KVL-terrein Oisterwijk, van leerlooierij tot aantrekkelijk woonmilieu

Toen burgemeester Hans Jansen in 2009 aantrad, had de gemeente Oisterwijk (als je het uitspreekt: niet ‘oi’ maar ‘oo’!) net het terrein van de failliete leerfabriek aangekocht voor maar liefst 18 miljoen euro. Een fikse investering voor deze ‘rotte plek’. Dat de transformatie ondanks de crisis is gelukt, wijt hij aan een flinke portie geluk: dat de provincie aan boord kwam, dat banketbakker Robért van Beckhoven (bekend van Heel Holland bakt, red.) zich er vestigde en dat het Europees Keramisch Werkcentrum hier een nieuwe plek vond. Eerder werd het oude ketelhuis verkozen tot lelijkste plek van Brabant, dankzij vele stemmen van Oisterwijkers. “Dat was het begin van een sprankje positiviteit,” zegt Janssen. Sindsdien heeft Oisterwijk de stoommachine weer draaiend gekregen.

Emotionele en monumentale waarde

Jennifer Rama, projectleider KVL bij de gemeente, schetst de aanpak en de uitdaging van de transformatie. De leerlooierij, opgericht in 1917, groeide tot in de jaren zeventig van de vorige eeuw uit tot de grootste van Europa. De ligging aan het spoor, met een eigen goederentrein tot op het terrein, was een van de succesfactoren. Het industriegebied was zelfvoorzienend met een waterbassin, stoommachine en een eigen brandweer. Het gelooide leer werd verhandeld aan schoenfabrieken in de regio en ver daarbuiten. Maar tijden veranderen: in 2000 sloot de fabriek en in 2004 werd het faillissement uitgesproken.

In 2009 besloot de gemeente het terrein van 11 hectare met allerlei industrieel erfgoed te kopen. Vanwege de emotionele en monumentale waarde lag herontwikkeling van het KVL-terrein voor de hand. De locatie ligt strategisch en kan een verbinding vormen tussen dorpscentrum, een woonwijk en een industriegebied. Uitgangspunt voor de gemeentelijke ambities was dat het gebied moest aansluiten bij het oude centrum, maar geen concurrentie mocht vormen voor die ondernemers. Het aanbod moest anders en extra zijn. De aansluiting moest ook letterlijk tot stand worden gebracht met een vernieuwde weg, waarvoor aangrenzende bedrijven moesten doorschuiven.

Herontwikkeling blijkt niet gemakkelijk: de bodem is sterk vervuild en de ligging bij spoor en industriegebied beperkt mogelijkheden voor woningbouw vanwege geluid, milieuhinder en externe veiligheid. Ook de financiën beperken de mogelijkheden. Rama: “We hebben hier en daar creatieve oplossingen moeten bedenken, bijvoorbeeld voor de bodemsanering. We hebben gekozen voor een dieptesanering bij de woonkavels en hebben minder diep gesaneerd op plekken in de openbare ruimte.”

Provincie koopt monumentale gebouwen

Belangrijk was de rol van provincie Noord-Brabant, die inkomsten uit de verkoop van Essent-aandelen onder meer investeert in behoud van erfgoed. Kim Knijff van de provincie Noord-Brabant: “We gebruikten dat geld in dit geval niet om subsidie te geven, waardoor het maar één keer inzetbaar is, maar pakten als provincie een ondernemende rol. Dat zorgt ervoor dat we meer regie hebben en middelen meerdere keren kunnen benutten. We nemen daarmee dus een deel van het risico op ons.” In dit geval kocht de provincie de monumentale KVL-gebouwen van de gemeente, zorgde zelf voor herontwikkeling en tijdelijke en daarna permanente verhuur en wist de panden weer aan de markt te verkopen. Voor de provincie bracht de nieuwe rol als eigenaar van de gebouwen nieuwe verantwoordelijkheden met zich mee: “Opeens hadden we mensen in dienst voor receptie en café en we organiseerden evenementen in het kader van placemaking,” aldus Knijff.

Ben van Hoven (kwartiermaker) en Sander van Heteren (die opereerde vanuit een caravan in leegstaande fabriekshallen) moesten het gebied weer op de kaart zetten. Zij zochten naar ambachtelijke ondernemingen die het aandurfden hier iets op te starten. Huurders die wilden instappen toen het nog niet wind- en waterdicht was. Er kwamen een dansschool, feesten in het ketelhuis (die soms voor geluidsoverlast zorgden) en rondleidingen op dinsdagen. “Die eerste huurders hebben ook heel wat bagger over zich heen gekregen,” aldus Knijff. De werkzaamheden voor sanering en woningbouw gingen door, dus de panden waren vaak amper te bereiken. Op de investering van ruim 20 miljoen euro mocht deze ontwikkeling van de Provinciale Staten maximaal een verlies hebben van 4,9 miljoen euro. Dat is gelukt. Via een openbare inschrijving waarbij werd gelet op kwaliteit en op prijs is een koper gevonden die de ontwikkeling voortzette en de gebouwen verhuurt en beheert.

Gebiedstransformatie op deze schaal was nieuw voor de gemeente Oisterwijk, die de daarvoor benodigde expertise niet in huis had. De Essentie werd ingehuurd om gezamenlijk de herontwikkeling van KVL vorm te geven. Met name op financieel gebied, maar ook voor de begeleiding van de planvorming en het bouw- en woonrijp maken. Ruud Broekman van De Essentie: “Het was puzzelen met financiën, risico-reserveringen, alle milieubelemmeringen en het stedenbouwkundig plan en programma. De crisis was in volle gang en we zijn gaan zoeken hoe we toch een rendabele businesscase konden maken. Het was belangrijk om vroeg in het traject al te zorgen voor een geldstroom om uitgaven te kunnen bekostigen.”

Het eerste plan ging uit van appartementen, maar omdat die markt totaal was ingestort werd een switch gemaakt naar grondgebonden woningen. Dit werd haalbaar toen het lukte om BPD Bouwfonds aan de ontwikkeling te verbinden. De verdeling van risico’s maakte de gebiedsontwikkeling beheersbaar: gemeente droeg het risico voor de sanering en inrichting van de openbare ruimte, provincie voor de transformatie van de historische gebouwen en BPD voor de nieuwbouwwoningen.

De projectorganisatie is bewust buiten de lijnorganisatie van de gemeente gehouden. De gemeentesecretaris was opdrachtgever, er was een stuurgroep met twee wethouders, een projectgroep met gemeente en provincie én een speciale begeleidingsgroep met raadsleden. “Zo konden we snel keuzes maken en besluiten nemen”, aldus Rama. Dat werkte goed, maar nu de eindfase en de overdracht naar regulier beheer in zicht komt klinken wel protesten vanuit de beheerders van groen en verkeer. Beheer is minder meegenomen in de projectontwikkeling. Dat vraagt nu wel extra aandacht van de beheerafdeling.
Knijff geeft aan dat er soms frictie was tussen de activiteiten van de provincie en de regels van de gemeente: “Een gave plek creëren schuurt soms met het bestemmingsplan.’ Door het nauwe overleg in de projectgroep kwamen ze eruit. Rama ziet hierbij ook het voordeel van het pionieren: ‘De eerste keer biedt mogelijkheden: er is bereidheid tot meer risico’s om de uitdagingen te realiseren.”

Een kijkje nemen

Bij de gemeenteraad van Oisterwijk lag het project onder een vergrootglas vanwege de ongekende investering. Om een beeld te geven van de mogelijkheden werd bijvoorbeeld een excursie georganiseerd naar het Enka-terrein in Ede, een vergelijkbaar project dat net een stap verder was in de gebiedsontwikkeling. Op haar beurt wil Oisterwijk nu ook anderen laten profiteren van de geleerde lessen. Daarom zijn gemeenten die aan de start staan van een vergelijkbare gebiedsontwikkeling van harte welkom op het terrein om met eigen ogen te bekijken en van betrokkenen meer te horen over de transformatie van het industrieterrein tot bruisend stedelijk dorp.