Casus De grote woningbouwopgave zorgt ervoor dat de druk op het Nederlandse landschap alleen maar toeneemt. Bouwers en ontwikkelaars staan voor een grote uitdaging om deze nieuwe gebiedsontwikkelingen in harmonie met natuur en biodiversiteit vorm te geven. Aan de hand van drie voorbeelden laat ontwikkelaar BPD zien hoe zij deze uitdaging aangaan.
Vogelenzang in Rhenen
De mens kan een landschap maken en breken. Tientallen jaren werd op deze plek in Rhenen zand gewonnen voor weg- en woningbouw. Met desastreuze gevolgen: het landschap werd zwaar gehavend en er verrees een grote kalkzandsteenfabriek. Maar dat is niet het hele verhaal. De grote waterplas die door de jaren heen is ontstaan, is – na vertrek van de fabriek – het uitgangspunt geworden voor nieuwe natuur en een nieuwe woonomgeving. Aan de voet van de Utrechtse heuvelrug ontwikkelden BPD en Van Wijnen een breed scala aan woningen aan de voet van beboste hellingen.
"Ja, dit is ontwikkelen met het landschap in optima forma", zegt Chretien van Essen, projectdirecteur van BPD. "We zagen al gauw de grote kansen van deze mooie plek tegen de heuvels, dichtbij de uiterwaarden van de Rijn. Samen met de provincie, de gemeente en natuurorganisaties hebben we gezocht naar mogelijkheden om de ecologische verbindingen te verbeteren, in combinatie met woningen aan het water. Dat paste prima bij elkaar."
Het grootste deel van de wijk is inmiddels klaar. Terrassen in het landschap dalen geleidelijk zuidwaarts af naar de waterplas en een waterbergende groenzone. Op die terrassen zijn woningen gebouwd. De bewoners genieten van het uitzicht op de rivier, de plas en de heuvels. Een centraal openbaar groengebied doet dienst als opvangplek voor regenwater én als ontmoetingspunt voor de buurt.
Vogelenzang is een belangrijke schakel in de ecologische verbinding tussen de Hoge Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug. Vanwege die ecologische waarde is slechts een derde van de locatie gebruikt voor woningbouw. De rest is bestemd voor natuur. "De natuur profiteert dus ook van deze gebiedsontwikkeling", zegt Van Essen. "IJsvogels en waterslangen waren er al, maar nu zie je hier ook herten en reeën. De begroeiing is zo aangebracht dat er zo min mogelijk lichthinder optreedt voor dieren. Bij deze gebiedsontwikkeling is de natuur als uitgangspunt overeind gebleven."
‘Vogelenzang (Rhenen)’ (bron: Corné Bastiaansen)
Haverleij in Den Bosch
In Haverleij is de natuur heer en meester. Het is gebiedsontwikkeling in een innige relatie met het landschap. Van de 225 hectare van deze gebiedsontwikkeling is slechts 10 procent bebouwd. Het woonconcept van stedenbouwkundige Sjoerd Soeters en landschapsarchitect Paul van Beek trok meteen vanaf het begin (eind jaren negentig) veel aandacht vanwege de onorthodoxe opzet.
Marc Rijs, locatiemanager bij BPD: "Ooit was dit monotoon akkerland, maar door deze gebiedsontwikkeling is het gebied rondom de kastelen compleet herschapen. Je vindt hier nu 3 landschapstypen: open riet, dicht bos en een halfopen parkzone. Hier is niet mét het landschap ontwikkeld, maar het landschap zelf is ontwikkeld. Daardoor is de biodiversiteit nu veel groter dan vroeger."
Het project van BPD, Heijmans en de gemeente Den Bosch nadert zijn voltooiing. Als laatste worden de kastelen Heesterburgh en Oeverhuijze ontwikkeld. In overleg met Vogelbescherming Nederland heeft BPD gekeken waar in die kastelen neststenen voor vogels en vleermuizen kunnen worden ingemetseld. De bewoners hebben straks goed zicht op het omringende landschap, waarin natte zones, struikgewas en talloze schuilplekken voor allerlei soorten dieren te zien zijn. Rijs: "Ook bij het bouwrijp maken van die laatste gebieden respecteren we de natuur. Zo verwerken we snoeihout in takkenrillen, afscheidingen van gestapeld hout."
Natuurontwikkeling, bevordering van biodiversiteit, ecologie, gezondheid: ze worden bijna gemeengoed bij integrale gebiedsontwikkeling. In de jaren negentig was dat nog niet zo expliciet. Inmiddels leeft het thema ook enorm bij woningkopers. Marc Rijs: "Maar ook als dat niet zo was, zouden we ons als BPD inzetten voor natuur en landschap. Dat vind ik onze maatschappelijke verantwoordelijkheid als gebiedsontwikkelaar."
‘Haverleij (Den Bosch) is gebiedsontwikkeling met het landschap, maar het landschap zelf is ook ontwikkeld’ (bron: Raymond de Vries)
Weespersluis in Weesp
Hemelsbreed ligt de Bloemendalerpolder slechts zo’n 8 kilometer van de Amsterdamse Bijlmermeer vandaan. Toen die polder eind jaren zestig werd ontwikkeld tot een woongebied, ging het er anders aan toe dan nu. Bulldozers bedolven het zeventiende-eeuwse polderlandschap onder een dikke laag ophoogzand. Daarop werden de kenmerkende honingraatflats gebouwd.
In de Bloemendalerpolder gaat het anders. Zeker, ook hier is zand nodig, zegt projectdirecteur Tjakko Smit van BPD. "Dat moet ook wel, want je bouwt hier op veen van 7 meter dik. Maar van het complete gebied, 300 hectare, blijft 100 hectare helemaal vrij van bebouwing en ophoging. Dat deel is bestemd voor natuur.'
In het nieuwe woongebied Weespersluis (zo’n 3000 woningen) zul je straks iets van het oorspronkelijke polderlandschap met zijn kenmerkende lange sloten herkennen, maar er wordt ook nieuwe natuur ontwikkeld. Smit: "Zeker 30 hectare is straks bos. Daarnaast komen overal waterpartijen, en zelfs ruige gebieden waar de natuur helemaal zijn gang kan gaan." BPD en samenwerkingspartners zorgen voor de aanleg, waarna de provincie Noord-Holland het gebied in eigendom en beheer krijgt. "Die nieuwe natuur is toegankelijk voor iedereen, voor bewoners en bezoekers. Je kunt er wandelen, hardlopen en fietsen." Daarmee is Weespersluis ook weer anders dan natuurgebied het Naardermeer, zo’n 8 kilometer verderop: daar staan bordjes Verboden toegang.
"Tot de mooiste dingen van Weespersluis behoort die toegankelijkheid, én dat er zoveel ruimte is voor water", zegt Smit. Veel woningen staan direct aan een singel, een gracht of een waterplas. Je kunt straks een ‘rondje Weespersluis’ varen of naar de Vecht doorsteken. "Dit is integrale gebiedsontwikkeling: we bouwen niet alleen woningen, maar realiseren ook een nieuwe sluis, drie grote parken, waterpartijen, waterwegen en natuur."
‘In Weespersluis realiseren BPD en samenwerkingspartners een nieuw ‘woonlandschap’: integrale gebiedsontwikkeling combineert wonen, water en natuur’ (bron: Theo van Leur)
Dit artikel verscheen eerder op de website van BPD
Cover: ‘Haverleij (Den Bosch) is gebiedsontwikkeling met het landschap, maar het landschap zelf is ook ontwikkeld’ (bron: Raymond de Vries)
Door Edwin Lucas
Zelfstandig tekstprofessional, redacteur, interviewer / Gebiedsontwikkeling, ruimte, wonen
