“Leg minder nadruk op kwetsbare doelgroepen om (verdere) stigmatisering van flexwonen te voorkomen”

“Help mee de woningnood in Nederland op te lossen!” Zo sprak Hugo de Jonge eerder deze maand zijn volgers via een post op LinkedIn toe. In de bijdrage roemt de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het plaatsen van flexwoningen als “de snelste manier om woningen te bouwen.” Hij wijst nog eens op het besluit dat het kabinet in juni al nam om 100 miljoen euro vrij te maken voor 'kansrijke projecten' om de bouw van flexwoningen te versnellen. En in de Nationale Woon- en Bouwagenda sprak de overheid al de ambitie uit om tot 2030 15.000 flexwoningen per jaar te bouwen.

Onderschatting

In een vorige maand verschenen onderzoek laat het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) zien dat de veronderstelling dat flexwoningen er binnen een mum van tijd staan, lang niet altijd klopt. Ja, zeggen de onderzoekers, met korte planologische procedures en een slimme productiewijze is de potentiele realisatiesnelheid van flexwoningen hoger dan bij reguliere woningen. Maar de projecten komen in de praktijk nog regelmatig niet sneller of juist helemaal niet van de grond, is de conclusie van het onderzoek.

Allereerst zijn er de praktische belemmeringen. Geschikte locaties zijn schaars en daardoor moeilijk te vinden en personeelstekorten bij sommige gemeenten en corporaties zorgt ervoor dat aandacht verdeeld moet worden tussen flexwonen en permanente woningbouw. En wanneer tijdelijke nieuwbouwprojecten wel van de grond komen, moeten de huizen soms lang wachten op water en elektra-aansluitingen.

Ook op financieel gebied zijn er moeilijkheden. De businesscases van flexwoningen zijn vaak onrendabel, waardoor investeringen niet (zonder meer) terugverdiend worden. De onzekerheid over de beschikbare locaties maakt volgens het PBL dat de businesscases alleen maar nog onrendabeler worden. Daarnaast zorgen politieke en maatschappelijke discussies, mede de oorzaak van het negatieve imago van flexwoonprojecten, voor vertragingen. En de onderzoekers stellen dat het werk dat de verhuur en het beheer van flexwoningen vraagt vaak wordt onderschat, vooral als er kwetsbare doelgroepen in de huizen terechtkomen.

Korte termijn wordt lange termijn

Ondanks de genoemde hobbels, zijn flexwoningen in nagenoeg het hele land een populaire oplossing om het woningtekort tegen te gaan. Gemeenten en verhuurders gebruiken daarom vaak quick fixes, zoals het PBL deze ingrepen noemt, om de projecten toch op een korte termijn van de grond te krijgen. Ze verlengen de exploitatietermijn of geven een garantie af voor een tweede locatie zodat de businesscase positiever wordt.

Een andere oplossing die wordt gekozen is dat in de exploitatie bewust “stevig wordt ingezet op specifieke doelgroepen zoals (arbeids-)migranten en uitstroom van de geestelijke gezondheidszorg, zodat gaten in de businesscase kunnen worden gedicht met budgetten uit het sociaal domein die beschikbaar zijn voor het huisvesten van deze doelgroepen.”

Alleen zorgen die korte termijningrepen er volgens de onderzoekers juist voor dat er problemen op de lange termijn ontstaan. “Deze kortetermijnoplossingen kunnen ervoor zorgen dat een project dan wel van de grond komt, maar belangrijk is te realiseren dat flexwoningen en hun bewoners ook na de bouw om structurele aandacht vragen. Een sterke concentratie van kwetsbare doelgroepen kan leiden tot de verdere stigmatisering van het flexwonen als waardevol woonconcept, zeker wanneer er niet stevig wordt ingezet op langdurig sociaal beheer.”

Zelfs het vinden van potjes met geld om de exploitatie rond te krijgen, kan de ontwikkeling van flexwonen dan ook belemmeren. Hoofdonderzoeker Jolien Groot: “We zien dat fundamentele politieke en maatschappelijke discussies in het voortraject de besluitvorming rondom flexwonen stagneren, omdat er veel onzekerheden zijn en eerdere tijdelijke woonprojecten soms een slecht imago hebben. Als een project onzorgvuldig wordt opgezet, dan kan dat leiden tot onprettige woonsituaties en verdere stigmatisering van het flexwonen. Dat is jammer, want er zijn op dit moment veel mensen gebaat bij een snel beschikbare woning.”

Niet altijd kwetsbare doelgroepen

De onderzoekers concluderen dat flexwonen nog steeds een structurele en waardevolle bijdrage kan leveren in de strijd tegen het bestrijden van het woningtekort. “Tijdelijke woningen vormen weliswaar geen structurele oplossing van het huidige woningtekort, maar een flexibele schil rond de bestaande woningvoorraad kan in theorie wel op korte termijn de spanning op de woningmarkt helpen verlichten. Bovendien hebben flexwoonprojecten de potentie om de ontwikkeling naar meer geïndustrialiseerd bouwen aan te jagen.”

Daarom verdient het flexwonen volgens het PBL een explicietere plek in het debat. Bestuurders moeten dan wel oog houden voor de exploiteerbaarheid van flexwoningen “in relatie tot de sociale doelstellingen.” Financieel gezien betekent dit dat er gewerkt moet worden aan de marktontwikkeling van de flexwoning. Bijvoorbeeld door vraag en aanbod voor tweedehands flexwoningen, terugkoopgaranties en hergebruik van onderdelen bij elkaar te brengen. Ook moeten gemeenten de onrendabele top accepteren.

Ook hameren Groot en haar collega’s op een breder gebruik van flexwoningen als tijdelijke oplossing voor het woningtekort. Minder nadruk op kwetsbare doelgroepen om (verdere) stigmatisering van het concept te voorkomen. Is er vanwege de urgentie om voor deze groepen wel een flexwoonproject nodig, dan moet er vooraf goed worden nagedacht over woonbegeleiding op langere termijn en de afloop van huurcontracten.