Lennert Middelkoop (Deloitte): “Laat het Rijk gemeenten helpen hun rol te pakken”

En, moet het Rijk actief grondbeleid gaan voeren?

“Wij hebben naar de drie grote transities gekeken. Voor woningbouw is het verstandig als overheden, inclusief het Rijk, actiever worden met hun grondbeleid. Grondaankopen door gemeenten kunnen tot een hogere woningbouwproductie leiden. Hoogleraren, projectontwikkelaars en het merendeel van de gesproken gemeenten bevestigen dit beeld. Nu het Rijk koerst op het ambitieuze aantal van 100.000 woningen per jaar kan dit zeker helpen.”

“Voor landbouw is het verhaal dat de politieke wens tot extensivering, mede als gevolg van het stikstofvraagstuk, naar verwachting tot meer opkoopregelingen leidt. Tegelijkertijd kan het ruilen van grond – en om te ruilen moet je die wel in bezit hebben – helpen om gebiedstransities op de lange termijn in het landelijk gebied te realiseren.”

“Voor de energietransitie lijkt de toegevoegde waarde van grondaankoop door overheden op dit moment het kleinst. Er liggen wel serieuze vraagstukken op het gebied van grootschalige opwek, netcapaciteit en bekostiging, maar dat zijn in mindere mate grondvraagstukken.”

Wat zijn de mogelijkheden voor de overheid?

“Het ruimtelijke beleid is tien jaar geleden gedecentraliseerd en gemeenten hebben in navolging van de economische crisis miljarden afgeboekt op hun grondposities of deze van de hand gedaan. Naar verhouding hebben ontwikkelaars en andere bedrijven nu meer potentiële bouwgrond in handen. Dat is niet zomaar even terug te draaien. Gemeenten ontbreekt het verder aan mensen, soms financiële slagkracht en een (pro)actief grondbeleid. Veel gemeenten staan nog steeds op de rem met grondaankopen. Daarbij zijn de businesscases binnenstedelijk vaak complex, wat niet alleen samenwerking vraagt maar ook specifieke kennis die er bij gemeenten simpelweg te weinig is.”

“Ook het Rijk kan – als je dat al zou willen – niet van de een op de andere dag een dominante rol aannemen. Het heeft die specialisten ook niet en elke ontwikkeling moet uiteindelijk toch weer lokaal worden ingebed in een gemeente. Ruimtelijke ordening opleggen aan een gemeente ligt gevoelig én een meer bindend landelijk beleid zou wel helpen. Het gaat er met andere woorden om vormen te vinden die snel een actievere rol mogelijk maken en die tegelijkertijd realistisch en effectief zijn.”

Hoe ziet dat gewenste samenspel tussen Rijk en lokale partijen eruit?

“Wat opvallend is, is dat marktpartijen graag willen dat de overheid een actievere houding aanneemt in de ruimtelijke inrichting, onder meer met actief grondbeleid. Neem de 14 verstedelijkingsgebieden die in het coalitieakkoord worden genoemd. Om die te ontwikkelen, zijn enorme investeringen over een lange tijd nodig. Dat kan ook de grootste gebiedsontwikkelaar niet alleen. Daarbij is het eigendom vaak versnipperd en moet er infrastructuur komen.”

“Bij dat soort grote gebiedsontwikkelingen kunnen voorinvesteringen van het Rijk doorbraken forceren omdat gemeenten en ontwikkelaars die niet aandurven of niet aankunnen. Het gaat dan om aankopen door het Rijk in een gebied waar duidelijk is dat er iets moet gebeuren, zoals buitenstedelijk het aankopen van landbouwgrond en binnenstedelijk om financiering van onrendabele toppen en grote investeringen zoals voor infrastructuur en het uitplaatsen van bedrijven. Het Rijk heeft met de Woningbouwimpuls al veel woningbouw mogelijk gemaakt, maar voor de iets langere termijn is meer nodig.”

En dat betekent dat het Rijk grond aan moet gaan kopen?

“Daar zijn mogelijkheden voor in de grootste ontwikkellocaties. Het gaat er echter niet om dat het Rijk dit doet, maar dat het Rijk gemeenten helpt om hun lokale rol te kunnen pakken. Een landelijke grondfaciliteit zoals een grondbank kan, afhankelijk van de nog uit te werken voorwaarden, interessant zijn voor gemeenten om een beroep op te doen. Gemeenten hebben de lokale kennis, het Rijk kan helpen om de realisatiekracht te vergroten.”

“Als je het breder trekt dan woningbouw, dan kan een ‘grondpot’ vanuit het Rijk helpen om de schuifpuzzel tussen verschillende grote opgaven te leggen in gebiedsprocessen. Het gaat dan ook om landbouw, natuur, water, energieopwekking en locaties om biobased bouwmaterialen te laten groeien. Of die synergie tussen wonen en andere functies er echt komt, hangt af van de mate waarin wonen ook weer buitenstedelijk mag en er zo meer schuifruimte ontstaat.”

Hoe ziet de ideale rol van het Rijk er uit?

“Aan grondfaciliteiten zoals een grondbank wordt in vervolg op ons rapport gewerkt. Dat kunnen belangrijke instrumenten zijn meer gericht op ondersteuning dan op regie. Dat neemt niet weg dat er wel een brede roep is om meer rijksregie. Zo is een actieve houding van belang in de grotere ontwikkel- en gebiedsopgaven. Het zou mooi zijn als het Rijk met marktpartijen, corporaties en gemeenten om de tafel gaat en vraagt: waar staan jullie en wat hebben jullie nodig om de opgaven te realiseren? Gewoon praktisch met de stakeholders aan de slag gaan, wat er niet in ieder gebied hetzelfde uitziet en met dezelfde snelheid gaat.”

“Uit onze gesprekken komt ook de legitimatie voor een stevige rol van het Rijk naar voren. Denk in het verleden aan de Nieuwe Sleutelprojecten en het programma Ruimte voor de Rivieren. Het Rijk zou in elk geval een duidelijke rol moeten spelen in het stellen van prioriteiten: ‘hier willen partijen, hier kan het, en hier is de nood het hoogste’. Dat betekent keuzes maken en aan de slag, ook als nog niet alles volledig is uitgewerkt.”