Maak woningbouw rendabel zonder subsidies, maar met heffing voor ontwikkelaars

De slimste oudere mens weet het nog wel: op 22 maart 1977 viel het roemruchte kabinet-Den Uyl, over de grondpolitiek. Ook in die tijd was er een dringend woningtekort en moest er worden gebouwd op grond die vaak, hoe actueel, in handen van boeren was. Om die grond te kunnen kopen, moest de bestemming ervan worden gewijzigd. De politieke vraag die speelde was onder meer: wat moest de overheid betalen aan grondbezitters wanneer ze die zou onteigenen?

Wie pakt de waardestijging

De prijs kon worden berekend naar marktwaarde (toekomstige bestemming) of naar gebruikswaarde (huidige, meestal landbouwbestemming). Die eerste rekensom leverde de grondeigenaar beduidend meer geld op. Maar, u voelt hem al, de PvdA vond destijds dat de waardestijging van grond aan de samenleving ten goede moest komen. En dan moet je, anders dan de wetgeving voorschrijft, rekenen met gebruikswaarde. Het CDA (toen nog KVP) onder leiding van Dries van Agt, vond dat de waardestijging naar de grondeigenaar, vaak een boer, moest.

Zo’n verschil in ‘waardegrondslag’ scheelt nogal, anno 2023 nog veel meer. De waarde van een vierkante meter agrarische grond bedraagt 6 tot 8 euro. De waarde van zogenaamd ruwe grond waarvan de verwachting is dat er woningen op gebouwd mogen worden – men spreekt wel van ‘warme grond’ – bedraagt afhankelijk van de locatie tussen 100 en 250 euro per vierkante meter.

Waardesprong van grond

In 1977 kwam men er niet uit. Na de kabinetsval bleef de marktwaarde het uitgangspunt. Sindsdien rust er bij politici een soort taboe op het onderwerp. Maar de geschiedenis herhaalt zich en de ambitie van dit kabinet om tot 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen, rammelt aan de vastgeroeste standpunten.

Uitgerekend CDA-minister Hugo de Jonge, verantwoordelijk voor de woningbouw, heeft de kwestie weer op de agenda gezet in een Kamerdebat. Maar belangrijker wordt de brief over grondbeleid die de minister naar verwachting deze maand naar de Tweede Kamer stuurt. Hij heeft aangekondigd dat hij daarin iets zal zeggen over ‘afroming’ van de waardevermeerdering oftewel de ‘waardesprong’ van grond.

Liever onteigening dan lage prijs

Let wel: in Nederland wordt niet vaak onteigend. Als de overheid grond wil verwerven, komt men meestal tot een minnelijke overeenkomst. Maar het feit dat de mogelijkheid bestaat, is een belangrijke stok achter de deur. Als een verandering van de bestemming maatschappelijk gewenst is – of het nu om de aanleg van een weg, een bedrijventerrein of een woonwijk gaat – dan mag de overheid onteigening toepassen als de bestemming anders niet gerealiseerd kan worden.

De prijs die wordt betaald bij onteigening, wordt daarmee automatisch een waarde waar zowel kopers (gemeenten, projectontwikkelaars) als verkopers (de huidige eigenaar) rekening mee houden. Als de gemeente een lagere prijs biedt, laat de eigenaar het waarschijnlijk liever alsnog op onteigening aankomen. Het maakt niet zoveel uit of hij nu aan gemeente of projectontwikkelaar verkoopt, als hij maar een prijs krijgt die recht doet aan de toekomstige bestemming van de grond: de marktwaarde dus.

Voor het bouwen van woningen heeft dit grote gevolgen. De prijs op basis van marktwaarde die zo wordt betaald, leidt ertoe dat een deel van de waardesprong in de zakken van de grondeigenaar belandt en níét bij de financiering van het woningbouwproject. Daardoor ontstaat een financieel tekort in het woningbouwproject, dat weer moet worden aangevuld met overheidssubsidie.

Gat dichten

Het Rijk stopt inmiddels al miljarden in woningbouwprojecten, terwijl de huizenprijzen – en dus de opbrengsten voor projectontwikkelaars – historisch hoog zijn. De roep om subsidies wordt alleen maar groter als de woningprijzen verder dalen. Want de huidige daling mag gunstig zijn voor starters, het brengt de financiële haalbaarheid van woningbouw om zeep. Er is (te) veel geld voor grond betaald, maar dat verdient zich nu niet terug.

En het wordt nog erger. Omdat de overheid met subsidies blijft komen als er gaten vallen in woningsbouwprojecten, gaan gemeenten en projectontwikkelaars waarschijnlijk nog hogere prijzen betalen voor de grond. Ze weten immers dat het gat wel weer wordt gedicht met subsidies. En des te meer geld verdwijnt er in de zakken van de grondeigenaren.

Ander grondbeleid

Hoogste tijd dus voor een ander grondbeleid. Het voorstel waarop het kabinet-Den Uyl sneuvelde – de waardegrondslag voor onteigening aanpassen – is ingewikkeld en tijdrovend. Een alternatief is de ‘planbatenheffing’: dan moet een projectontwikkelaar een heffing betalen over de waardestijging van de grond vanwege de bestemmingswijziging. De inkomsten uit de heffing moet de gemeente dan gebruiken om de publieke voorzieningen in het project te financieren.

Omdat projectontwikkelaars weten dat zij een planbatenheffing kunnen verwachten, zal de prijs die ze willen betalen voor de grond dalen. De gebruikswaarde en de marktwaarde van grond komen dan veel dichter bij elkaar te liggen. Invoering van zo’n heffing is complex, maar de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling is dat toch al. Bovendien kan zo’n planbatenheffing het ‘kostenverhaal’ voor gemeenten juist eenvoudiger maken.

Uitvoerbaarheid verbeteren

Het conflict in 1977 was vooral ideologisch van aard: aan wie komt de waardestijging van de grond toe, eigenaar of samenleving? De toezegging van De Jonge lijkt een pragmatischer insteek te hebben: om de uitvoerbaarheid van woningbouwprojecten te verbeteren. Dat blijkt ook uit het standpunt van de vereniging van projectontwikkelaars NEPROM: zelfs die lijkt voorstander te zijn van een andere waardering van grond, waardoor een groter deel van de waardesprong benut kan worden voor woningbouw .

Steeds meer projecten zijn financieel niet haalbaar. Dat vraagt in de komende jaren nog om miljarden subsidies om vastgelopen projecten los te trekken. Als een groter deel van de waardesprong kan worden benut om die projecten rendabel te krijgen, zonder subsidies, wordt het voor sommige politieke partijen wellicht makkelijker om hun ideologische bezwaren overboord te zetten.