Klein vastgoed heeft de toekomst, einde XXL-dozen in zicht

Een verwachte daling van twintig, dertig, veertig of soms wel van vijftig procent. Begin dit jaar gaven de grootste bedrijven van Nederland deze antwoorden op de vraag hoeveel vierkante meter kantoorruimte de bedrijven na de coronacrisis nodig denken te hebben. Die ontwikkeling zorgt er, in combinatie met de stijging van de werkloosheid, voor dat de waarde van kantorenvastgoed dit jaar met 4,5 procent daalt.

Dat is een van de conclusies van het rapport Klein heeft de toekomst in het vastgoed. In dit document beschrijft Madeline Buijs, sectoreconoom Bouw en Vastgoed bij ABN AMRO de invloed van de coronacrisis op het vastgoed in Nederland. Maar niet alleen de kantorenmarkt krijg een klap te verwerken, verwacht Buijs. De verwachting is dat de waarde van het Nederlandse vastgoed in het algemeen met 4 procent daalt.

Verdozing

De coronacrisis heeft niet alleen invloed op de economische waarde van het vastgoed. Ook het uiterlijk en de inrichting gaan veranderen. De belangrijkste verwachting: kleine gebouwen blijven de komende jaren veel meer in trek dan grote gebouwen. Dit geldt niet alleen voor kantoren, maar ook voor winkels en logistieke en industriële gebouwen. De kantorenmarkt verandert doordat grote bedrijven minder ruimte nodig hebben en medewerkers door de aard van het werk makkelijker kunnen thuiswerken, zegt Buijs. “Kleine bedrijven blijven geïnteresseerd in kantoorruimte, omdat thuiswerken minder makkelijk kan.”

Een andere verwachting die in het onderzoek wordt uitgesproken is dat de XXL-distributiecentra onder druk komen te staan. De afgelopen jaren is de verdozing van het landschap een actueel thema binnen gebiedsontwikkeling geworden. Maar aan die trend zou weleens een einde kunnen komen, is de conclusie. “De groei van online winkelen zet vrijwel zeker door, maar de verwachting is dat de verdozing niet in gelijke mate groeit. Nog steeds zullen er nieuwe XXL-distributiecentra in het landschap verschijnen, maar naar verwachting verschuift de komende jaren de aandacht naar kleinere distributiecentra aan de randen van steden van waaruit de goederen eenvoudig de stad in kunnen worden vervoerd.”

Een belangrijke indicator hiervoor is het aantal afgegeven vergunningen voor bedrijfsgebouwen. Naast de daling van het aantal vergunningen, zakt ook de oppervlakte van de gebouwen waarvoor een vergunning wordt afgegeven flink, aldus de bank. “Dat neemt niet weg dat kleinere distributiecentra en andere bedrijfsruimten de komende jaren naar verwachting in trek blijven.”

Ander beeld

Opvallend is dat het onderzoek van ABN AMRO een heel ander beeld geeft dan eerdere onderzoeken naar verdozing. In die onderzoeken kwam juist naar voren dat de interesse voor XXL-dozen juist alleen maar zal toenemen. “Vooral het realiseren van de XXL-distributiecentra zal blijven doorgaan en bedrijven en investeerders kiezen, juist in deze tijden, meer en meer voor deze grote distributiecentra”, zei René Buck van Buck Consultants International (BCI) begin dit jaar. “Ze zijn efficiënter voor bedrijven, bieden schaalvoordelen en geven tegelijkertijd de investeerder meer flexibiliteit. Door de groei van e-commerce is er meer ruimte nodig. Goederen komen bijvoorbeeld terug of moeten opnieuw ingepakt worden. Daar is ruimte voor nodig.”

Het verrassende verschil in bevindingen komt waarschijnlijk door de verschillende onderzoeksmethoden die zijn gehanteerd. In het onderzoek van ABN AMRO is, zoals hierboven genoemd, het aantal afgegeven vergunningen voor bedrijfsgebouwen en de gemiddelde oppervlakte van de gebouwen waarvoor een vergunning wordt afgegeven als indicatoren gebruikt. BCI baseerde zijn onderzoek op gesprekken met de ‘twintig belangrijkste logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers in Nederland’, die samen ruim 80 procent van de Nederlandse markt in handen hebben.