Casus De Rotterdamse economie groeit en de stad is populair om te wonen. De havenstad biedt ook steeds meer aantrekkelijke woonruimte voor de sterke schouders. Een belangrijke bijdrage hieraan levert nieuwbouwwijk Park 16Hoven. Kort nadat de eerste paal de grond in ging, brak alleen de crisis los. Inmiddels is de helft van Park 16Hoven ontwikkeld en staat de woningmarkt er heel anders voor. Een mooi moment voor reflectie.
Als het om de ontwikkeling van Rotterdam gaat, worden vaak projecten in of rondom de binnenstad genoemd, zoals het nieuwe Centraal Station, de Markthal en de herinrichting van Katendrecht. Maar lang daarvoor werden al de plannen gesmeed voor een moderne nieuwe wijk. “Rond de eeuwwisseling dreigde de koopkracht uit Rotterdam weg te vloeien”, vertelt Patrizia Ottochian, programmamanager Park 16Hoven bij de gemeente Rotterdam. “Deels had dat te maken met onze geschiedenis als arbeidersstad. Het gemiddeld inkomen en de werkloosheidcijfers stonden er minder goed voor dan in andere grote steden. Op de woningmarkt hadden we vooral veel sociale huur beschikbaar. Mensen die zich economisch konden verbeteren., trokken weg. Dat proces wilden we stoppen.”
Dat Rotterdam een te eenzijdige woningvoorraad had, was voor de gemeente wel duidelijk
Dat Rotterdam een te eenzijdige woningvoorraad had, was voor de gemeente wel duidelijk. Minder helder was waar nieuwe woningen precies aan moesten voldoen. Om dit in kaart te krijgen, besloot Rotterdam gebruik te maken van het stedelijk leefstijlenonderzoek van marktonderzoeksbureau SmartAgent Company. Zij verdelen publieksgroepen via waardenpatronen onder in vier leefstijlen. “Dit toonde aan dat we in Rotterdam vooral weinig aanbod hadden voor mensen met een 'blauwe' leefstijl”, vertelt Ottochian. “De mensen met die leefstijl hechten gemiddeld veel waarde aan zaken als representativiteit, kwaliteit en ordelijkheid, zowel voor wonen als voor buitenruimte. Dat werd dus de belangrijkste doelgroep voor Park 16Hoven.”
Masterplan
Op dat moment was al duidelijk waar nog ruimte was voor nieuwbouw. In de polder bij vliegveld Zestienhoven – tegenwoordig Rotterdam The Hague Airport - was een perceel van 400 hectare beschikbaar. Het is een gebied met vooral sportvelden en volkstuinen dat voor het grootste deel al in handen was van de gemeente. Er waren toen ook al plannen voor de Randstadrail, de lightrail-verbinding tussen Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer. Daarmee zou het woongebied ook voor OV-reizigers een goede ontsluiting krijgen. Bij het opstellen van het masterplan Park 16Hoven hield de gemeente echter niet alléén rekening met de wensen van de doelgroep. “We hebben ook gestreefd naar maximale inpassing van de landschappelijke elementen”, blikt Ottochian terug. “We hadden als een spreekwoordelijke bulldozer door de polder kunnen gaan, maar dat was zonde geweest. We wilden de kenmerken binnen het gebied zoveel mogelijk benutten.”
We hebben gestreefd naar maximale inpassing van landschappelijke elementen
Een belangrijk onderdeel hiervan was de inpassing van verschillende woningdichtheden. “Aan de zuidwestkant van Park 16Hoven hebben we bewust de meest luxueuze woningen gepland, met de laagste woningdichtheid. Daar is het gebied namelijk aangesloten op een bestaand park, plus het meest groen en waterrijk. Het laagst gelegen plandeel bevat twintig procent water. Daarmee is het bijvoorbeeld geschikt voor woningen op eilanden en langs oevers, en voegt het sfeer toe. Het bestaande park is vernieuwd tot Park De Buitenplaats, waar naast een bijzonder woonmilieu ook een hoogwaardige horecavoorziening komt.”
Van het westen naar het oosten loopt de dichtheid op van 10 tot 40 huizen per hectare. Aan de noordoostkant wordt de woondichtheid met 60 woningen per hectare het hoogst. Daar liggen inmiddels ook twee stations van de Randstadrail, wat een goede ontsluiting voor forenzen biedt. “Met deze opbouw hoopten we binnen Park 16Hoven verschillende doelgroepen te kunnen bedienen, met de blauwe voorkeuren als leidraad.”
Karakteristieke eigenschappen
Bij de planvorming is op verschillende manieren rekening gehouden met de karakteristieken uit het oude polderlandschap. Langs de oude dijken en watergangen zijn bijvoorbeeld langzaam-verkeersroutes aangelegd. En aan de zuidwestkant van Park 16Hoven, in Park de Buitenplaats, is De IJskelder in stand gehouden, een stukje polderlandschap waar beschermde dier- en plantensoorten voorkomen.Ook de hogesnelheidslijn moest ingepast worden. “Hoewel de HSL hier volledig ondergronds loopt, moest de grond erboven wel aan voorwaarden voldoen”, legt Ottochian uit. “Met oog op de veiligheid moesten er bijvoorbeeld op plekken hekjes worden geplaatst. Precies boven het traject van de HSL loopt nu het langgerekte Johanna Westerdijkpark. Hier hebben we met groenvoorziening en speel- en recreëermogelijkheden een optimale invulling gegeven aan een gebied waar restricties op van toepassing zijn.”
In het stedenbouwkundig plan is ook een hedendaagse vertaling van de traditionele lintbebouwing opgenomen. Hiervoor is de Beekweg in stand gehouden, een originele landweg. “Vroeger bouwde iedereen zijn eigen huis”, weet Ottochian. “Sommige mensen voelen nog steeds die behoefte. Zij willen welstandsvrij hun eigen droomwoning realiseren. Aan de Beekweg bieden we die mogelijkheid. En door de oplopende dichtheid van west naar oost worden verschillende woningtypen gerealiseerd.”
Robuust watersysteem
In de planvorming ging ook veel aandacht uit naar de waterhuishouding. Vanaf de start werkte de gemeente daarbij intensief samen met het hoogheemraadschap. Dit deed zij niet alleen om aan de norm van tien procent oppervlaktewater voor nieuwbouwgebieden te voldoen, maar ook om de infrastructuur van de watergangen en de waterkwaliteit te verbeteren. Ottochian: “Vanuit elf peilniveaus zijn we naar één robuust watersysteem gegaan, met een flexibel peilniveau.” Voor twee volkstuincomplexen, die beide lager liggen en gespaard werden in de planvorming, werd een uitzondering gemaakt: die hebben een eigen, lager waterpeil gekregen, anders lopen zij onder water. “Het dijkje dat daarvoor rondom de complexen nodig was, hebben we voorzien van een wandelpad en een paar honderd fruitbomen en bessenstruiken. Dat is nu het ‘plukdijkje’ geworden.”De aanpassing van het peilniveau ging wel ten koste van een aantal bomen. Daar staat tegenover dat er weer veel nieuwe bomen zijn aangeplant. Ook kwamen er veel natuurvriendelijke oevers, met schuin aflopende waterkanten. “Die dragen niet alleen bij aan de leefmogelijkheden voor flora en fauna, maar verbeteren ook de waterkwaliteit. Om dezelfde redenen is veel aandacht besteed aan de rietpartijen. Die hebben een waterzuiverende werking en zien er aantrekkelijk uit.”
Meer dan uitgeefbare meters
De eerste paal van Park 16Hoven ging maart 2006 de grond in. Typerend voor het gebied is de combinatie van brede, ‘formele’ lanen en binnenwerelden met een speelsere opzet. Een van de eerste ontwikkelaars die met een laan aan de slag ging, was NBU (Nederlandse Bouw Unie). “Zo’n ruime opzet als in Park 16Hoven zie je niet vaak meer”, vertelt Jan-Kees Fait van NBU. “Bij veel nieuwbouwprojecten gaat het vooral om maximalisatie van het aantal uitgeefbare vierkante meters, in dit geval kregen we van de gemeente een maximaal aantal huizen per hectare mee.” Ook NBU probeerde doelgroepgericht te denken. “In dit marktsegment gaat het niet alleen om kwaliteit, maar ook om exclusiviteit. Van een net verspringend erkertje tot een kwartslag gedraaide entree: bijna alle huizen zijn uniek, maar ze passen wel binnen dezelfde familie. Zo geven we ruimte aan individuele wensen, maar bewaken we ook de kwaliteitsuitstraling van het gebied als geheel.”Bij de promotie van het gebied stond de aandacht voor groen en ruimte vanaf het begin centraal. De animo was direct groot, maar er was er ook een uitdaging: het nabijgelegen vliegveld. “Inmiddels wordt die nabijheid eerder als een voordeel ervaren, omdat je makkelijk en snel het vliegtuig kunt nemen. Maar in die eerste jaren was dat nog heel anders”, weet Fait. “De wijk moest nog naam maken, en wonen bij het vliegveld werd als risico gezien.” Hier kwam bij dat er snel na de uitgifte van de eerste percelen een gat in de bouw viel. Voor de woningen die erna gepland waren, moest de grond eerst worden voorbelast. “De eerste bewoners zijn daardoor best lang ‘alleen’ geweest. Inmiddels plukken zij de vruchten van dat pionieren, want de huizen zijn flink meer waard geworden.”
Klankbordbijeenkomsten
Naast de communicatie met (potentiële) kopers, besteedde de gemeente de eerste jaren ook veel aandacht aan het contact met de omwonenden. Zij stonden niet direct te springen om het nieuwe uitzicht en de bouwwerkzaamheden. “Vanaf het begin hebben we hen via klankbordbijeenkomsten meegenomen in onze plannen”, vertelt Ottochian. “In de loop van de tijd hebben we in overleg ook concessies gedaan. Een aantal woningen dat oorspronkelijk gesloopt zou worden, is bijvoorbeeld toch blijven staan. En in overleg met de volkstuinvereniging zijn er uiteindelijk minder volkstuinen verdwenen dan eerst de bedoeling was. Die ruimte voor flexibiliteit en voortschrijdend inzicht heb je nodig.”Ook de eerste bewoners wil je winkels kunnen bieden, maar een te vroege start moet niet leiden tot een faillissement
Ook onvoorziene marktontwikkelingen vroegen om aanpassingen van het originele masterplan. Zo zouden er aan de noordoostkant van het gebied eerst nog kantoren komen, maar mede door veranderingen in de kantorenmarkt sneuvelde dat plan. Ook de ideeën over winkels in het gebied werden bijgesteld, vertelt Ottochian. “We hadden een klein buurtwinkelcentrum voorzien, maar mede door het online shoppen en de schaalvergroting in de detailhandel is het retaillandschap de afgelopen jaren flink veranderd. In plaats van dat centrum, bieden we nu ruimte voor een buurtsuper.” Timing blijft in dit soort gevallen lastig, weet de programmamanager. “Ook de eerste bewoners wil je al wat kunnen bieden, maar tegelijkertijd moet een te vroege start niet leiden tot een faillissement bij gebrek aan klandizie.”
Zo’n zelfde soort dilemma speelt bij het bouwen van basisscholen. De eerste basisschool in Park 16Hoven startte al in 2012, op het moment dat daar vanuit ‘economisch’ oogpunt nog te weinig mensen voor woonden. En nu er in hoog tempo jonge gezinnen in de wijk bijkomen, ontstaat er een enorme piek in de vraag naar schoolcapaciteit. Ottochian: “We weten dat een nieuwe wijk altijd te maken heeft met zo’n piek, en dat de behoefte in latere jaren langzaam weer terugloopt. Voor onderwijs is het een uitdaging om een goede inschatting te maken. Zo beperken we het gebruik van noodlokalen tot een minimum, en ontstaat er later geen overcapaciteit. Uiteindelijk hebben we aan de oostkant van Park 16Hoven nog een tweede basisschool gepland.”
Geen last van de crisis
Ongeveer de helft van de 1730 geplande woningen in Park 16Hoven is opgeleverd. Zelfs tijdens de crisisjaren is de verkoop van huizen goed door blijven lopen. Ottochian: “We hebben het masterplan in die periode slechts zeer beperkt hoeven aanpassen. In één van de deelgebieden en bij de particuliere kavels besloten we de bouwplots iets te verkleinen, maar daarbij hebben we geen concessies hoeven doen aan de stedenbouwkundige opzet van het gebied.” Waar andere bouwprojecten van de gemeente tijdens de crisis soms volledig stil kwamen te liggen, liep de verkoop in Park 16Hoven gestaag door. “Hoewel het aantal woningen dat in die periode beschikbaar kwam niet groot was, was dat toch bijzonder. We kunnen dit alleen verklaren door de schaarste van dit type woonmilieu in Rotterdam.”
Ook NBU was positief verrast over de verkoop in die periode. “Toen we plannen maakten voor de Van der Waalslaan, ons tweede project in Park 16Hoven, zaten we nog midden in de crisis. Dat was best spannend”, vertelt Fait. “Toch hebben we ook in die fase gekozen voor kwaliteit en veel aandacht besteed aan materiaalgebruik en detaillering. Daarnaast hebben we in dat project ontzettend veel ruimte geboden aan individualisering, via indelingsvarianten en uitbreidingsmogelijkheden. Toen deze huizen in de verkoop gingen, begon de huizenmarkt precies weer aan te trekken. Toen hadden we de wind in de zeilen.”
Zelfs tijdens de crisisjaren is de verkoop van huizen in Park 16Hoven door blijven lopen
Inmiddels is de situatie totaal veranderd. ‘Verdichting’ is nu het sleutelwoord. Het roept de vraag op of de gemeente Rotterdam met de kennis van nu destijds dezelfde keuzes zou maken. “Inderdaad hebben we ook in Rotterdam te maken met een grote verdichtingsopgave”, bevestigt Ottochian. “Rotterdam wil daarbij nadrukkelijk kwaliteit en variatie blijven bieden, zodat we verschillende woonstijl- en inkomensdoelgroepen kunnen bedienen. De keuzes die we hebben gemaakt in het masterplan, speelden daar al op in. Bijvoorbeeld door de hoogste woondichtheid te plannen bij het openbaar vervoer, en de laagste woningdichtheden bij het bestaande groen en in de laagst gelegen en waterrijke gebieden.”
Naast de verdichtingsopgave, gaat tegenwoordig ook veel aandacht uit naar tekorten aan sociale huur en menging van inkomensgroepen. Ottochian: “Het huidige college streeft na dat verschillende inkomensgroepen in diverse delen van de stad een woonplek kunnen krijgen. Om die reden is ons gevraagd te onderzoeken hoe we een deel sociale huur kunnen inpassen. Dat doen we in een deel van Hof van Maasdam. Die buurt leent zich daar in stedenbouwkundig opzicht het beste voor. Hier komt namelijk het centrum van de wijk, waar ook gestapelde woningen zijn voorzien.” Het college ziet echter ook de unieke positie van Park 16Hoven en het belang om daar ruimte te blijven bieden voor het hogere segment. “Het is geen kwestie van ‘of-of’, maar van ‘en-en’.”
Een onderzoek toonde enkele jaren geleden aan dat de wijk inderdaad de gewenste blauwe-leefstijldoelgroep aantrekt. De gemeente blijft bovendien in deze wijk de nadruk leggen op het hogere segment. Dat betekent dat ook de projectontwikkelaars en architecten in de huidige, krappe woningmarkt geen concessies hoeven te doen aan de kwaliteit. “Dat gezamenlijke uitgangspunt bevordert ook de samenwerking en de snelheid”, merkt Fait. “Vorig jaar zijn we gestart met alweer ons derde project in Park 16Hoven: Royaal Rotterdam. We hebben dit project in mei 2017 verworven en gingen maart 2018 in de verkoop. Dat is echt heel snel.”
Duurzame keuzes
In 2017 was het nog de vraag hoe de huizen van Royaal Rotterdam verwarmd zouden worden, vertelt Fait. “Passend bij het exclusieve karakter van het project, hebben we besloten om die huizen niet aan te sluiten op het gasnet. In de plaats daarvan kozen we voor warmtepompen met bodembronnen. Achteraf een goede keuze, want een half jaar later barstte de klimaatdiscussie los.” Met het vele groen en water, de snelfietspaden en de Randstadrail is Park 16Hoven ook wat duurzaamheid betreft een moderne wijk. “De Randstadrail is inmiddels een heel populaire verbinding geworden”, weet Ottochian. “Je kunt het je bijna niet voorstellen, maar in de beginjaren vroegen sommige mensen zich nog af of er wel voldoende ‘reizigerspotentieel’ zou zijn. Zo zie je maar hoe belangrijk het is om een langetermijnvisie te hebben."Cover: "Park Zestienhoven, Rotterdam" (CC BY-SA 2.0) by philip.mallis
Dit artikel verscheen oorspronkelijk op Ruimte en Wonen
Cover: ‘Park Zestienhoven, Rotterdam’ door Philip Mallis (bron: Flickr) onder CC BY-SA 2.0, uitsnede van origineel
Door Ton van Leeuwen
Tekstschrijver & Contentspecialist bij Leene Communicatie
