Klein wonen op tijdelijke locaties

Tijdens een expertsessie op 19 april bespraken we deze uitdaging met zo’n 15 experts. Op een toepasselijke locatie: het Rabo GroenHuis in Utrecht. Een tijdelijke woonmodule waarin de Rabobank haar Groene Hypotheek gesprekken voert. Het Rabo GroenHuis staat op het terrein van de Jaarbeurs, tegenover ANNE: een plek waar initiatieven en praktische toepassingen op het gebied van duurzaam wonen samenkomen. Want het blijkt dat klein wonen vaak hand in hand gaat met andere trends. Denk aan flexibiliteit, deeleconomie, duurzaamheid, tijdelijkheid, verplaatsbaarheid, ontspullen, kleinere ecologische footprint, innovaties, placemaking, verdichting. Maar deze trends kunnen ook los staan van klein wonen. Het onderscheid is altijd nodig: gaat het over klein wonen of over een andere trend? Dit neemt niet weg dat klein wonen een aantal trends kan stimuleren en aanjagen.

Conclusie

Tijdens de middag blijkt dat het tijdelijk benutten van locaties voor klein wonen kansrijk is. Het voorziet in woonwensen en kan antwoord geven op een huisvestingsopgave. Maar het kan ook bijdragen aan placemaking: door ergens tijdelijk woningen te plaatsen, kan een locatie aantrekkelijk worden. Dit stelt wel eisen aan de woningen: ze moeten verplaatsbaar zijn en ideaal gezien ook flexibel. Aandachtspunt is dat de woningen kwaliteit hebben. Dit vraagt af en toe wat creativiteit: kwaliteit laat zich namelijk niet in hele korte tijd terug verdienen. Dus is een businesscase nodig van een aantal jaar. Dat vraagt soms creativiteit en lef: een woning kan na een paar jaar bijvoorbeeld naar een andere locatie worden verplaatst om zo de businesscase haalbaar te maken. Hobbels op het gebied van huurrecht en tijdelijke vergunningen zijn grotendeels op te lossen. Maar alleen door ervoor te gaan, kunnen we én bijdragen aan een huisvestingsvraag én lege plekken in de stad zinvol benutten.

Behoefte aan klein wonen

Een deel van de mensen die klein wonen doet dat vanuit een financiële drijfveer: het is goedkoper. Hoewel omgerekend per vierkante meter klein wonen relatief duur is. Maar zijn er ook andere drijfveren? De Stec Groep is een onderzoek aan het uitvoeren in opdracht van RVO.nl. Bij tiny houses blijkt dat het omarmen van een andere leefstijl één van de drijfveren is, waar vrijheid en onafhankelijkheid meer centraal staan. Maar behoefte aan sociale cohesie is ook een belangrijke drijfveer is: wonen bij mensen die gelijkgezind zijn. Als het gaat om micro-appartementen in de stad, gaat het ook om mensen die graag op een populaire locatie willen wonen. En mensen blijven langer in de stad wonen, waardoor de populaire locaties naar verhouding nog duurder worden. Locatie wordt belangrijker dan oppervlakte, waardoor mensen bereid zijn kleiner te gaan wonen. Meer flexibiliteit op de woningmarkt met aanpasbare concepten zou daarom wenselijk zijn.

Op zich zijn er van oudsher in veel steden al kleine woningen, zo blijkt ook uit de reactie van de deelnemers. Deze woningen zijn echter niet nieuw en aan nieuwe woningen is juist een behoefte. Hierdoor is er een mismatch tussen vraag en aanbod.

Aandachtspunt blijft dat klein wonen wel altijd kwaliteit moet blijven houden. Als kleine woningen te weinig of geen kwaliteit hebben en puur aanbod gedreven tot stand zijn gekomen, biedt klein wonen geen meerwaarde voor de gemeente. Hierin is een onderscheid tussen zelfbouwers en woningen van projectontwikkelaars relevant. Mensen die hun eigen huis bouwen en daarmee tevreden zijn, hoeven geen richtlijnen mee te krijgen. Indien woningen projectmatig worden ontwikkeld, is het wel goed hiervoor regels aan te houden ten aanzien van bijvoorbeeld minimale oppervlakte en andere comforteisen. Het Bouwbesluit lijkt hier goed op aan te sluiten. Wat betreft minimale oppervlakte van woningen, zijn de eisen voor projectontwikkelaars strenger dan voor zelfbouwers.

Hoe tijdelijk is tijdelijk?

In de Bouwexpo Tiny Housing in Almere (www.bouwexpo-tinyhousing.nl) is een prijsvraag uitgeschreven voor kleine woningen. Een van de drie categorieën bij deze prijsvraag was tijdelijke tiny houses. Tijdelijk is hier twee jaar, omdat over twee jaar op de locatie een school komt. Groot voordeel van deze locatie is dat hier al de kabels en leidingen liggen, waardoor de kosten te beheersen zijn. Ook heeft de locatie al een woonbestemming, waardoor geen uitgebreide en onzekere procedure hoeft te worden gevoerd. Initiatiefnemers huren de grond vervolgens voor twee jaar van de gemeente. Eventuele (onder)verhuur van de huisjes mag via tijdelijke huurcontracten (huurcontract vakantiewoning / huurcontract voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar).

De tijdelijke periode van twee jaar zonder uitzicht op een nieuwe exploitatieperiode maakt de businesscase van de huisjes echter lastig. Het blijkt dat initiatiefnemers een project in twee jaar niet rendabel kunnen maken. Hiervoor is bij de meeste initiatiefnemers ten minste tien jaar nodig, met de mogelijkheid om vijf jaar te verlengen. Dit hoeft overigens niet altijd op dezelfde locatie te zijn: de meeste tiny houses zijn relatief makkelijk verplaatsbaar. Als er na een aantal jaar garantie is op een andere locatie, biedt dit ook perspectief.

In Almere is in elk geval de ervaring dat voor dergelijke tijdelijke locaties de financiële opbrengst niet de belangrijkste drijfveer moet zijn. Het vergt veel inspanning om tijdelijke locaties in te vullen. Je moet dit daarom willen vanuit een huisvestingsopgave of vanuit kansen om een tijdelijk oningevulde locatie te benutten voor de gemeente.

Waarborgen van tijdelijkheid

Tijdelijkheid brengt ook nog een aantal andere aandachtspunten met zich mee. Een grote angst die gemeenten onderkennen, gaat over de onzekerheid of mensen die ergens een woning huren na een bepaalde tijd wel weggaan. Huurbescherming is in Nederland immers goed geregeld. Ook al maak je afspraken, hoe weet je dat bewoners van een tijdelijk locatie weggaan? Dankzij de Wet doorstroming huurmarkt 2015, is het sinds 1 juli 2016 echter mogelijk om voor zelfstandige woningen een huurcontract voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar af te sluiten. Een verlenging van de huurperiode geldt als een contract voor onbepaalde tijd.

Dit nieuwe huurcontract biedt zekerheid op vertrek van de huurder na uiterlijk twee jaar. Bij een langere exploitatietermijn betekent dit dat elke twee jaar een nieuwe huurder moet komen of dat naar een andere oplossing gezocht moet worden, buiten het huurrecht om.

In het ruimtelijke ordeningsrecht zijn tijdelijke bestemmingen voor tien jaar mogelijk en in de Woningwet zijn tijdelijke woningen van 15 jaar mogelijk. Dit biedt mogelijkheden voor een langere tijdelijkheid van een woning, maar moet wel goed aan de voorkant geregeld worden. De vraag blijft altijd of een gemeente gaat handhaven op het moment dat de termijnen overschreden worden.

Grondabonnement

Jurrian Knijtijzer (oprichter en directeur van Finch Buildings) vertelt over de visie en het concept van Finch Buildings en het recent afgesloten grondabonnement voor 150 woonmodules tussen afnemende corporaties en de gemeente Leiden. Finch Buildings heeft een modulair en verplaatsbaar bouwsysteem ontwikkeld dat ook milieuvriendelijk is. De basisoppervlakte van een module is 30 m2 of 40 m2. Deze oppervlakte is relatief makkelijk te verdubbelen door modules te koppelen. Door modulair te werken, zijn keuken en badkamer al dan niet in te pluggen, waardoor evengoed een kantoor of juist een woning voor een specifieke doelgroep mogelijk is (bijvoorbeeld een zorgwoning).

Door de relatief makkelijke verplaatsbaarheid (verplaatsing kost circa € 4.000,- en kan in een dag) heeft Finch Buildings een voorstel ontwikkeld voor een grondabonnement. Met een gemeente of een regio wordt een afspraak gemaakt dat er voor – bijvoorbeeld – minimaal 20 jaar verschillende locaties opeenvolgend beschikbaar zijn. De precieze locaties hoeven nog niet bekend te zijn. Binnen de afgesproken periode zijn er maximaal drie verplaatsingen naar andere locaties. Dit brengt wel onzekerheid met zich mee. Hiervoor kunnen eventueel aanvullende afspraken gemaakt worden: korter grond beschikbaar stellen, betekent als gemeente geld toeleggen (want de businesscase is op een langere periode berekend) en langer grond beschikbaar stellen, betekent delen in de winst. Zo’n lange termijn afspraak is voor veel gemeenten nog even wennen. Aan de andere kant gebeurt het op andere manieren al wel (erfpacht).

Huurbescherming is nog steeds ingewikkeld, maar hebben de millenials hieraan wel behoefte? Er is zeker een groep mensen die een tussentijdse verplaatsing van hun woning helemaal geen probleem vindt (mits uiteraard locatiekwaliteiten vergelijkbaar zijn). Een dergelijke aanpak kan ook interessant zijn vanuit placemaking. Een braakliggend terrein wat op termijn ‘permanent’ ontwikkeld moet worden, kan nu alvast een aantrekkelijk imago opbouwen.

Kansen van klein wonen

Klein wonen heeft dus een aantal kansen. Een voorwaarde is dat de kwaliteit gewaarborgd is. Die kwaliteitseisen kunnen verschillen per doelgroep. Maar als deze waarborg er is, kan klein wonen er ook voor zorgen dat tijdelijke locaties ingevuld kunnen worden. Het kan bijdragen aan het aantrekkelijk maken van locaties. De (tijdelijke) locaties kunnen verdicht worden, wat past in deze tijd van een grotere aantrekkingskracht van de stad.

Juist door concepten te ontwikkelen die verplaatsbaar in te zetten zijn, ontstaat een kans. Van te voren weet je bij braakliggende terreinen niet altijd hoe lang ze beschikbaar zijn. Hoe flexibeler een concept dat je ergens toestaat, hoe beter het in te zetten is op andere locaties. Een grote angst voor een tijdelijke invulling is dat mogelijk binnen een aantal jaar een andere invulling is te bedenken. Dus gemeenten zijn huiverig om afspraken te maken voor bijvoorbeeld tien jaar. Maar tien jaar is maar een tel in het tijdsperspectief van de stad. Zet kleine en verplaatsbare woningen in om plekken weer aantrekkelijk te maken. En tegelijk kan dit voorzien in een woonbehoefte die er is. Ook als de gemeente een locatie niet in eigendom heeft, zij kan wel aangeven wat zij hier belangrijk vindt.

Neem de hordes!

Om klein wonen optimaal in te zetten op tijdelijk locaties, zijn nog wel een paar hordes te nemen. Binnen grondzaken en ruimtelijke ontwikkeling wordt nu vaak gedacht in termen van permanente en residuele grondwaarde. Tijdelijkheid past hier op een andere manier in. Ook is de invulling van locaties maatwerk, waardoor vaak maar één of een beperkt aantal concepten ergens mogelijk is. Dit bieden van maatwerk kan wringen met de gedachte van marktwerking. En neem bij wenselijke tijdelijke invullingen omwonenden en andere betrokkenen mee in de planvorming, net als bij ‘permanente’ ontwikkelingen.

Experimenteren lijkt een goede manier om als gemeente ervaring op te doen met tijdelijke locaties voor klein wonen. Elke omgeving en gemeente is anders en stelt andere eisen. Maak daarom eens een locatie bewust tijdelijk. En ga daar aan de slag met tijdelijk wonen. Maar ook met andere vormen van tijdelijkheid. Dan pas zal de rijkheid van de mogelijkheden van onder meer klein wonen blijken.