Nieuws “Plaats wonen met zorg letterlijk midden in de samenleving. Grijp de kansen aan die zich in een centrumgebied voordoen en zorg met je ontwerp voor integratie, in plaats van separatie.” De kern van de visie van Margarette Neep, architect-partner van rphs+ in Voorburg, is helder. En de rol van de architect? “Die treedt naast zijn reguliere rol op als coach om verbindingen tot stand te brengen en kansen aan te reiken. We moeten het lef hebben krachten te bundelen en samen met anderen te ontwikkelen.”
Integratie. Een woord dat in
Nederland vaak heel wat stof doet opwaaien, maar in de visie van Margarette
Neep juist het positieve benadrukt.
“Waar verbinding op gebiedsniveau is, ontstaan nieuwe kansen en mogelijkheden.
Als we naar het verleden van zorgvastgoed kijken, dan zien we bejaardenhuizen
aan de rand van een wijk, stad of dorp waar men midden in het groen naar de
bomen kan staren. Wij hebben daar tegenover een andere visie ontwikkeld”, aldus
de architect. “Van oorsprong dus geen plekken waar zorgorganisaties
vanzelfsprekend hun vastgoed bouwden.
Vóór de crisis en vóór de hervormingen in de zorgsector waren zorgvoorzieningen dan ook een beperkt onderdeel van onze projecten.” Neep denkt even na en zegt dan: “Er was ook geen ruimte. Zorgvastgoedontwikkelingen werden veelal gerealiseerd door een relatief beperkte groep gespecialiseerde partijen. Die wisten bij wijze van spreken alle maatvoeringen uit het hoofd en konden lezen en schrijven met het college Bouw zorginstellingen. Dat resulteerde in het soort mainstream gebouw waarmee we tot voor kort in het straatbeeld bekend waren. Er was weinig discussie over nut, noodzaak en betaalbaarheid van ruimte, want er was altijd voldoende geld om het programma te realiseren dat de zorgorganisatie wenste. De huidige werkelijkheid ligt heel anders.”
Transformatieopgave
Inmiddels moet de zorg self
supporting zijn. Dat geldt ook voor het vastgoed dat daaraan gekoppeld is. “Dat
betekende voor de zorg dat zij niet alleen op de centen moest gaan letten, maar
ook veel meer moest gaan nadenken over voor wie zij wilden bouwen en of
specifiek zorgvastgoed daar voor nodig is”, blikt Neep terug. “Daaruit ontstond
een noodgedwongen, maar ook heel interessante (gebiedsgerichte)
transformatieopgave.
Toen zo rond 2008 de bouw als
gevolg van de crisis instortte, merkten wij aan onze kant dat de nieuwe
ontwikkelingen in de zorg kansen boden. Met onze kennis van reguliere
woningbouw, commerciële voorzieningen en bouwen in centrumgebieden konden we
bijdragen aan die transitie van verzorgings- en verpleeghuizen. Veel
bouwpartijen gingen zich oriënteren op de
zorgmarkt, maar het heeft enige tijd geduurd voordat een match ontstond met
zorgorganisaties. Alleen al qua taal. De wereld van de zorg is totaal anders
dan de wereld van een commerciële ontwikkelaar die winkels bouwt of voor
woningcorporaties werkt. Die gezamenlijke taal moest zich gaan ontwikkelen. En
ook beleggers ontdekten de zorgmarkt. Er is behoorlijk wat beleggingsgeld dat
gereserveerd is voor woonzorgactiviteiten en
ergens een plekje zoekt. Ik merk dat dat nu steeds meer loskomt en financiers
en zorgorganisaties elkaar beter weten te vinden. Partijen staan open voor
nieuwe samenwerkingspartners en zien de toegevoegde waarde van nieuwe
invalshoeken.”
Elkaar opzoeken
“Wees niet bang om iets samen
met een ander te ontwikkelen”, stelt Neep. “Neem bijvoorbeeld een project als
‘t Hart van Vathorst waar ik recent op bezoek was. Daar hebben twee
zorgorganisaties, een kerk en een kindcentrum de handen ineengeslagen om in
het centrum van de wijk iets nieuws toe te voegen. Niet alleen voor de cliënten
of bewoners maar voor de hele buurt! Met publieke functies en naast zorg- ook
reguliere woningen. Ik vind het geweldig dat deze partijen zo
ondernemend de samenwerking benutten, dat lef ervaren we ook in onze eigen
projecten.”
Ze raadt dan ook sterk aan om over de eigen grenzen heen te kijken. Bijvoorbeeld naar andere sectoren dan wonen en zorg, zoals gebiedsontwikkeling met kantoren, scholen en winkels. Daarin zijn interessante ontwikkelingen gaande, bijvoorbeeld in het binnenmilieu, functiemenging en hospitality-concepten. Die kennis is in te zetten bij woonzorgontwikkelingen.
Streetwise
Een betere match, meer begrip van elkaar en nieuwe financieringsmogelijkheden die worden omarmd. Zou je kunnen zeggen dat zorgorganisaties op het gebied van minder specifieke vastgoedontwikkeling binnen een paar jaar een bepaalde volwassenheid hebben bereikt? “Ja zeker, ze zijn echt meer streetwise geworden en staan open voor andere partners en vormen van financiering”, constateert Neep. “Ik denk dat partijen elkaar de afgelopen jaren echt zijn gaan vinden als het gaat om zoeken naar nieuwe initiatieven die je samen kunt oppakken. In de private zorg is dat al wat langer, maar in de reguliere zorg en voor de kleinere portemonnee is dat nu ook veel meer gaande. Vaak gecombineerd met een andere vorm van wonen.” De markt is dus opengebroken en er is ruimte gekomen voor andere partijen om de zorgvastgoedmarkt te betreden. “En dat is ontzettend positief”, benadrukt Neep, terwijl ze tegelijkertijd blijft kijken naar verbeterpunten. “Je ziet wel grote verschillen tussen zorgorganisaties. Iedereen is druk bezig het wiel uit te vinden dat past bij zijn organisatie. Waar de ene partij graag de regie wil voeren bij zijn nieuwbouwproject om alle kansen in het ontwerpproces te benutten, kiest de andere partij ervoor de ontwikkeling volledig uit handen te geven. En misschien is dat ook wel goed. Verschillende denk wijzen zorgen voor nieuwe inzichten en gevarieerde oplossingen waardoor de diversiteit aan woonzorglocaties evenredig toeneemt.”
Bouw niet vanuit de zorggedachte, maar vanuit de woonbeleving. Iemand moet fijn kunnen wonen.
Flexibel bouwen
Volgens haar ligt in flexibiliteit een mogelijke oplossing voor de uitdagingen voor zorgvastgoedorganisaties en bouwers. Neep: “Ik zie het echt breder. Bouw niet vanuit de zorggedachte, maar vanuit de woonbeleving. Iemand moet fijn kunnen wonen, en die woning moet zodanig ontworpen worden dat er ook zorg kan worden gegeven. Multi-inzetbaar vastgoed noem ik dat. Woningen voor ouderen zijn bijvoorbeeld vaak klein, in een beschutte setting en daarmee ook uitermate geschikt voor andere zorgdoelgroepen zoals gehandicapte jongeren. En waarom zou een student hier ook niet kunnen wonen? Of, bij samenvoeging van twee kleine wooneenheden, starters? Dat biedt ook vanzelfsprekend kansen voor meer-generatie-woongebouwen.”
Neep spreekt in het kader van flexibiliteit ook over de hoogte van een verdieping. Een hoogte van 3,3 tot 3,6 meter biedt ruimte aan zorginstallaties maar is ook prima voor een woning, winkel of kantoorfaciliteiten. “Er zouden allerlei voorzieningen in kunnen plaatsvinden. Haal binnenwanden weg en je hebt er een prachtig gymlokaal. Tegelijkertijd bouwt rphs+ vanuit de visie op ‘zo gewoon mogelijk wonen’, ook zorgwoningen binnen een regulier woningbouwcasco van 3 meter hoogte, zoals in ons project in Amsterdam-Noord. Als je de gebouwstructuur met een flexibele intentie ontwerpt, hoeft het gebouw niet meer te kosten. Voor beleggers biedt flexibiliteit, de alternatieve aanwendbaarheid, ook een aantrekkelijker perspectief. Want wie weet hoe de zorg er over tien jaar uit ziet? Die scope is veel korter geworden en dus is het voor zowel de beleggers als de zorgorganisatie moeilijker om elkaar in lange contracttermijnen te vinden. Als een belegger ziet dat hij met niet te veel investeringen zijn zorgvastgoed kan herontwikkelen tot bijvoorbeeld starterswoningen of reguliere appartementen, geeft dat hem ook veel meer mogelijkheden om nieuwe huurders te vinden. Voordenken kan zoveel meer opleveren”, benadrukt Neep. “Een investering in je casco of een net iets andere organisatie, levert je later echt toegevoegde waarde op.”
Centrum
Tot slot, even terug naar het centrum. De architect pakt er een tweede project bij en wijst specifiek op een beeld waar we ouderen zien die met een kopje koffie voor een groot raam naar het winkelend publiek kijken. “Dit is echt een sprekend voorbeeld van integratie. Hier wonen de ouderen midden in het centrum. Dat komt hun kwaliteit van leven ten goede. Een winkeltje van het eigen verpleeghuis is niet meer nodig want ze gaan samen met een begeleider naar buiten voor hun dagelijkse dingetjes. Daar profiteert ook de middenstand van. Er is veel meer te zien, waardoor verveling minder op de loer ligt. Familie, vrienden en vrijwilligers zijn sneller geneigd een bezoek te brengen, want het is gemakkelijker te combineren met een boodschap of lunch buiten de deur.
In een volgend gebiedsgericht woonzorgproject hoop ik de samenwerking met de middenstand nog verder te kunnen stimuleren, zodat we het restaurant zo kunnen ontwikkelen dat deze gewoon onderdeel is van de winkelstraat, maar ook een eigen toegang op de verdieping heeft voor de bewoners van het gebouw. Dan kunnen verschillende doelgroepen zich echt met elkaar vermengen.” Daar is lef voor nodig, lef om samen met anderen te willen ontwikkelen, de meerwaarde van elkaar te benutten. Integratie, het woord waar dit verhaal mee begon, krijgt hiermee volgens haar een gezicht en daadwerkelijk betekenis.
Dit artikel verscheen eerder in Zorgvastgoed Magazine.
Cover: ‘Zorg illustratie’
Door IJlien Havenaar
Tekstschrijver, socialmediatrainer, vlogger en blogger
