Kunnen zelfstandig ondernemers de leegstand oplossen?

Locatus, 25 augustus 2014

Leegstand is geen algemeen probleem. Centrumsteden zoals Utrecht en Amsterdam kennen bijna geen leegstand en in een aantal steden loopt de leegstand bovendien terug (bijv. Utrecht, Den Bosch en Groningen). Blijkbaar zijn er centra die, tegen de huidige trend in, het simpelweg goed doen.

Ondanks alle aandacht voor winkelsluitingen blijken er nog volop nieuwe winkels te openen. Daarnaast krijgen winkelpanden een andere functie. Van de 5.430 panden die op 1 januari van dit jaar in de grootste stadscentra leeg stonden, waren er in augustus 1.404 weer op een of andere manier gevuld. In iets meer dan een half jaar tijd is dus een kwart van de leegstand per 1 januari weer ingevuld.

In de leegstand zit dus nog steeds dynamiek. Het overgrote deel van de leegstaande panden wordt op enig moment weer gevuld. Helaas komen er wel meer gevulde panden leeg dan er lege worden ingevuld. Met als gevolg dat de landelijke leegstand nog steeds oploopt. Toch denk ik dat de dynamiek deels een oplossing kan bieden voor de leegstandsproblematiek. Bovendien denk ik dat naar deze oplossingsrichting nog maar weinig wordt gekeken.

Kenmerken starters

Met dit artikel wil ik een eerste aanzet geven om de groep die leegstaande panden opvult onder de aandacht te brengen. Daarom heb ik als eerste gekeken naar een aantal kenmerken van de winkels die de afgelopen zeven maanden zijn gestart.

Branche
Het merendeel van de weer gevulde panden heeft een andere functie gekregen, zoals een woning, kantoor of bijvoorbeeld joga studio. In aantallen komt daarna de Mode & Luxe sector, maar relatief is de groep Overige detailhandel de belangrijkste invuller van leegstand. Dit zijn dan vooral 2e hands winkels en partijgoederen.

Keten versus zelfstandige
Opvallend is dat het aandeel zelfstandigen relatief groot is. Van de nieuwkomers is 82% zelfstandig, terwijl dit aandeel onder alle winkels in de onderzochte centrumsteden 68% bedraagt.

Locatie
Een opmerkelijke constatering is dat de locatie weinig uitmaakt. Procentueel wordt op elk type locatie een evenredig groot aantal panden weer opnieuw ingevuld. Daarbij moet wel de kanttekening worden gemaakt dat op de minder drukke locaties relatief veel panden een functie verandering ondergaan. Op A-locaties komen vooral echt nieuwe winkels, horeca of diensten.

Grootte winkelpanden
Een laatste constatering is dat echt grote panden minder vaak zijn ingevuld dan kleine en middelgrote panden.

Conclusies

Uit deze eerste analyse kan ik een aantal conclusies distilleren:

• Voor de invulling van leegstand zijn meer zelfstandige ondernemers te vinden dan winkelketens;
• De locatie maakt maar beperkt verschil voor de kans op vulling, het type vulling per locatie verschilt wel sterk;
• Voor de echt grote panden zijn moeilijk huurders te vinden, een opdeling in kleinere units zal de kans op vulling vergroten.

Impact zelfstandigen onderschat
Dat het vooral zelfstandigen zijn die starten is voor mij de belangrijkste conclusie. Daarom is deze groep bij uitstek interessant om scherper in beeld te krijgen. Vooral ook omdat dit een groep is die naar mijn mening door marktpartijen nauwelijks in de discussie over de toekomst van retail wordt betrokken. Voor dit artikel heb ik daarom een aantal gesprekken gevoerd met starters in Utrecht. Uit deze (beperkte) steekproef kwamen enkele interessante conclusies:

• De keuze voor branche en locatie (zowel het centrum als de plek in het centrum) waren zeer weloverwogen gemaakt. Er was nagedacht over concurrentie, benodigde passanten ten opzicht van het te verkopen product etc. Passie voor het vak speelt daarbij een rol, maar de uiteindelijke keuze wordt ingegeven door bedrijfseconomische motieven.
• Huurprijzen worden hoog gevonden, maar het merendeel van de ondernemers vond de prijs acceptabel en was te spreken over de opstelling van de pandeigenaar.
• De dreiging van internet was voor geen van de ondernemers een issue. De beperkte koopbereidheid van klanten als gevolg van de crisis werd als veel groter probleem gezien.
• Van de gemeente en het centrummanagement kwam eerder tegenwerking dan hulp. Starters moeten nog naamsbekendheid opbouwen. De mogelijkheden die ze daarvoor kregen waren minimaal. Dat er überhaupt een centrummanagement was, was vaak onbekend.

Vooral met de laatste constatering kom ik weer terug bij het begin van mijn verhaal. Er zijn veel starters, maar er zijn nog meer stoppers. Lukt het om het aantal stoppers kleiner te maken, dan gaan we dus echt iets doen aan de oplopende leegstand. In alle energie die wordt gestopt in leegstandsbestrijding wordt naar mijn idee veel te weinig geluisterd naar de mening en wensen van de zelfstandige ondernemers. Als zij succesvol zijn, zal vanzelf het aantal stoppers teruglopen en daarmee ook de leegstand.

Ik wil met dit stuk partijen bewust maken van het belang van zelfstandige ondernemers. Door naar hen te luisteren en barrières weg te nemen kan naar mijn mening het aantal stoppers worden terug gedrongen. Dit artikel is een eerste aanzet. Er moet nog veel meer inzicht worden verkregen in deze dynamiek. Hoe kunnen potentiële starters worden gestimuleerd, zodat er ook meer starters komen? Focus op deze ondernemers is niet de definitieve oplossing voor alle leegstand en met alleen de starters in Utrecht is dit onderzoek nog te klein en beperkt. Om echt te weten wat er kan worden gedaan om de slagingskans van starters te vergroten is meer onderzoek nodig. Ik nodig u daarom uit om deze handschoen op te pakken.

Zie ook:

• Artikel 'Het Nieuwe Winkelen is alweer oud'
• Artikel 'Hoe kunnen winkelcentra zich positief onderscheiden?
• Artikel 'Pop-up retail brengt ontwikkelingen meer dan energiemaatschappijen doen'