Logistiek en de stad met elkaar verbinden: zo doen ze dat in Parijs

De grote ruimtevraag van logistiek roept de vraag op hoe logistieke ontwikkelingen te combineren zijn met andere functies. De gemengde gebiedsontwikkeling Chapelle International, in het noordoosten van Parijs, is hierbij een inspirerend voorbeeld, waar duurzame logistiek met minder emissies wordt gecombineerd met wonen, werken, voorzieningen en vernieuwing van de openbare ruimte. Op de tekentafel lijken dergelijke hub-ontwikkelingen relevant en maatschappelijk gewenst in Nederland, maar in de praktijk gebeurt dit nog niet. Welke condities maken Chapelle International in Parijs mogelijk, en welke lessen kan Nederland hieruit trekken?

Deelontwikkelingen van Chapelle International. Beeld: Léa Soret, aan de hand van het ontwerp van studio A26.

Halverwege 2019 schreef Erik Verheggen al een lovend stuk over Chapelle in BT Magazine, na de studiereis die hij maakte. De kwaliteiten van het plan in een notendop bestaan uit sociale, duurzaamheids- en infrastructuurverbeteringen, gevat in een integraal plan met hoge ruimtelijke dichtheid en kwaliteit. Analoog aan zovele andere Franse grands projets is het een architectonisch opvallende interventie gecombineerd met een bijzonder programma, bedoeld als katalysator voor de sociaaleconomische ontwikkeling van een hele wijk. Porte de la Chapelle (25 duizend inwoners op krap anderhalve vierkante kilometer) kon zo’n oppepper wel gebruiken, want de heuvelachtige wijk met bijnaam La Colline du Crack stond bekend als gevaarlijk en crimineel. Nadat de politie in 2019 een tentenkamp van 1.600 immigranten in het gebied ontruimde, schoten de huizenprijzen omhoog richting het niveau van andere Parijse arrondissementen.

Het complex is, volgens de betrokkenen, het eerstelogistiek hotel in Europa, een overslagpunt voor voedingsmiddelen, meubels, mode en andere e-commerce producten, dat door meerdere (winkel)ketens tegelijk gebruikt kan worden. Goederen komen zonder uitlaatgassen aan via het spoor met een goederenshuttle vanuit een groot distributiecentrum bij Lille. De distributie in de last mile vindt plaats met elektrische voertuigen. Bovenop het logistiek hotel is plaats voor sport, kantoren, woningen, woon-werk units en stadslandbouw. Een datacenter in de kelder levert restwarmte aan woningen en kassen. Andere projecten in Parijs combineren ook logistiek met woningen en kantoren, zoals het Entrepôt MacDonald, waar Nederlandse architect Floris Alkemade aan meewerkte.

Met een dergelijk functiecombinatie is Chapelle een lichtend voorbeeld voor wat onze Nationale Omgevingsvisie beoogt: meervoudig ruimtegebruik en zo min mogelijk afwentelen op andere gebieden. Maar hoe kon dit project op deze manier ontstaan? Hieronder bekijken we een aantal succesfactoren.

Stadslandbouw Ferme Parisienne ©Cultivate. Foto: ©Philippe Lemetter - Flying Lab

Sterk staatsinitiatief met sterke marktdeelname

De gebiedsontwikkeling staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van het grote stadsvernieuwingsproject GPRU Paris-Nord-Est. De verlenging van metrolijn 12 bij Porte de la Chapelle is onderdeel van (voormalig president) Sarkozy’s nationale prestigeproject Grand Paris Express. Dit is gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en vestigingsklimaat van de hoofdstad, in het bijzonder betere bereikbaarheid en kansen voor de wijken buiten de Boulevard Periférique. De Parijse burgemeester Hidalgo zet die sterke beleidslijn voort met haar concept van de leefbare en eerlijke 15 minuten-stad. In Nederland anno 2020 kennen we een dergelijk tandem van nationaal en lokaal beleid in stedelijke vernieuwing nauwelijks, behalve dan de aanpak van Rotterdam Zuid.

De ontwikkeling is een mix van publieke en private investeringen, op grond van staatsspoorbedrijf SNCF. Het logistiek hotel wordt ontwikkeld door het semipublieke Sogaris, dat in de regio Île de France ruim 300.000 vierkante meter duurzame stadslogistiek realiseerde, samen met havenbedrijf Haropa, publieke investeringsmaatschappij Caisse des Dépots, SNCF vastgoedbedrijf Espaces Ferroviaires en logistiek dienstverlener XPO. Daarnaast nemen verschillende ontwikkelaars de woningen, kantoren en andere onderdelen op zich (zie illustratie bovenaan). De relatieve nabijheid van het centrum en zicht op de iconische Sacre Coeur, maken dat er grote winst wordt verwacht bij de verkoop van woningen. Na oplevering worden de publieke delen overgedragen aan de stad. In de gebiedsontwikkeling nabij Kings Cross in Londen gaat men overigens nog een stap verder door ook de publieke ruimte privaat te managen.

Transit-oriented development plus

De combinatie van woningen en kantoren op een vervoersknooppunt kennen we al langer als succesformule in grote steden, onder de naam transit-oriented development. In veel Aziatische metropolen maar ook in Frankrijk kunnen de spoorwegen een dubbelrol vervullen van vervoerder en vastgoedontwikkelaar. In Hong Kong kende men ook al de koppeling met stadslogistiek, bijvoorbeeld in de vorm van bagage- en pakketpunten op metrostations, maar in Europa is dit baanbrekend. Ook het modulair ontwikkelen in drie dimensies, iets wat Parijs op zich al kende in bijvoorbeeld Gare Montparnasse, wordt in Chapelle op een hoger niveau gebracht. Op het dak van het logistiek hotel worden zowel publieke ruimte als verschillende bouwvolumes ontwikkeld, met verschillende ontwerpers en met niet minder dan negen ontwikkelaars.

Indrukwekkend is de coördinatie door Espaces Ferroviaires met een integraal ruimtelijk plan door AUC van deze op elkaar aangesloten onderdelen: 45.000 m2 logistiek met laadperrons van 400m (ontwikkeld door Sogaris), 56.000 m2 duurzame woningbouw (LinkCity, RIVP, Sogeprom, Vinci Immobilier en ICF Habitat), 35.000 m2 kantoren en gekoppelde voorzieningen (Espaces Ferroviaires en Stad Parijs), 8.000 m2 SOHO – Small Office / Home Office (RIVP), 7.000 m2 stadslandbouw (Cultivate), 2.000 m2 datacenter (in samenwerking met de Parijse stadsverwarming), en 3.000 m2 sportvelden (Stad Parijs). Bij oplevering in 2023 wonen er circa 3.000 en werken er ook 3.000 mensen. Deze combinatie levert uiteindelijk ook weer schaalvoordelen op, zoals minder overheadkosten van de gebiedsontwikkeling, en leereffecten bij de verschillende deelnemers.

Achter de ruimtelijke puzzel zitten ook nog enkele papieren innovaties, zoals de SOHO: een nieuw functietype voor werkruimtes voor microbedrijven en thuiswerken. Aan dit soort kleinere en flexibele werkruimten heeft men in Parijs veel behoefte, terwijl ze in traditionele gebiedsontwikkelingen niet werden geproduceerd. Tevens is er een nieuwe vorm van eigendom, FlexiProprieté, dat huurders de rechten van eigenaren geeft voor een gelimiteerde periode. Hierdoor krijgen huurders uit het middensegment, voor wie een koopwoning in Parijs onbereikbaar is, wél de voordelen van stabiele maandlasten, de vrijheid om te verhuren aan derden, én een nalatenschap. Anders dan bij kopen loopt de verkoopwaarde en nalatenschap gedurende de looptijd van 50 jaar terug tot nul. Na deze 50 jaar mag je gratis in het pand blijven wonen tot je overlijdt. HABX ontwikkelde een manier om woningen op maat te maken.

Stapeling van opgaven en doelen

In Nederland schrikken we nog vaak terug van complexiteit in een gebiedsontwikkeling. Toch schuilt hierin juist de kracht van Chapelle International. De urgentie was onontkoombaar: een afgegleden wijk. Essentieel was dat niet alleen het gemeentebestuur de metropolitane leefbaarheidsopgave inzag, maar dat ook de nationale overheid zich ermee wilde bemoeien. Verschillende bijkomende ontwikkelingen maakten de urgentie alleen maar groter: de verslechterende levering van pakketjes in Parijs, het aankomende dieselverbod en de torenhoge logistieke grondprijzen (vorig jaar 150 euro per m2). De strenge sociaaleconomische regels voor woningbouw werden door marktpartijen rendabel uitgevoerd: van de 600 gezinswoningen is 47 procent sociale huur, 33 procent sociale koop en 20 procent middeldure huur. Daarnaast zijn er 400 eenheden voor studenten, jongeren en arbeidsmigranten.

De hoge duurzaamheids- en sociale ambities kwamen niet alleen voort uit het beleid, maar ook uit de vroege burgerconsultatie die werd gehouden in 2008, het jaar dat ook de grond werd overgedragen voor het project. Het jaar daarna organiseerde de stad een internationale ontwerpprijsvraag voor het gebied, waaruit het stedenbouwkundig bureau l’AUC werd geselecteerd, nu ook gevestigd in de wijk, in samenwerking met de Vlaamse infrastructuurontwerper Bas Smets.

Terug naar Nederland

In dezelfde periode vanaf 2008 was het in Nederland relatief stil met dit soort grote gebiedsontwikkelingen en prijsvragen, mogelijk omdat de vastgoedcrisis hier extra hard aankwam. Recente projecten getuigen wel van een dergelijke integrale blik, zoals de herontwikkeling van de Bijlmerbajes en de Utrechtse Merwedekanaalzone. Die laatste biedt ook, mede gedreven door het autovrije karakter van de wijk, nieuwe oplossingen voor stadslogistiek aan, hoewel niet per spoor. De recente Amsterdamse Cityhub heeft wel een multimodale insteek met onder andere elektrische bezorgboten, maar dit is verder wel een monofunctionele logistieke ontwikkeling. In Nederland is het vooralsnog zoeken naar de manier waarop het logistieke landschap van de toekomst vorm kan krijgen, hoewel de verkennende studies van de Tilburgse Design Challenge ‘Out of the Box’ daarvoor wel een aantal oplossingsrichtingen geven. Daarbij wordt ook ingezet op slimme combinatie van functies en gebruikers.

Bij de nieuwe sleutelprojecten, de remake van grote treinstations, speelde stadslogistiek geen grote rol, terwijl dit wel mogelijk zou zijn geweest – in de lijn van Chapelle, met deelname van infrabeheerders, een pakketdienst, stad en ontwikkelaars. Er komen nog wel verschillende renovaties van perifere stations aan, waar koppeling met logistiek voor de hand ligt. Verschillende partijen zijn hier best voor te porren.

“Bouwen op en aan het spoor kan een sterk middel zijn in het verdichten en leefbaarder maken van binnensteden. Zo kunnen we, met behulp van het grondeigendom van NS, ProRail en het RVB, meer maatschappelijke meerwaarde realiseren. Zie bijvoorbeeld onze aanpak van Moreelse nabij Utrecht CS.” – Riette Bosch, stedenbouwkundige Rijksvastgoedbedrijf

“Als Nederlandse overheden en ontwikkelaars een dergelijk gemengd en gestapeld complex met logistiek zouden willen maken, dan zijn wij daar als logistiek bedrijf best in geïnteresseerd. De mobiliteit is immers duurzaam, en de arbeidskrachten en de ‘last mile’ zijn dichtbij.” – Arno van Berlo, directeur logistiek vastgoed DSV

“Hoe meer we de ruimte optimaliseren, hoe efficiënter we de stad kunnen inrichten. Treinstations zijn inmiddels stadscentra geworden. Voorbeelden als Chapelle inspireren om ook te kijken naar mogelijkheden bij infrastructuur en logistiek, tot op heden vaak zeer extensieve ruimtegebruikers. Daarbij is het wel goed te realiseren dat het Nederlandse spoor al veel intensiever benut wordt dan het Franse spoor.” - Sebastiaan de Wilde, directeur vastgoed NS Stations

Zo bezien lijkt een integrale ontwikkeling, waarin logistiek op aantrekkelijke wijze gecombineerd wordt met andere stedelijke programma’s, in Nederland goed mogelijk. Om een project als Chapelle International ook hier succesvol te ontwikkelen is een scherpe keuze nodig vanuit nationale politiek, gecombineerd met investering door nationale en decentrale overheden, gevolgd door marktpartijen van logistiek en vastgoed. Tevens is een driedimensionale blik op knooppuntontwikkeling nodig, waarbij we niet bang mogen zijn voor complexiteit. Vroegtijdig betrekken van burgers uit het gebied en de ontwerpdiscipline door onder andere prijsvragen helpen bij het inslaan van de goede weg.

Cover: Logistiek hotel. Foto: Joséphine Brueder/Mairie de Paris