Kraanbolwerk Zwolle: industrieel geïnspireerd woongebied

De gebiedsontwikkeling Kraanbolwerk bevindt zich ten noordwesten van het historische centrum van Zwolle, tussen de Thorbeckewal en de Friesewal. Het terrein van circa één hectare vormt de meest westelijke punt van het Noordereiland en is aan drie zijden omgeven door water. Bij aanvang is het voormalige industriegebied zwaar vervuild. Bovendien waren de kades slechts een grondkering, waardoor sprake was van een hoog en sterk fluctuerende grondwaterstand.

Ondanks deze uitdagende situatie heeft VanWonen op deze locatie 127 woningen en appartementen gerealiseerd, gelegen op een ondergrondse stallingsgarage van ruim 180 parkeerplaatsen.

Steegjes en hofjes

Het Kraanbolwerk was vroeger onderdeel van de noordelijke versterking van de stad. De zogenaamde stadskroon (zie afbeelding hieronder) werd aan het begin van de zeventiende eeuw aangelegd. Door de ligging heeft het Kraanbolwerk een unieke positie als schiereiland in de binnenstad. In de zeventiende eeuw was dit de ideale plek om handel te drijven en er industrie te vestigen.

Nadat de vestingwerken op het Kraanbolwerk werden afgebroken, is het gebied getransformeerd naar een handelskade voor Zwolle. Langs de kade van de Thorbeckegracht stonden koopmanshuizen en luxe grachtenpanden en aan de zijde van de Friesewal prijkten pakhuizen. De steegjes en hofjes verbonden beiden kaden.

Al 30 jaar bestond in Zwolle de grote wens van de drie gezamenlijke overheden (gemeente, provincie en rijk) om het industriegebied te herontwikkelen naar een woonplek. In 2010 werden de eerste stappen gezet voor een intentieovereenkomst om het voormalige industriegebied aan te pakken. Nu, 10 jaar, later is het resultaat van deze omvangrijke gebiedsontwikkeling vrijwel afgerond.

Dit begon met de sloop van Schaepman Lakfabrieken en andere fabrieksgebouwen. Het verleden was de inspiratiebron voor de daaropvolgende volledig nieuwe bebouwing. Deze doet, door haar stedenbouwkundige positie, recht aan de historie van de locatie. Ook in architectuur en materiaalgebruik is inspiratie gehaald uit het industriële verleden van pakhuizen, industriële gebouwen en grachtenpanden.

Risico's nemen

Elke partij doet daarbij waar deze goed in is. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie en is risicodragend voor de uitvoering, sanering en realisatie van de openbare ruimte. VanWonen is verantwoordelijk voor de opstalontwikkeling, afzet en realisatie. Ook neemt de ontwikkelaar het risico om te beginnen met het bouwen van de eerste fase, ondanks een heel laag voorverkooppercentage vanwege onder meer de crisis en de lange doorlooptijd van het project.

Geen enkele zienswijze

Een belangrijke partij tijdens de ontwikkeling van het project is de Klankbordgroep Kraanbolwerk. Dit is een groep van circa veertig stakeholders: toekomstige bewoners, ondernemers, buurtbewoners, vertegenwoordigers van de lokale schippersvereniging, de vereniging Vrienden van de Stadskern in Zwolle en de stichting Menno van Coehoorn (een vrijwilligersorganisatie die zich inzet voor het behoud van historische verdedigingswerken).

In de beginfase denkt de klankbordgroep mee met het stedenbouwkundig plan dat ontworpen wordt door de gemeente en VanWonen. In een later stadium wordt er mede vanuit de klankbordgroep een adviesgroep met acht mensen samengesteld. Deze adviesgroep waarborgt de (door gemeente, ontwikkelaar en stakeholders) gekozen uitgangspunten en heeft daarom onder andere een adviserende stem bij de keuze voor de architecten. Zo worden ook alle stakeholders meegenomen in het ontwikkelproces. Hierdoor ontstaat zoveel draagvlak dat er geen enkele zienswijze op de bestemmingsplanprocedure is ingediend.

Ambassadeurs

Bij de verkoop van het eerste appartementencomplex ‘De Stelling’, ontworpen door KenK, kan het over­grote deel van de klanten de afmeting van hun appartement zelf bepalen. Ook de indeling van de appartementen komt in samenwerking met de klanten tot stand. In latere fasen voorziet een binnenhuisarchitect hen van adviezen om hun wensen te vertalen naar een individuele inrichting van hun woning of appartement. Ook bij de zeven grachtenwoningen bepalen de klanten (in samenwerking met architecten van het bureau 19 Het Atelier) de indeling van hun woning grotendeels zelf.

Verder organiseert VanWonen per fase bijeenkomsten rond een thema, waarbij de klanten elkaar en de ontwikkelaar leren kennen. Zo ontstaat al vroeg een community en worden de klanten ambassadeurs van de gebiedsontwikkeling.

Bijzondere plek

Nu de gebiedsontwikkeling in de laatste afrondende fase is gekomen, beschrijven overheid en markt het project als een gezamenlijke zoektocht naar een haalbare business case. Zo zetten verschillende tegenslagen (zoals de sanering van de grond, verkoop van het appartementencomplex in 2014 tijdens de economische crisis en tegenvallende marktontwikkelingen) de samenwerking bij tijd en wijle onder druk.

Maar doordat zij vroegtijdig heldere afspraken en een duidelijke rolverdeling maakten (zoals over wie de grond zou saneren en wie zou betalen voor het verplaatsen van de overgebleven fabriek), konden onder­linge verschillen opgelost worden. Het Kraanbolwerk is daardoor een kwalitatief hoogwaardige en aantrekkelijke woonomgeving geworden, waarmee Zwolle een bijzondere plek rijker is.