Klimaatverandering versterkt gentrificatie én financiële onzekerheid in gebiedsontwikkeling

Het beeld van de Amerikaanse stad Miami is bij velen bekend. Grote woontorens vol luxe appartementen domineren de skyline en de kustlijn. Het subtropische klimaat zorgt ervoor dat toeristen, investeerders en woningzoekenden van over de hele wereld naar de stad in het zuiden van Florida trekken. Maar de zo aantrekkelijke combinatie van ligging, voorzieningen en temperaturen heeft een keerzijde. Miami is één van de steden die de gevolgen van klimaatverandering nu al merkt en de gevolgen worden in de (nabije) toekomst alleen maar groter.

Wijken veranderen

Zac Taylor doet aan de TU Delft onderzoek naar de (financiële) risico’s van klimaatverandering voor de gebouwde omgeving. Samen met Manuel Aalbers, onderzoeker aan de Katholieke Universiteit Leuven, publiceerde hij eerder dit jaar het artikel Climate Gentrification: Risk, Rent, and Restructuring in Greater Miami. De conclusie van hun onderzoek: klimaatverandering heeft niet alleen ecologische en economische gevolgen, maar bepaalt ook de indeling en ontwikkeling van de stad. Klimaatgentrificatie is een van die (negatieve) ontwikkelingen waar gebiedsontwikkelaars serieus rekening mee moeten houden.

Taylor en Aalbers hebben in drie soorten wijken van Miami de gevolgen van klimaatverandering voor de bewoners in combinatie met de (veranderende) samenstelling van die wijken bekeken. De meest zichtbare, nadelige effecten ontstaan in de hoger gelegen wijken van de stad waar de huizenprijzen en de gemiddelde inkomens een stuk lager liggen dan in de aan de kust gelegen woontorens. Deze wijken worden nu voornamelijk bewoond door de Afro-Amerikaanse, Latijns-Amerikaanse en Caribische gemeenschappen, maar zij zien de investeringen toenemen en dus ook hun wijken veranderen.

Beschermen

De principes van risk rent en rent at risk (respectievelijk de toegenomen kosten en financiële risico’s door klimaatverandering) spelen een belangrijke rol bij de keuze van investeerders om het hogerop te zoeken. Ontwikkelaars zien door de klimaatverandering hun investeringen en bijbehorende opbrengsten in de woontorens aan de kust in gevaar komen. Daarom zoeken zij in de hoger gelegen stadsdelen naar veilige locaties om te investeren. In deze wijken met voornamelijk lagere inkomens vindt al gentrificatie plaats, zoals in veel verstedelijkte gebieden over de hele wereld, omdat de rent gap groeit. De onderzoekers stellen dat klimaatgentrificatie dit proces alleen maar versterkt en de twee processen niet los van elkaar kunnen worden gezien.

De wijken waar de bekende hoge torens vol dure appartementen staan, spelen een bijzondere rol. Met de bril van klimaatverandering op zouden overheden en investeerders deze risicogebieden moeten vermijden. Maar de huizen en locaties zijn nog altijd zo aantrekkelijk voor (buitenlandse) investeerders, dat de winst voor zowel ontwikkelaars als overheden enorm én onmisbaar is. De overheden gebruiken de verwachte stijging in (belasting)inkomsten namelijk om te investeren in infrastructurele projecten die de stad tegen de gevolgen van klimaatverandering moeten beschermen. Taylor en Aalbers noemen dit de ‘verdichten om te kunnen verdedigen’-benadering.

Opnieuw bekijken

Het gentrificatieproces uit zich vooral in de gebieden die de onderzoekers als derde hebben onderzocht. Dit zijn de buitenwijken van Miami waar de schaarse betaalbare koopwoningen te vinden zijn. De eerdergenoemde principes risk rent en rent at risk zorgen ervoor dat de kosten om een koopwoning te verzekeren zo oplopen, dat voor grote delen van de (zwarte) gemeenschap de wijken onbetaalbaar worden. Zo staat de samenstelling van de stad als gevolg van klimaatverandering steeds meer onder druk en kan er een neerwaartse spiraal van het verdringen van de oorspronkelijke bewoners en andere vormen van sociale ontwrichting ontstaan, concluderen de onderzoekers.

Zij stellen dan ook dat ontwikkelaars, financiële instituties en overheden het verband tussen klimaatverandering, daaruit volgende financiële investeringen en het proces van gentrificatie serieus moeten nemen. Ook moeten de huidige strategieën op de woningmarkt van Miami om op klimaatverandering in te kunnen spelen opnieuw worden bekeken vanuit het perspectief van klimaatgentrificatie en is er meer onderzoek nodig om een nog beter beeld te kunnen vormen.

Financiële onrust

Ook in Nederland wordt steeds meer onderzoek gedaan naar de financiële en daarmee ook de sociale gevolgen van klimaatverandering voor de woningmarkt. Want hoewel orkanen in Miami vaker zullen voorkomen dan hier, benadrukt Taylor dat ook een verandering als de stijging van zeespiegel “voor nieuwe (financiële) spanningen in de gebouwde omgeving kan zorgen waardoor conflicterende, uitsluitende en onbedoelde verstoringen van de woningmarkt, zoals klimaatgentrificatie, kunnen ontstaan.”

In het onderzoek Is flood risk already affecting house prices? van ABN-AMRO stelt een van die kostbare problemen van huizenbezitters in overstromingsgebieden centraal. De onderzoekers vragen zich af of de steeds grotere overstromingsrisico’s terug te zien zijn in de huizenprijzen en of Nederlandse huiseigenaren financieel gezien goed genoeg voorbereid zijn op de verandering van het klimaat.

Als dat zo is, dan zouden de huizenprijzen in gebieden die nu al meer kans hebben op overstroming lager moeten zijn dan de prijzen van huizen die gebouwd zijn op grond die minder kans heeft op overstromingen. Als dat niet het geval is, betekent dit volgens ABN-AMRO dat er niet (genoeg) rekening wordt gehouden met mogelijke schades die nu al bestaan of in de toekomst nog kunnen ontstaan. Een plotselinge herwaardering van huizen die getroffen worden door bijvoorbeeld overstromingen zijn zoals afgelopen zomer in Limburg, kan voor financiële onrust onder klanten, banken en zelfs binnen de hele economie zorgen.

Meer onderzoek nodig

Als de onderzoekers op buurtniveau kijken, zien zij dat bij het bepalen van de huizenprijs het overstromingsrisico niet wordt meegenomen. Dit noemen de onderzoekers “zorgwekkend” omdat huiseigenaren die nu geen rekening houden met eventuele verliezen door overstromingen waarschijnlijk ook in de toekomst geen rekening houden met deze verliezen en er dus plotselinge herwaardering met bijbehorende onrust kan ontstaan.

Maar, geven de onderzoekers eerlijk toe, de gevonden onderzoeksresultaten laten eigenlijk helemaal geen harde conclusies toe. Het grootste probleem is dat er alleen data is van de huizenprijzen bij een bepaald overstromingsgevaar. Het is niet bekend wat de prijs van dat huis zou zijn als het overstromingsgevaar hoger of lager zou zijn. En dat is volgens de onderzoekers een groot probleem, omdat een eerlijke vergelijking nu niet mogelijk is.

Locatie speelt bijvoorbeeld een hele belangrijke rol bij het bepalen van de huizenprijs, zoals de casus in Miami ook laat zien, maar die variabele zit door bovenstaand voorbeeld nu niet in het model dat de onderzoekers gebruiken. En dus, concluderen zij net als hun collega-onderzoekers, is er meer onderzoek nodig. Zo pleiten zij ervoor om de huizenprijzen voor een langere periode te volgen terwijl de overstromingskans (bijvoorbeeld door nieuwe klimaatmodellen) verandert.

Analytisch schadelijk

Zac Taylor, een van de ‘Miami-onderzoekers’, prijst de eerlijkheid van de ABN-onderzoekers. “Ze hebben de analytische uitdaging omarmd. Ik denk dat het erg belangrijk is om transparant te zijn over de beperkingen die het beoordelen van dit soort risico’s heeft met de benaderingen en gegevens die we hebben. Uiteindelijk zijn vastgoedwaarden gebaseerd op een reeks (deskundige) subjectieve risico-inschattingen. Het is goed om deze debatten openlijk te voeren en niet één methode met bijbehorende beperkingen te laten domineren.”

Volgens Taylor is de manier van onderzoeken die hier is gehanteerd een steeds populairder wordende manier om de impact van klimaatrisico op vastgoedwaarden in te schatten. “De veronderstelling is dat als consumenten risico's waarderen, dit zal worden weerspiegeld in de prijzen. Op hun beurt geven de huizenprijzen dan weer signalen waarop bijvoorbeeld hypotheekverstrekkers en overheidsplanners kunnen reageren door de voorwaarden voor een hypotheekaanvraag te wijzigen of meer rekening met het water te houden bij de aanleg van infrastructuur.”

Dat is volgens hem ook het probleem in Miami, waar de prijzen van het vastgoed stijgen ondanks dat orkanen en een stijgende zeespiegel zorgen voor een “ondubbelzinnig klimaatrisico. Er kunnen klimaat-gerelateerde prijseffecten zijn in zo’n markt, maar ze gaan verloren in het lawaai. Dit maakt het probleem niet minder ernstig, alleen analytisch ongrijpbaar.”