Markt explodeert, maar minder bouwvergunningen verstrekt

Dit blijkt uit de derde kwartaalrapportage Sprekende Cijfers Woningmarkten 2016 van Dynamis Makelaars, Vastgoedconsultants en Taxateurs, die op 31 oktober is verschenen.

Op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen blijkt dat het aantal vergunningen voor nieuwbouw in 2016 lager uitkomt dan in 2015, terwijl een doorgroei naar circa 80.000 vergunningen aan het begin van het jaar nog werd verwacht en ook door de markt wordt gevraagd, aldus de makelaarsorganisatie.

Dynamis-onderzoeker Frank Verwoerd: 'In 2015 zijn landsbreed ongeveer 57.000 bouwvergunningen afgegeven. Op het jaarcongres van het EIB (Economische Instituut voor de Bouw) werd begin dit jaar nog te verwachting uitgesproken dat we dat aantal in 2016 met ruim 20.000 bouwvergunningen zouden overtreffen, waarmee toen nog beantwoord leek te worden aan de exploderende marktvraag. Maar in de eerste helft van dit jaar bleef het aantal afgegeven bouwvergunningen juist zwaar achter bij het jaar ervoor. Voor kwartaal 3 nemen we een kleine inhaalslag waar, maar die is waarschijnlijk niet voldoende om het aantal afgegeven bouwvergunningen van vorig jaar te evenaren. Ik verwacht eerlijk gezegd dat we landelijk onder het aantal van 2015 blijven steken.'

'Start plannen die eerder uitgefaseerd zijn weer zo snel mogelijk op, om zo meer ruimte en rust op de markt te creëren.'

Juist in de schaarstegebieden Groot Utrecht en de Metropoolregio Amsterdam blijft het aantal verstrekte vergunningen sterk achter bij de vraag. Verwoerd: 'Over 2016 ligt de verhouding afgegeven bouwvergunningen in de Noordvleugel (Groot Utrecht, Groot Amsterdam, agglomeratie Haarlem, IJmond en Zaanstreek, red) ten opzichte van de rest van Nederland tot nog toe op ongeveer op 20-80. Gelet op de marktdruk zou een aandeel van 25% meer in de rede liggen.' Op basis van dit gegeven kan volgens Dynamis worden geconcludeerd dat de marktdruk in deze regio’s zeker de komende anderhalf jaar nog verder zal toenemen en de prijzen in deze regio’s verder onder druk komen te staan.

Transactievolume blijft stijgen, aanbod daalt

Mede door de beperkte aanwas van nieuwbouwwoningen blijft het beschikbare aanbod van woningen dalen. In totaal staan er nu nog circa 156.150 woningen te koop, dit betekent dat er afgelopen kwartaal ruim 13.000 woningen meer zijn verkocht dan dat er beschikbaar zijn gekomen. Ook op de nieuwbouwmarkt loopt het aanbod inmiddels sterk terug. Op dit moment staan er nog slechts 13.000 nieuwbouwwoningen in het land te koop. Vorig jaar rond deze tijd waren dat er nog ongeveer 19.500.

In het derde kwartaal van 2016 steeg, ondanks een recordhoogte in het tweede kwartaal, het aantal transacties opnieuw. In totaal zijn in het derde kwartaal 59.100 transacties geregistreerd. Dit betreft alle transacties in de bestaande bouw en nieuwbouw. Door het gestegen aantal transacties zijn de marktverhoudingen inmiddels vergelijkbaar met begin 2008. Toen lag de marktratio in heel Nederland op 37%, intussen ligt dit percentage alweer op 38%.

Verkoopprijs woningen stijgt met 7,7%

Ook in het derde kwartaal van 2016 is de verkoopprijs van woningen gestegen. Ten aanzien van het tweede kwartaal in 2016 zijn de woningprijzen met 1,6% gestegen, op jaarbasis komt de stijging uit op 7,7%. De mediane verkoopprijs lag in het derde kwartaal op € 240.350. De woningprijs ligt daarmee nog wel 5,6% onder de piek van medio 2008. Wel zijn de verschillen tussen de regio’s aanzienlijk groter dan toen, zo is bijvoorbeeld de prijsstijging in Amsterdam 24% op jaarbasis. Hiermee liggen de woningprijzen in Amsterdam al aanzienlijk boven de prijs van 2008. Op dit moment is dat slechts bij achttien gemeenten het geval en betekent dit dat in 372 gemeenten de verkoopprijs nog onder het niveau van 2008 ligt.

'Compleet verrast door extreem herstel'

Volgens Verwoerd zijn gemeenten, maar ook andere stakeholders, compleet verrast door het snelle herstel van de woningmarkt. 'Tijdens de crisis zijn plannen door gemeenten in de ijskast en de koelkast gezet. Er is effectief afgeschaald en uitgefaseerd, doordat vele marktpartijen niet durfden te investeren. Hierdoor hebben gemeenten de plankosten weten te reduceren; destijds een verstandige keuze. Maar we zijn nu gezamenlijk toch wel erg verrast over de mate van extreem marktherstel. Je ziet dat ontwikkelaars en beleggers sneller anticiperen en dat gemeenten de vraag naar bouwlocaties domweg niet bij kunnen benen, doordat er te weinig locaties terstond beschikbaar zijn.'

Verwoerd: 'Wat zich wreekt is het aanpassingsvermogen van het vastgoedsysteem. Het gekke is dat gemeenten er telkens weer intrappen, terwijl je zou zeggen dat de ervaring leert dat na een periode van crisis het herstel weer intreedt. Er is nu een acute noodzaak om in de Noordvleugel minimaal de plannen die eerder uitgefaseerd zijn zo snel mogelijk op de markt te brengen, om zo meer ruimte en rust op de markt te creëren.'

Verwachtingen 2017: Woningprijzen stijgen met 5%

Ook voor 2017 is, uitgaande van een gelijkblijvende leencapaciteit, de verwachting dat de woningprijzen verder zullen stijgen. De verbeteringen in de economie zorgen voor een banengroei en een verbeterde koopkracht van de consument en gecombineerd met het feit dat de koopwoningmarkt op telkens meer locaties krapper wordt, is de verwachting dat de woningprijzen ook in 2017 landelijk met circa 5% zullen stijgen.