Klein Manhattan aan de Zuidas

Zelfs voor veel Amsterdammers is de Zuidas nog een blinde vlek op de mental map. Als je er niet hoeft te zijn, blijf je er misschien liever weg. Er is altijd lawaai van de A10 en voorlopig heb je te maken met een bouwput die steeds opschuift. Bovendien kampt de Zuidas met het imago van ‘hoge hakken en blauwe pakken’ die op dit duurste grondgebied van Nederland werken en wonen. Dat er wordt gebouwd aan een nieuw stadshart onttrekt zich dan ook aan veler waarneming: hier wordt ingezet op een diverse bevolkingssamenstelling, gemengde bedrijvigheid, een universiteitscampus, tal van uitgaansgelegenheden, musea en een breed aanbod aan voorzieningen. Misschien gaat het net als met de Noord-Zuidlijn: veel gemopper tijdens de aanleg en loftuitingen als het af is.

Zuidasdok

Het waren advocatenkantoren, banken en verzekeraars die vlak voor de eeuwwisseling hun stempel drukten op de toplocatie nabij Schiphol met uitstekende bereikbaarheid voor auto en openbaar vervoer. Marktpartijen legden het meeste gewicht in de schaal, terwijl de gemeente ook andere plannen had voor de opvulling van het gebied tussen Oud-Zuid en Buitenveldert. Behalve kantoren moesten er woningen komen en tal van publieke voorzieningen, zodat er een aaneengesloten stedelijk gebied zou ontstaan. Pi de Bruijn, eerste supervisor van de Zuidas, maakte het eerste stedenbouwkundige plan, vastgesteld in 1998. Daarin was nog sprake van ondertunneling van zowel spoorlijn als ringweg.

Inmiddels is dit plan voor het Zuidasdok ingeperkt. Alleen de ringweg wordt ondertunneld. Het treinspoor en de metro blijven bovengronds en worden uitgebreid met twee sporen voor internationaal treinverkeer. De huidige passage bij Station Zuid wordt verbreed en er komen een tweede passage bij, de Brittenpassage. RAI en gemeente trekken komende jaren samen op om het terrein rond het congrescentrum te ontwikkelen met onder meer woningen.

De Zuidas is en blijft een internationaal zakencentrum, maar de ambities reiken veel verder. Het totale aantal woningen groeit van drieduizend op dit moment naar tienduizend in 2038 en er komt een mix aan voorzieningen. De Zuidas moet ook bezoekers van buiten aantrekken en zich kunnen meten met vergelijkbare business districts als La Défense in Parijs en London Docklands. Hoe dat alles vorm te geven?

Gesloten bastion

Symbolisch is de herontwikkeling van het hoofdkantoor van ABN AMRO, nu nog een gesloten bastion achter Station Zuid met een uitstraling die haaks staat op de open stad die de gemeente voor ogen heeft. De bank verhuist in 2026 grotendeels naar Amsterdam Zuidoost en heeft haar pand voor 765 miljoen euro verkocht aan de Londense ontwikkelaar Victory Group, een van de grootste kantorendeals ooit in Nederland. Behalve kantoren komen er woningen, publieke voorzieningen en een nog in te vullen culturele functie. Met deze herbestemming krijgt de Zuidas een extra impuls in het hart, passend bij de veranderende aard van de plek.

Tegenvallers zijn er ook. Zo blies de gemeente het plan voor een openbare bibliotheek af, omdat de raad de voorkeur gaf aan een locatie in de Bijlmer. Het plan voor museum Sapiens als dependance van het Leidse Naturalis sneuvelde wegens geldgebrek. Maar daar staan andere publiekstrekkers tegenover, zoals het museum voor hedendaagse kunst dat Hartwig Art Foundation ontwikkelt in het oude gerechtsgebouw aan de Parnassusweg, naar een ontwerp van OMA/Rem Koolhaas.

Supervisor

“Van fort naar forum,” zo omschrijft Paco Bunnik de richting waarin de Zuidas zich ontwikkelt. Hij is al tien jaar betrokken bij het gebied, sinds twee jaar als supervisor en daarmee een verre opvolger van Pi de Bruijn. Deze taak vervult hij samen met landschapsarchitect Ton Muller, net als hij in dienst van de gemeente, en zijn Rotterdamse collega Emiel Arends. Amsterdam wil graag leren van de Rotterdamse hoogbouwaanpak.

De Zuidas wordt wel getypeerd als het Amsterdamse Manhattan, maar dan iets kleiner, want vanwege de nabijheid van een luchthaven en een zendmast mogen gebouwen niet hoger zijn dan 115 meter. Toch is de Zuidas straks het dichtst bebouwde stukje Nederland. “De gebouwen staan hier dichter op elkaar dan in Rotterdam,” verklaart Bunnik tijdens een rondgang. Zijn verantwoordelijkheid is te zorgen voor de afstemming van alle plannen op de omgevingsvisie van de gemeente. Daarin is een doorslaggevende rol weggelegd voor de woonkwaliteit in een multifunctioneel gebied. Zo moeten alle woningen een verdiepingshoogte hebben van minimaal 3,3 meter, zodat ze in de dichte omgeving nog steeds ruimtelijk voelen en woonkwaliteit bieden.

Stad op ooghoogte

“Maar onze taak omvat veel meer dan bouwplanbegeleiding,” zegt Bunnik. “Wij zitten in de haarvaten van de stedenbouw.” Er is geen eenduidig beeldkwaliteitsplan voor de Zuidas; daarvoor is het gebied te groot en te divers. Ontwikkelaars en architecten krijgen veel ontwerpvrijheid. Dat levert architectonische hoogstandjes op, letterlijk en figuurlijk. Bunnik: “Wij sturen wél flink op de stad op ooghoogte, anders krijg je een wezenloos stuk stad. Ik stoor me bijvoorbeeld aan de spiegelende gevels van sommige panden, zoals het Atrium aan de Parnassusweg. Op dit punt hebben we de slag verloren. Daarom dringen we voortaan nog sterker aan op het beter ontwerpen van de onderste lagen, met daarin ook het gebruik van low iron glas. Iets minder energiezuinig, maar transparanter en daarmee een basis voor levendigheid.”

Het supervisieteam bemoeit zich verder gedetailleerd met de invulling van de plinten, de onderste bouwlagen tot een hoogte van acht meter. “De programmering van de plinten is van essentieel belang voor het succes van deze gebiedsontwikkeling. We zoeken daarbij meer de dialoog met de ontwikkelaars en eigenaren. Dat blijft een spanningsveld, maar we slagen er steeds beter in hen ervan te overtuigen dat ook zij belang hebben bij een gevarieerd aanbod aan voorzieningen. Van project tot project moeten we ons daar doorheen zien te werken.”

Broedplaatsen

De Directie Zuidas heeft voor de plintprogrammering in een vroeg stadium het adviesbureau WYNE Strategy & Innovation van Tony Wijntuin ingehuurd. Hij had eerder ervaring opgedaan met de ontwikkeling van het winkelaanbod op Schiphol, waar bijvoorbeeld een dependance van het Rijksmuseum veel publiek trekt. Wijntuin: “Als je de hele plint vult met winkelketens, prijs je jezelf uit de markt. De Lonely Planet stuurt je niet naar de Kalverstraat, Lijnbaan of vergelijkbare winkelcentra, maar naar de rafelranden, de creatieve broedplaatsen. Ik noem dat ‘impactplekken’. In onze adviezen hanteren we een verdeelsleutel van veertig-veertig-twintig: veertig procent voor bedrijven die een hoge huur kunnen betalen, veertig procent voor bedrijven die in de lift zitten en twintig procent voor pioniers en impactmakers die over weinig middelen beschikken. In die laatste categorie valt bijvoorbeeld een startend ambachtelijk atelier of een buurtkamer met uiteenlopende maatschappelijke activiteiten. Op de Zuidas hebben we verschillende van dit soort initiatieven onderdak kunnen bieden in plinten die al jaren leegstonden.”

Als bewoner van het naburige Buitenveldert voelt Wijntuin zich nauw betrokken bij het gebied: “Het is een nieuwe stadswijk die zichzelf aan het herontdekken is met een hoge diversiteit aan gebruikers en doelgroepen. Ik vind het mooi om een brug te slaan tussen de wereld van de blauwe pakken en hoge hakken aan de ene kant en de toekomstige bewoners en bezoekers die het minder hebben aan de andere kant. Met haar internationale karakter en ligging bij Schiphol is het in sommige opzichten een on-Nederlandse omgeving. Ik beschouw de Zuidas als een kraamkamer, waar je met nieuw elan nieuwe dingen uit kunt vinden.”

Co-creatie

WYNE Strategy & Innovation en het Deense adviesbureau GXN zijn door Victory Group inmiddels ingehuurd voor de plintprogrammering als onderdeel van het masterplan voor de locatie van het huidige hoofdkantoor van ABN AMRO. Bunnik vindt dit een mooi voorbeeld van de omslag in denken bij beleggers en ontwikkelaars. “Vroeger kon het hen niet zoveel schelen wie de ruimtes onderin hun panden huurde, als het maar geld opleverde. Het helpt dat wij als directie en supervisieteam de druk hebben opgevoerd, maar het is ook te danken aan mensen als Tony Wijntuin dat de plintprogrammering een belangrijk thema is geworden. Dat kun je niet alleen aan ambtenaren overlaten. Je moet het in co-creatie doen.”

Die co-creatie is ook een belangrijke factor bij de inrichting van de openbare ruimte tussen de gebouwen. Op elke gronduitgifte rust de verplichting een landschapsarchitect in te huren. Dat levert soms juweeltjes op, zoals het verticale park van Piet Oudolf in het markante woon- en werkgebouw Valley. Twee stenen buitentrappen zigzaggen als door een groene vallei langs kantoren, winkels en horeca en eindigen op een uitzichtpunt. De uitkragende woonlagen daarboven met riante terrassen zijn privé.

Voor de groene inrichting van de grotere straten, pleinen en parken zorgt de gemeente zelf. Zo worden de centrale Strawinskylaan ten noorden en de Mahlerlaan ten zuiden van Station Zuid geherprofileerd tot stadsstraten met twee rijen bomen, fietspaden en brede trottoirs. De Mahlerlaan wordt twee keer zo lang als nu. Op het te bouwen dok is een dakpark gepland.

Leeg gebied

Op het dak van de fietsenstalling aan het Zuidplein heeft de gemeente al een arboretum aangelegd. Vanaf hier komt een diagonale bypass voor voetgangers naar het campusplein van de Vrije Universiteit (VU), de kortste route vanaf het station voor de 32.000 studenten en 4500 medewerkers. Toen de VU en het Amsterdam UMC zich in de jaren zestig aan De Boelelaan vestigden, was de Zuidas nog een leeg gebied tussen Zuid en Buitenveldert. Straks is de campus onderdeel van het innovatiedistrict, waarvan de gemeente samen met de VU en Amsterdam UMC mede-ontwikkelaar is. Aan de overzijde van het VU-hoofdgebouw komt een compleet nieuwe woon- en werkbuurt in een groene omgeving met een waterplein. De woontoren Stepstone is al opgeleverd; The Pulse of Amsterdam is bijna klaar. Verder komen er kennis-gerelateerde bedrijven, een school en een bioscoopcomplex. Om ruimte te maken voor deze nieuwe wijk, hebben gemeente en VU een grondruil gedaan. De voetbalclub Buitenveldert verhuist naar de VU Campus op de plek van het huidige wis- en natuurkundegebouw, dat gesloopt wordt. Zo kan de VU opschuiven naar het hart van de Zuidas. “De VU maakt haasje-over naar de stad”, zegt Bunnik.

Een andere groene, waterrijke en autovrije wijk-in-wording met gezinnen als belangrijkste doelgroep is Ravel op de voormalige sportvelden van AFC nabij het Beatrixpark en de Beethovenstraat. Hier komen 1.350 woningen, waarvan 40 procent sociale huur en 40 procent middeldure huur. Slechts twintig procent is bestemd voor de vrije sector, zowel koop als huur. Er komen ook een basisschool, kinderopvang, kantoren, detailhandel, horeca en andere buurtvoorzieningen. Woningcorporatie Rochdale is hier zojuist gestart met de bouw van 75 sociale huurwoningen in de woontoren Ravelly. Dit zijn niet de eerste sociale woningen in de Zuidas. In 2011 nam Eigen Haard woningen over die door de crisis onverkoopbaar waren en nu zeker drie keer zoveel waard zijn. Er wonen dus niet alleen miljonairs in de Zuidas, zoals sommigen denken.

Lagere grondprijs

Rochdale is wel een van de eerste corporaties die het aandurft in de duurste wijk van Nederland een eigen woontoren te bouwen. Ontwikkelmanager Ida van Witsen: “Wij geloven in de ongedeelde stad, waar rijk en arm in goede harmonie naast elkaar wonen. We zijn er al aan gewend dat in mindere wijken, waar we veel bezit hebben, ook duurdere woningen komen. Daar wordt een buurt alleen maar beter van. Omgekeerd vinden we dat in duurdere wijken ook goedkopere woningen moeten komen. De gemeente vindt dat ook belangrijk en rekent voor ons daarom een lagere grondprijs dan voor commerciële partijen. Maar we moeten er toch veel geld op toeleggen. We hadden veel ruimteverlies door de vorm van de ons toegewezen kavel, die als een wiebertje in een punt uitloopt. Voor commerciële bestemmingen, zoals een hotel, is dat niet zo’n probleem. Maar wij moeten woekeren met elke vierkante meter.”

“Bovendien heeft de gemeente een aantal voorwaarden gesteld die voor ons duur uitpakken, zoals de eis dat er op de begane grond een kinderdagverblijf komt. Die ruimte leveren we casco op en verkopen we daarna aan de gemeente. Een andere eis was dat 29 van de 75 woningen geschikt zijn voor gezinnen. Die zijn voor ons relatief duur om te bouwen; we hadden op deze plek daarom liever alleen tweekamerwoningen voor één- en tweepersoonshuishoudens gebouwd, maar de gemeente vindt het belangrijk dat ook hier gezinnen komen te wonen. Uiteindelijk heeft voor ons het belang van de gemengde, ongedeelde stad de doorslag gegeven. Dat is in onze visie de kracht van Amsterdam tegenover bijvoorbeeld Parijs met de gestolde armoede in de banlieues en een rijke-luisdomein binnen de Boulevard Périphérique.”

Hello Zuidas

Diversiteit en inclusie is ook het doel van Hello Zuidas, een stichting met bijna driehonderd participanten. “We steken geen spade in de grond, maar zijn wel de haarlemmerolie voor de mensen die hier wonen en werken”, zegt directeur Olivier Otten. Met zijn community entameert hij tal van projecten en initiatieven om de leefbaarheid en aantrekkingskracht van het gebied te vergroten. Ontwikkelaars en beleggers wordt een jaarlijkse bijdrage gevraagd op basis van het aantal vierkante meters. Bedrijven en instellingen dragen bij naar rato van het aantal mensen die ze vertegenwoordigen. Driekwart doet mee.

Hello Zuidas is in 2012 ontstaan uit twee initiatieven. De eigenaren van het WTC hadden in 2006 met hulp van Otten een belangenorganisatie voor hun huurders opgezet. Aan de andere kant van het spoor zette ABN AMRO een programmabureau op om de samenwerking tussen stakeholders in de Zuidas te bevorderen. De bank wilde de banden aanhalen met onder andere WTC, RAI en VU. Netwerker Otten werd gevraagd de leiding van de nieuw gevormde organisatie op zich te nemen. “Wij staan op de bres voor het collectieve belang”, zegt Otten. “We zijn geen ondernemersvereniging, maar een gebiedsmanagementorganisatie. We proberen de publieke en private belangen in de Zuidas zo goed mogelijk te behartigen.”

Meer levendigheid

Zo helpt ze de horeca bij de lobby tegen verhoging van de precariobelasting, zet ze zich in voor verbetering van het voorzieningenniveau voor bewoners en doet ze er alles aan om van de Zuidas ook een aantrekkelijke bestemming voor bezoekers te maken. Zolang het Zuidasdok niet gereed is, zal het niet meevallen om te concurreren met de binnenstad. Maar de wekelijkse markt op donderdag en de eerste editie van een open-luchtbioscoop op het Gershwinplein zijn een begin. Otten: “Het hoeft hier geen Rembrandtplein, Pijp of Jordaan te worden. Elk centrum heeft zijn eigen karakter.”

Bunnik is blij met de initiatieven van Hello Zuidas om de Zuidas te verlevendigen. “We moeten zorgen dat het gebied ook in de tussentijd voldoende te bieden heeft. Gebiedsontwikkelingen duren altijd lang, maar een bouwput van vijftien jaar vergt vormen van placemaking met een half-structureel karakter. Die kunnen we als ambtenaren niet zelf verzinnen. Daarvoor hebben we partners uit de buurt en zelfs de hele stad nodig.”