Laat waardestijging grond ten goede komen aan woningbouw, niet aan de eigenaar

De recente uitspraken van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) zijn historisch te noemen. Voor het eerst sinds het kabinet-Den Uyl in 1977 viel over de grondpolitiek stelt een minister dat de waardestijging van de grond, wanneer de overheid de bestemming van bepaalde grond wijzigt, zoveel mogelijk ten goede moet komen aan het collectief belang.

Woningbouwprojecten zijn de afgelopen jaren steeds duurder geworden omdat de bouwkosten zijn gestegen en gemeenten meer eisen stellen aan projecten. Maar er is nog een oorzaak van die dure projecten. Dat is dat projectontwikkelaars te veel hebben betaald voor de aankoop van de grond, van een boer of een vastgoedeigenaar in de stad.

Het rekensommetje dat ontwikkelaars maken is betrekkelijk eenvoudig, maar kent veel onzekerheden. De waarde van de grond wordt bepaald door wat je met die grond kunt doen. De waarde van landbouwgrond bedraagt zo’n 8 euro per vierkante meter, gebaseerd op de opbrengst van die landbouwgrond (bijvoorbeeld graan, of melk), minus de kosten om die producten te produceren.

Publieke voorzieningen

Als die grond ‘warm’ wordt (bestemd voor woningbouw), kan die waarde oplopen tot wel twintig of dertig keer zoveel, gebaseerd op de marktprijs van de woningen die je erop kunt bouwen, minus de bouwkosten en de kosten van publieke voorzieningen.

Maar er zijn veel onzekerheden: hoeveel woningen, welk type woningen, tegen welke prijs kun je die woningen verkopen, wat zijn de kosten van nieuwe infrastructuur, wat zijn de bouwkosten? Je kunt dus flink de mist in gaan. En dat is de afgelopen jaren veelvuldig gebeurd.

In zijn Kamerbrief over de modernisering van het grondbeleid – de ‘machinekamer’ van de ruimtelijke ordening – kondigt De Jonge aan dat hij daar wat aan wil doen. Woningbouw kan goedkoper, als er een reële prijs wordt betaald voor de grond. Daarvoor moet je de kosten en opbrengsten van woningbouw ‘voorzienbaar’ maken.

Voorkeursrecht gemeenten

De minister stelt een aantal quick wins voor én roept op tot een fundamenteel debat. Een deel van de oplossing zit hem in een beter gebruik van bestaande instrumenten. Daarvoor moeten gemeenten vaker een actief grondbeleid gaan voeren. Gemeenten kunnen onteigening slimmer inzetten en ook gebruikmaken van hun zogenaamde voorkeursrecht: het eerste recht op koop als een grondeigenaar grond wil verkopen.

In het geval dat niet de gemeente maar projectontwikkelaars de grond aankopen (en dat is meestal zo), helpt het als een gemeente op tijd voorzienbaar maakt welke woningen er gebouwd mogen worden en welke publieke kosten zij wil verhalen op de ontwikkelaar. Die voorzienbaarheid maakt het rekensommetje gemakkelijker en kan ervoor zorgen dat er vaker een reële prijs wordt betaald voor de grond.

Een technische quick win is de voorgestelde aanpassing in de zogenaamde ‘inbrengwaarde’ van de grond. De inbrengwaarde bepaalt mede hoeveel een projectontwikkelaar moet meebetalen aan de kosten van publieke voorzieningen in de nieuw te bouwen wijk. Hoe hoger de inbrengwaarde, hoe minder hij hoeft mee te betalen. Met de huidige systematiek wordt de inbrengwaarde vaak hoger vastgesteld dan de marktwaarde. Dat gaat ten koste van de bijdrage aan de publieke voorzieningen. Aanpassing van die systematiek scheelt in sommige projecten een slok op een borrel.

Planbatenheffing

Daarnaast stelt de minister een fundamenteel debat voor over de zogenaamde planbatenheffing, een vorm van belasting op een deel van de waardestijging van grond na een bestemmingswijziging. Die heffing zal vermoedelijk opgelegd worden aan projectontwikkelaars. Toch maakt deze heffing gebiedsontwikkeling voor hen niet duurder, omdat ontwikkelaars die belasting een op een kunnen doorschuiven naar de eerste grondeigenaar: de marktwaarde van de warme grond gaat omlaag. En dat is precies de bedoeling.

Gaat dit de woningbouw versnellen? Het slechte nieuws is dat woningbouwprojecten waar projectontwikkelaars en gemeenten al grond hebben geworven tegen te hoge prijzen, niet geholpen zijn met deze maatregelen. Van de totale woningbouwopgave van 900.000 woningen voor de komende tien jaar betreft dat zo’n 350.000 woningen, schat ik op basis van overheidsinformatie. Die projecten moeten op een andere manier uit het slop worden gehaald.

Snel invoeren

Het goede nieuws is dat voor de andere 550.000 nieuwbouwwoningen de grond nog niet verworven is. Voor die projecten bieden de maatregelen soelaas. Maar dan moeten die maatregelen wel snel worden ingevoerd, want men zit niet stil op de grondmarkt.

De verstandige voorstellen van de minister om beter gebruik te maken van bestaande instrumenten in het grondbeleid zullen vermoedelijk niet tot veel politiek debat leiden. Een belasting op de waardestijging van de grond doet dat ongetwijfeld wél. Het gaat over de bescherming van het eigendomsrecht. Dat vraagt om een fundamenteel debat, met alle ideologische stekels van dien, net als in 1977.

Maar de urgentie om eraan te sleutelen is nu veel hoger. Anno 2023 is er een aanmerkelijk groter probleem met de financiële uitvoerbaarheid van woningbouw dan in 1977. Een planbatenheffing draagt eraan bij dat de waardeontwikkeling van de grond zoveel mogelijk ten goede komt aan woningbouw. Dat is een duidelijk collectief belang.