkomen.

In termen van locaties komen dan met name de randen van (binnen)steden in beeld. Naast de beschikbaarheid van reststromen, zijn hier mogelijkheden voor het uitwisselen van bijvoorbeeld restwarmte met de omliggende gebieden. Ook is er vaak relevante kennis en ervaring aanwezig die van pas komt voor innovatie. Innovatie in de sector leidt ook tot nieuwe productievormen, die kleinschaliger zijn en bijvoorbeeld minder overlast veroorzaken voor de directe omgeving. Door ontwikkeling van de maakindustrie kan deze steeds vaker gedecentraliseerd (lokaal) plaatsvinden en is deze steeds vaker vraaggestuurd en hybride, waarbij R&D en productie samengaan.

Beide ontwikkelingen maken een locatie in de stad relevant, vanwege de samenwerking met bijvoorbeeld lokale onderzoeks- en onderwijsinstellingen, maar ook vanwege de korte afstand tot lokale afnemers en retailers. De ketens worden korter.

Transformatie en herontwikkeling van stedelijk industrieel erfgoed biedt dus kansen voor de realisatie van (circulaire) maakindustrie in de stad, mits deze goed past in de brede context van de locatie. Dit betekent echter niet dat deze gebieden hier exclusief voor moeten worden herontwikkeld. Juist een combinatie van makers, kennisinstellingen en andere functies die elkaar aanvullen en die ook in hoogstedelijke omgevingen voorkomen, kan zorgen voor een goede economische diversiteit en de genoemde voedingsbodem voor innovatie.

Er zijn echter wel een aantal kritieke succesfactoren om ook een circulaire stedelijke maakindustrie mogelijk te maken. Zo moeten bedrijven gebruik (kunnen) maken van lokale leveranciers- en afnemers, moet transport een significant deel van de uitstoot veroorzaken, zoals bij hergebruikte grondstoffen, moeten lokale (afval)grondstoffen kunnen worden gebruikt en moet het opschalen van productie mogelijk zijn in de stad.

Meerwaarde bestaande locaties

Om deze vestigings- en succesfactoren in de praktijk te onderzoeken heb ik twee locaties bekeken: het Rotterdam Makers District (M4H en de RDM-campus) en Strijp-T in Eindhoven. Hierbij zijn zowel de eisen van maakbedrijven op deze locaties, als de waarden van het erfgoed en succesfactoren en uitdagingen voor de ontwikkeling onderzocht door middel van (expert)interviews en een vragenlijst.

Uit de literatuur blijkt dat getransformeerd industrieel erfgoed voor de meeste maakbedrijven inderdaad extra waarde kan bieden ten opzichte van nieuwere locaties. Een deel hiervan zijn socioculturele waarden zoals de industriële historie, cultuur, symboliek, verbinding met de omgeving en esthetische waarden.

Ook zijn er economische waarden zoals het creëren van werkgelegenheid, het stimuleren van lokale innovatie en economische ontwikkeling. De nabijheid van vaardig personeel, kennisinstituten en potentiële klanten staat voorop. In de derde plaats spelen de (circulaire) milieuwaarden mee, waarbij het hergebruik van materiaal door de transformatie, maar ook door de circulaire bedrijvigheid centraal staat. Ook hier speelt de nabijheid van reststromen, maar ook afnemers en kennisinstituten voor innovatie een rol. Het is daarmee ook een voorwaarde om de maakindustrie circulair te maken.

Dit beeld wordt bevestigd in de gesprekken met de bedrijven in de betreffende gebieden. Het gaat daarbij om verschillende typen makers: de (individuele) pioniers, de kleinere start- en scale-ups en volwassen maakbedrijven. Dit kunnen innovatieve hightech bedrijven zijn zoals op Strijp-T, maar ook traditionele en ambachtelijke makers. Met name de socioculturele en economische waarden spelen voor hen een rol bij de keuze voor huisvesting in getransformeerd industrieel erfgoed. Hierbij spelen zowel locatiefactoren als gebouweigenschappen en de identiteit van de plek een belangrijke rol. In de hightech sector speelt de strijd om talent een opvallende rol.

Verhaal vertellen

Bereikbare en (esthetisch) aantrekkelijke huisvesting is voor veel bedrijven de reden om op een stedelijke locatie, in industrieel erfgoed, te gehuisvest te zijn. De (industriële) uitstraling kan daarbij doorslaggevend zijn. Dit is volgens sommige geïnterviewden ook een steeds belangrijker argument voor de volgende generaties makers en hun werknemers. Bedrijven gebruiken dit ook om zich te onderscheiden: het wordt gebruikt om hun verhaal te vertellen en voor de beeldvorming en marketing van hun producten, maar ook richting klanten en relaties die de productielocaties bezoeken. Daarnaast trekt het vaak soortgelijke makers aan, wat bijdraagt aan deze beeldvorming en onderlinge samenwerking kan stimuleren.

Dit ‘netwerk’ van makers en ondersteunende bedrijven kan worden gestimuleerd door bijvoorbeeld verschillende ruimtesoorten en een diversiteit aan stedelijke (zakelijke) functies die de bedrijven ondersteunen, aan te bieden. Het concept dient echter niet te veel geforceerd te worden; wanneer er te veel regels zijn of wanneer het te commercieel wordt en authenticiteit verliest, trekken de originele pioniers vaak weg omdat het hen te veel beperkt in hun vrijheid. Een community van makers en gerelateerde bedrijven kan het best organisch ontstaan. Het faciliteren, en laten invullen door de bedrijven zelf is daarom van belang volgens de makers.

Daarnaast beschikt veel industrieel erfgoed over waardevolle energie-infrastructuur, hoge draagcapaciteit van de vloeren en bijvoorbeeld grote gevelopeningen die nieuwe makers goed kunnen gebruiken. Zo is het in een van de gebouwen op Strijp-T zelfs mogelijk om zware machines te plaatsen op hogere verdiepingen. Ook de locatie van veel van dit soort gebieden, aan het water of aan de randen van de (oude) binnenstad is vaak waardevol, mits de logistieke bereikbaarheid en productiemogelijkheid niet wordt beperkt door omliggende functies en bebouwing. Een van de andere uitdagingen is ook de regelgeving rondom veiligheid, milieu (hinder) en de monumentale waarde van erfgoed. Deze kunnen de flexibiliteit van het gebruik voor potentiële makers beperken. Het beoordelingsmodel, gebaseerd op de literatuur en casestudies, laat zien dat flexibiliteit, bereikbaarheid, uitstraling, regelgeving en huisvestingskosten onder de belangrijkste vestigingsfactoren vallen.

Voor ontwikkelaars, gemeenten (overheid) en eigenaren die circulaire gebiedsontwikkeling willen realiseren en plaats willen bieden aan maakbedrijven is het zaak hiermee rekening te houden. Om vervolgens in de herontwikkeling van het erfgoed de goede keuzes te maken: qua concept, de bruikbaarheid en de relaties met de omgeving. Deze succesfactoren worden hieronder nader uitgewerkt:

Een sterk concept

Allereerst is het ontwikkelen van een sterk concept voor maakindustrie belangrijk. Voor een succesvolle stedelijke maakindustrie is het cruciaal dat deze past bij de bestaande economische stedelijke context. “Voor een bedrijf dat moeren maakt voor schepen is het logisch om in de buurt van de Rotterdamse haven te zitten, omdat snelle levering daar van toegevoegde waarde is bij reparaties,” geeft een van de geïnterviewden aan. Daarnaast is het van belang dat ontwikkelaars, beheerders en eigenaren bedrijven selecteren die goed aansluiten bij het concept en de bedrijvigheid, en makers selecteren het die netwerk van bedrijven actief kunnen ondersteunen. Het matchen van gelijkgestemde en complementaire bedrijven (bedrijven die elkaars productielijnen aanvullen of delen) helpt hierbij en kan ook helpen onderlinge frictie te voorkomen. Quote van een van de geïnterviewden: “Bedrijven moeten genoeg verschillen om elkaar te kunnen inspireren, maar wel dezelfde taal spreken.”

Gedeelde faciliteiten kunnen interactie stimuleren, maar de voorbeeldcases laten zien dat deze minder worden gebruikt naarmate bedrijven verder ontwikkelen. Vaak specialiseren bedrijven zich waardoor ze uiteindelijk toch hun eigen productievoorzieningen realiseren. Andere voorzieningen, zoals horeca die ook wordt gebruikt door bezoekers en omliggende buurten, groene buitenruimte, sportfaciliteiten en bijvoorbeeld gezamenlijke evenementruimtes kunnen echter wel waardevol zijn, wanneer ze complementair zijn aan het bedrijfsconcept en haar medewerkers.

Maatwerk en flexibiliteit

De huisvesting dient aan te sluiten op de wensen van de verschillende bedrijven, maar zeker ook de mogelijkheid te bieden om uit te breiden of juist terug te schalen. Flexibiliteit van de gebouwen is daarom van belang, zeker in de eerste fases van de ontwikkeling van maakbedrijven, wanneer hun behoeften in de tijd nog sterk kunnen variëren. Zo kunnen bedrijven op de RDM-campus verschillende typen ruimtes huren en is verhuizing binnen het gebouw contractueel vaak geen probleem. De uitdaging zit hem in een efficiënt ruimtegebruik binnen de kaders van een gebouw of gebied. De ‘bufferruimte’ om flexibel gebruik mogelijk te maken drukt namelijk op de economische haalbaarheid.

Echter, bij industrieel erfgoed is het van belang de erfgoedkwaliteiten te benadrukken en te zorgen dat deze niet te veel ten koste gaat van bijvoorbeeld ruimte-efficiëntie. Zo kan het erfgoed ondanks mindere efficiëntie ook extra waarde opleveren voor gebruikers.

Dit is niet alleen voor klanten van belang, maar ook voor eigen werknemers. Voor maakbedrijven is daarnaast een langetermijnperspectief vanuit de investeerder/eigenaar/ontwikkelaar en een lokale contactpersoon die kan meedenken met de bedrijven in relatie tot de huisvesting van belang voor het succes van deze ontwikkelingen. Zo kan de huisvesting meegroeien met de ontwikkeling van de gevestigde maakindustrie.

(Circulaire) relaties met de omgeving

Samenwerking met lokale overheden en eigenaren en bewoners van het omliggende gebied is een van de succesfactoren voor het realiseren van circulaire relaties met de stad. Een flexibel omgevingsplan kan ervoor zorgen dat een diversiteit aan makers die gebruik maken van materiaal- en energiebronnen uit de omgeving kunnen worden gehuisvest in het gebied. Een voorbeeld hiervan is een omgevingsplan op basis van activiteit, zoals op Strijp-T, in plaats van een specifieke functie per gebouw. Daarnaast kunnen bedrijven ook concreet wat terugleveren aan hun omgeving. Door bijvoorbeeld bepaalde diensten aan te bieden voor makers, waar ook omwonenden gebruik van kunnen maken zoals kinderdagopvang of een horecavoorziening, of het leveren van restwarmte of energie, kan circulariteit, onderlinge samenwerking en de acceptatie van maakindustrie in de stad worden bevorderd.

Daarnaast kunnen vergelijkbare makers worden geclusterd, om voldoende materiaalstroom te realiseren die lokaal kan worden verwerkt. Ook het clusteren van complementaire (ondersteunende) bedrijven kan helpen circulaire ketens te realiseren, en kan daarnaast bijdragen aan innovatie en kennisdeling om circulariteit van deze gebieden op te schalen.

Ten slotte blijft een van de belangrijkste aspecten bereikbaarheid en ruimte. Logistieke hoofdroutes dwars door een woonwijk zijn onwenselijk. Bij gebiedsontwikkeling en transformatie met als doel (gedeeltelijk) maakindustrie te realiseren dient hier dus rekening mee te worden gehouden. Tenslotte is niet alleen ruimte voor het maken, maar ook ruimte voor het verwerken en hergebruiken van materiaal nodig om lokaal circulaire maakindustrie mogelijk te maken.

Tussen droom en daad

In theorie zijn er dus tal van (succes)factoren die de vestiging van maakindustrie in de stad mogelijk maken. Maar het beeld in de praktijk blijkt meer diffuus. Zo vormt het lokaal of regionaal sluiten van ketens voor circulariteit nog een uitdaging. De geïnterviewde bedrijven gebruikten in sommige gevallen wel gerecyclede materialen of waren actief in reparaties, maar van een volledig circulaire keten was nog geen sprake. Het blijkt daarnaast lastig om stedelijke (circulaire) maakindustrie op te schalen, vanwege beperkte beschikbaarheid van bruikbare reststromen en ruimte.

Een andere uitdaging vormt het reserveren van ruimte voor maakbedrijven op de lange termijn. Dit niet eenvoudig door de druk op de schaarse ruimte voor onder meer woningbouw, de invloed van regelgeving en de soms hoge kosten van de locaties, vaak aan de randen van de ontwikkelende binnenstad. Echter, wanneer de beschikbaarheid en afhankelijkheid van materialen een grotere rol gaat spelen, wordt een stedelijke locatie, dicht bij materiaalbronnen steeds relevanter voor makers. Daarnaast kan overheidsbeleid hier mogelijk een stimulerende rol spelen, wanneer het reserveren van ruimte voor bedrijvigheid een grotere prioriteit krijgt en makers daardoor minder hoeven te concurreren om dezelfde ruimte. In onder meer een kamerbrief vanuit het ministerie van Economische Zaken en Klimaat, maar ook in de scenario’s geschetst door het PBL is hier recent aandacht voor geweest.

In de stedelijke praktijk speelt tenslotte ook de factor tijd een belangrijke rol. Tot nu toe worden vooral tijdelijke locaties ontwikkeld voor (creatieve)pioniers en grootschaligere locaties door kapitaalkrachtigere bedrijven. Ook bij concepten met minder kapitaalkrachtige bedrijven, zoals startups en creatieve makers, veranderen vaak op termijn de gebruikers. Door natuurlijke ontwikkeling, professionalisering of concurrentie worden deze locaties op termijn ook interessant voor kapitaalkrachtiger bedrijven. Daarnaast ontwikkelen de bedrijven zelf ook, met vaak verhoogde kwaliteitseisen en bijbehorende hogere lasten als gevolg.

Op deze manier ontstaat een soort cyclus van herontwikkeling aan de rand van de stad. De rand schuift op en daarmee ook de locatie van (tijdelijke) productielocaties. Om maakindustrie permanent in steden te kunnen vestigen is daarom fundamenteel een verandering in de ruimtelijke ordening en inrichting van stedelijk gebied nodig, waarbij goede afstemming tussen het soort makers, de stedelijke en economische context belangrijk is om circulair te kunnen produceren, met zo min mogelijk overlast. Uiteraard is niet elke vorm van maakindustrie geschikt voor productie in de stad. Voorbeelden als Strijp-T en de RDM-campus laten echter zien dat met de juiste afstemming tussen makers en de context, permanente vestiging zeker haalbaar is.