‘Leegstand vraagt om een heldere aanpak’

Transformatieprojecten hebben enkel kans wanneer deze goed begeleid worden op gemeentelijk niveau

Nu ingrijpen

De Jong wijst nadrukkelijk op het gegeven dat bij leegstandbeheer de nadruk ligt op vastgoed. ‘Vastgoedbeheer is namelijk geen hobby, maar een professioneel vak.’ ‘De professionalisering van deze tak van sport heeft er mede voor gezorgd dat veel panden geconsumeerd zijn gebleven’, aldus ook Schrader.
De Jong is niet alleen ambassadeur van het Expertteam Kantoortransformatie, maar hij initieerde als gedeputeerde Wonen, Milieu, Duurzaamheid & Strategie van de provincie Utrecht daar ook de Taskforce Transformatie. Deze is gericht op het ontwikkelen van een visie en aanbevelingen op het bestuurlijke niveau om daadkrachtig te kunnen werken aan transformatieprojecten. De bemoeienis van De Jong met leegstand in de kantorenmarkt is in 2008 begonnen. Hij was verbaasd over het ruimtelijk beleid dat gevoerd werd in Nederland. Toen bleek al dat er een overschot aan kantoren was en dat er te weinig woningen waren. Ingegrepen werd er echter niet. De afgelopen tien jaar is de leegstand toegenomen en door nu structureel in te grijpen moet volgens hem worden voorkomen dat problemen groter worden. Factoren die de problematiek inmiddels vergroten, zijn onder andere structurele afname van kantoorbanen, een dalend opnamevolume en een eveneens dalende huurprijs.

Wat De Jong betreft, is er nog steeds geen sprake van een gezonde kantorenmarkt en zal dat de komende jaren zo blijven. Je kunt Amsterdamse kantoren blijven omzetten naar hotels, maar je moet wel oppassen dat daarmee op termijn geen ander overaanbod wordt gecreëerd. Met de Kantorenloods wil de gemeente Amsterdam vraag en aanbod op kantorenruimte begeleiden. Om de kantorenmarkt weer gezond te krijgen, mogen beleggers van De Jong hun panden nog meer afwaarderen. Deze zouden nog te hoog in de boeken staan. Uiteraard schort er wat hem betreft ook het nodige aan de regelgeving.
De missie van het expertteam is om transformaties te begeleiden. Dat willen ze doen door onder andere te werken aan een betere wet- en regelgeving, het aanstippen van de fiscale kant van transformatie en projectorganisatie. Het is niet de bedoeling van het expertteam zich overal mee te bemoeien. De Jong wijst op het voormalige Paleis van Justitie, dat op een prachtige locatie ligt en veel transformatiemogelijkheden biedt. Er zijn echter ook panden in bijvoorbeeld Enschede en Heerlen die wel een helpende hand kunnen gebruiken. Dichterbij Amsterdam is nog steeds het leegstaande pand van KPMG in Amstelveen actueel. Dat is een geval waar het expertteam bovenop zit en waarvoor het probeert partijen aan elkaar te koppelen. Bij kantorentransformatie zijn er meer doelgroepen dan enkel studenten. De Jong wijst bijvoorbeeld naar expats, senioren, arbeidsmigranten en mensen die via een collectief particulier ondernemerschap aan de slag willen. Als geslaagd voorbeeld noemt hij het voormalige provinciehuis in het Utrechtse Rijnsweerd, dat getransformeerd is tot studentenhuisvesting bestaande uit 659 woningen.

Helder beleid

Dionne Baaré is eveneens lid van het expertteam en beleidsadviseur RO van de gemeente Nieuwegein. In Nieuwegein was er al sprake van een leegstandsprobleem ruim voor de crisis uitbrak. Daarna besloot de gemeente direct maatregelen te nemen om de leegstand niet verder te laten oplopen. Belangrijk voor een goede aanpak van de kantorenmarkt zijn volgens Baaré onder andere een heldere aanpak en een visie. Waar liggen de mogelijkheden en op welke locaties kunnen private beleggers hun pand herontwikkelen? Daarnaast wijst ze op het belang van het in kaart brengen van de eigen gemeente. Wie zijn de beleggers in de gemeente, welke panden hebben zij in portefeuille en wie zijn de huurders? Ten slotte is het belangrijk dat er één loket is waar partijen terecht kunnen. Zo is er in de gemeente voor ieder transformatieproject één begeleider ofwel loket aangesteld. De gemeente nam drastische maatregelen om de ruimtelijke problematiek in te dammen. Zo werd besloten geen nieuwe locaties toe te staan in de gemeente. Dat ging weliswaar ten koste van grondexploitatie, maar er was gewoonweg binnen het beleid geen mogelijkheid om nog meer kantoren te ontwikkelen. Partijen die dan aangaven met de aangrenzende gemeente in gesprek te willen gaan, werden door Nieuwegein vriendelijk verzocht dat dan vooral te doen. In Nieuwegein is geen ruimte voor nieuwbouwkantoren. Met het binnenhouden van de bedrijvigheid in de gemeente zou het probleem enkel vergroot worden. Het leegstandprobleem in zijn algemeenheid is namelijk het probleem van de gemeente, al ligt er op pandniveau zeker een verantwoordelijkheid bij de eigenaar. Nieuwegein heeft een actief transformatiebeleid ontwikkeld en probeert dit zo helder en snel mogelijk uit te voeren.
Baaré wijst op de vooroordelen van transformatie. Zo zou herontwikkeling bijvoorbeeld vooral geschikt zijn voor studenten en starters en zou er een gebrek zijn aan buitenruimte. Niets van dit is waar volgens haar. De gemiddelde wachttijd in Nieuwegein voor sociale huurwoningen is acht jaar; het is niet vreemd dat de gemeente haast heeft gemaakt met de transformatie naar woningen. De grootste groep afnemers van de getransformeerde woningen blijkt in de gemeente Nieuwegein niet de welbekende starter of student te zijn, maar de gescheiden man.

Belang van leegstandbeheer

Fons Schrader, voorzitter van de Vereniging van Leegstandbeheerders, merkt op dat de Kraak- en leegstandswet, die op 1 oktober juni 2010 in werking is getreden, voor een zucht van verlichting in de sector zorgde. Dankzij deze wet is het kraken van een leegstaand pand strafbaar gedurende het eerste jaar van leegstand. Ook biedt de wet de mogelijkheid tot strafrechtelijke ontruiming. Het kraken is nu weliswaar verminderd, zegt Schrader, maar het probleem is daarmee niet uitgeschakeld. Sterk punt van de wet is dat gemeenten met een leegstandsverordening langdurig leegstaande panden kunnen vorderen en deze kunnen transformeren naar (tijdelijke) woonruimten. In de praktijk ziet Schrader echter dat het dwingende karakter van de wet niet effectief is gebleken. Kraken is weliswaar verboden, maar rechters zien dat niet altijd zo. In dit kader wordt duidelijk hoe belangrijk leegstandbeheer is. Het zorgt namelijk voor conservering van de belegging, ofwel behoud van waarde. Schrader wijst op de invulling die aan sommige locaties wordt gegeven, enerzijds om een maatschappelijk probleem als woningnood op te lossen en anderzijds om ervoor te zorgen dat de belegging niet in waarde afneemt. Een goed ingevuld pand is voor een potentiële huurder of koper nu eenmaal aantrekkelijker.