Leren van transformatieprojecten

Wat levert de NRP Gulden Feniks aan kennis op?

De 91 inzendingen van de NRP Gulden Feniks 2013, 12 meer dan in 2012, vormen een breed scala aan projecten. Inzendingen en opdrachtgevers variëren van Rijk tot woningcorporaties en particulieren. Projecten variëren van grote tot kleine en bekende tot onbekende projecten. De ingezonden projecten (91) zijn onderverdeeld in drie categorieën: renovatie (45), transformatie (37) en gebiedstransformatie (9).

Tijdelijke oplossingen

Een tweetal projecten onderscheidt zich van de rest middels het aspect tijdelijkheid. Het betreffen geen permanente oplossingen, maar invullingen voor een beperkte tijd.

MoesMobiel te Haarlem is een mobiele moestuin van, voor en door de bewoners, een zorgcentrum en twee basisscholen. MoesMobiel is een concept voor tijdelijke herbestemming van braakliggende terreinen, het concept staat los van de locatie en kan daarmee op verschillende locaties worden toegepast. Op deze manier worden braakliggende gronden tijdelijk teruggeven aan de buurt. Het concept bereikt met lage kosten een grote maatschappelijke en kwaliteitsimpuls.

Het voormalig ACTA-universiteitsgebouw in Amsterdam is tijdelijk getransformeerd tot een studentenhuisvesting met 460 eenheden, een creatieve broedplaats met 65 bedrijfsruimtes/ateliers en een horecagedeelte. Tijdens de transformatie kreeg de aannemer hulp van de toekomstige bewoners, die in ruil voor korting op de huurprijs 48 klusuren uitvoerden. Woningcorporatie De Alliantie heeft pas op termijn plannen met deze locatie, in de tussentijd (tenminste 10 jaar) stelt de woningcorporatie het enorme pand ter beschikking voor tijdelijke wonen, werken en recreëren. Het pand dient als voorbeeld voor tijdelijke transformatie van bestaande vastgoed, waarmee leegstand wordt voorkomen.

Maatschappelijk vastgoed

Opmerkelijk is het aantal kerken, musea, onderwijs- en zorginstellingen onder de inzendingen, hetgeen laat zien dat de maatschappelijk vastgoedsector met vernieuwing bezig is. Deze trend zal in de toekomst worden doorgezet door het grote aantal vierkante meters maatschappelijk vastgoed dat van de hand wordt gedaan door gemeenten, het grote aantal leegstaande en leegkomende kerken en de veranderende vraag in zorgvastgoed.

Van kantoor- naar woonfunctie

Het aantal kantoren dat is gerenoveerd en getransformeerd toont dat er aandacht is voor de actuele problematiek van kantorenleegstand. De bestaande kantorenvoorraad wordt vernieuwd of omgevormd tot nieuwe invullingen, dit gebeurt zowel op kleine als op grote schaal. Opvallend is de transformatie van het aantal kantoren naar woon- en hotelfuncties, veelal leent de bestaande kolommenstructuur zich voor het inpassen van deze nieuwe functies. Renovatie vindt plaats van enkele ingrepen ten behoeve van verduurzaming en herinrichting tot de renovatie van een gedateerd kantoorgebouw tot een state of the art kantoorgebouw, zoals De Monarch I (Den Haag) waarbij het VVO innovatief is uitgebreid en een BREEAM-NL Excellent certificaat is behaald.

Gebiedstansformatie van werelderfgoed

Onder de inzendingen zitten een groot aantal gemeentelijke en rijksmonumenten. Bij deze projecten speelt het behoud van de oorspronkelijke kwaliteiten en karakteristieken een belangrijk rol. Bij de renovatie en transformatie van deze projecten is de wet- en regelgeving inzake monumenten van toepassing. Een inzending is onderdeel van UNESCO-werelderfgoed: Het Blaauwlakenblok (Amsterdam). Het Blaauwlakenblok behoort tot de oudste bebouwing van Amsterdam, het project beslaat 48 panden (waarvan 16 rijksmonumenten). Met de renovatie van de eeuwenoude panden is een belangrijk stukje geschiedenis van de binnenstad van Amsterdam behouden, de toegepaste oplossing biedt kansen voor andere historische bouwblokken binnen compacte binnenstedelijke locaties.

Succes door ketensamenwerking

Een succesfactor in de uitvoering van groot onderhoud en renovatieprojecten van portiek- en galerijflats door woningcorporaties is ketensamenwerking. Projecten worden gerealiseerd volgens het lean-principe, door keten-samenwerking worden kansen op fouten en de doorlooptijd gereduceerd wat uiteindelijk leidt tot kostenverlaging en zo min mogelijk hinder voor de bewoners. Naast de renovatie van meergezinswoningen is het grote aantal gerenoveerde grondgebonden woningen opvallend, ook hier wordt de bouwtijd gereduceerd door nauwe samenwerking in de beginfase en het betrekken van de bewoners, hierdoor wordt de overlast voor zittende huurders beperkt.

Vertrouwen is noodzaak

Een aantal inzendingen laat zien dat er vertrouwen is - en nodig is - in de huidige tijd van financiële crisis om projecten van de grond te krijgen. Risico’s worden genomen. Hier aandacht voor een tweetal projecten: Strijp S (Eindhoven) en de Nieuwe Binnenweg (Rotterdam).

De Eindhovense woningcorporaties Trudo en Woonbedrijf hebben forse investeringen gedaan in het voormalig Philips-industrieterrein: Strijp S. Dit vertrouwen en het toevoegen van nieuwe functies vormde het begin van de herontwikkeling tot een levendig gebied met wonen, werken en recreëren. De revitalisatie van de Nieuwe Binnenweg is grotendeels te danken aan de ondernemers zelf, zij zijn bereid geweest om flink te investeren in de winkelpanden en bovengelegen woningen. Het opknappen van de panden werkt aanstekelijk en verhoogd het vertrouwen.

Hoe bereik je waardeontwikkeling?

In het analysekader wordt onderscheid gemaakt tussen waardeontwikkeling op maatschappelijk, economisch en esthetisch niveau. Door middel van renovatie en transformatie wordt doorgaans de economische waarde van het bestaande vastgoed verhoogd en de levensduur verlengd. Daarnaast kan het leiden tot meer werkgelegenheid, het verlengen van huurcontracten en/of aantrekken van nieuwe gebruikers. De esthetische waardeontwikkeling kan grofweg worden onderverdeeld in twee groepen: (1) het behouden of versterken van de bestaande architectuur en karakteristieken of (2) de keuze voor een geheel nieuwe architectuur, uitstraling en beleving. Behoud en versterken van het bestaande vindt hoofdzakelijk plaats bij karakteristieke, monumentale panden, terwijl vernieuwing voornamelijk plaatsvindt bij commercieel vastgoed als kantoren, winkels en hotels. Maatschappelijke waardeontwikkeling speelt een belangrijke rol bij het verlengen van de levensduur van de bestaande gebouwenvoorraad. Het bij het proces betrekken van bewoners, omwonenden en andere stakeholders leidt veelal tot een succesvol project met tevreden belanghebbenden. Deze betrokkenheid kan leiden tot een positieve impact op de sociale cohesie en veiligheid.

Leerpunten

Uit de inzendingen zijn leerpunten te destilleren. Uit de analyse blijkt dat de leerpunten voornamelijk plaatsvinden in het proces, waarbij het opdrachtgeverschap een belangrijke rol speelt. In de komende editie van de Gulden Feniks uitvraag wordt specifiek gevraagd aan de inzenders om ook de leerpunten te beschrijven; eventuele tegenslagen, succesfactoren en verbeterpunten. Om zo inzicht te krijgen in welke problemen hebben opgetreden, dit is van belang om lessen te kunnen trekken voor anderen.

Low Budget, High Impact

Opvallend is de aanwezigheid van grote, bekende projecten tussen de nominaties, terwijl er ook veel kleinschalige, sympathieke projecten tussen zitten die vaak tot stand gekomen zijn met een beperkt budget, maar vaak met een grote maatschappelijke impact. Projecten zoals MoesMobiel, maar ook projecten die zijn gerealiseerd in particulier opdrachtgeverschap, zoals de verduurzaming van een enkele woning. Deze kleinere projecten lijken niet op te kunnen boksen tegen de grote en bekende projecten, vandaar dat er in de komende editie meer aandacht is voor deze kleinschalige projecten. In 2014 zal er voor het eerst een prijs worden uitgereikt in de categorie ‘Low Budget High Impact’, voor bijzondere, kleine, tijdelijke projecten en projecten die zijn gerealiseerd met een laag budget.

Johan Zuidema
Analyse Gulden Feniks 2013 in opdracht van NRP
MSc. Student Real Estate
Management & Development TU/e