Interview Geen verhuurderheffing meer, maar wel een enorme verduurzamingsopgave. En de noodzaak volop betaalbare woningen te bouwen. Na jaren waarin hun rol beperkt was, zijn de corporaties volgens Martin van Rijn, voorman van Aedes, terug van weggeweest in gebiedsontwikkeling. “Onze leden gaan zich actiever opstellen.”
Het was een combinatie van hoogmoed en wanbeleid van enkele corporaties en een gebrek aan duidelijke regels. Voeg daar de impact van de financiële crisis aan toe. Combineer dat met de harde politieke keuzes die de slagkracht en mogelijkheden van woningcorporaties beperkten. En je hebt de cocktail die de passieve houding van woningcorporaties in gebiedsontwikkeling in de afgelopen jaren verklaart.
Uit de tijd dat corporaties nog volop meededen in gebiedsontwikkelingen, zoals hier op de overgang van KNSM- en Java-eiland (Amsterdam). Woongebouw Wladiwostok van woningcorporatie Stadgenoot (links)
‘Het Oostelijk Havengebied, Amsterdam’ door PICTOR PICTURES (bron: Shutterstock)
Op de winkel passen was de afgelopen jaren het devies. Een rol van betekenis spelen in gebiedsontwikkeling was er niet of nauwelijks bij. Corporaties waren door minister Blok teruggezet in het hok. Ze moesten zich noodgedwongen beperken tot het afnemen van door projectontwikkelaars gebouwde woningen om het segment ‘sociaal’ op peil te houden. Maar de tijden veranderen altijd weer, zo zong Bob Dylan al.
Wat kunnen we van de corporatiesector verwachten in het domein van de gebiedsontwikkeling nu de verhuurderheffing per 1 januari verleden tijd is en omgekat is naar een ambitieus programma voor duizenden betaalbare woningen? We vragen het aan Martin van Rijn, voorzitter van woningcorporatiekoepel Aedes.
En? Gaan corporaties weer een rol van betekenis spelen in gebiedsontwikkeling?
“We hebben een lange periode achter de rug waarin corporaties veel minder konden betekenen in gebiedsontwikkeling dan voorheen. De sector moest bijna 2 miljard euro per jaar afdragen aan het Rijk voor de verhuurderheffing. Dat was nogal wat waardoor er nauwelijks ruimte voor investeringen was. Nu deze belasting van de baan is, kunnen onze leden weer meer investeren in waarvoor ze zijn opgericht: woningen voor mensen met een smalle beurs. Dat hebben we ook zo afgesproken met het Rijk.”
Het grondbeleid wordt te veel door marktoverwegingen bepaald. Net als de minister vinden wij dat we hier echt iets fundamenteels in moeten veranderen
Wat gaan de corporaties precies doen?
“In de prestatieafspraken die we gemaakt hebben met minister Hugo de Jonge, hebben we ons gecommitteerd aan een ambitieus programma. Tot 2030 gaan onze leden 250.000 nieuwe sociale huurwoningen en 50.000 middeldure huurwoningen bouwen. We gaan een grote slag slaan om bestaande woningen te verduurzamen en we gaan weer investeren in de leefbaarheid van wijken. Ook besteden we een deel van het budget aan matiging van de huren. In totaal gaat het om een investering van liefst 120 miljard euro tot en met 2030. Het geld dat we nu niet meer als belasting hoeven afdragen aan het Rijk investeren we in de volle breedte in betaalbaar wonen.”
Het is zeer ambitieus, maar wat betekent dit voor de rol van corporaties in gebiedsontwikkeling?
“De bouw van sociale huurwoningen is natuurlijk onze core business. Dat verandert ook niet nu we meer middelen tot onze beschikking hebben om mensen een betaalbaar onderkomen te bieden. Maar juist omdat we weer meer kunnen bouwen én omdat de opgaven in gebiedsontwikkeling steeds breder en complexer worden, is samenwerking met andere partijen op meerdere vlakken noodzakelijk.”
Waar doelt u precies op?
“Nieuwe wijken bouw je niet door alleen woningen neer te zetten. Tegenwoordig zijn er natuurlijk veel meer opgaven om rekening mee te houden. Denk alleen al aan duurzame energieopwekking, aan natuur en water. Dat vraagt per definitie om meer samenwerking met partijen die daar in gespecialiseerd zijn. Bovendien gaat het ons ook niet alleen om de fysieke kant van een goede leefomgeving. Partijen die zich bezighouden met veiligheid, zorg en welzijn rekenen wij ook tot belangrijke partners."
“Nu corporaties weer meer woningen gaan realiseren, zullen ze samen met de bewoners en omgeving tot gedragen plannen moeten komen. We blijven dus bij onze leest, maar zullen de betaalbare huurwoningen in samenhang met andere opgaven en met andere partijen realiseren. Dat betekent en vraagt van corporaties dus wel een andere, actievere houding dan in voorgaande jaren.”
Verwacht u dat dit in alle regio’s hetzelfde zal zijn?
“In eerste instantie hangt het af van de individuele corporatie en de regionale opgaven die voorliggen. Daarnaast zal de slagkracht ook afhangen van het soort gebied. In een complexe binnenstedelijke situatie is het anders opereren dan in een uitbreidingswijk. Daarbij helpt het ons wel dat minister De Jonge als eis heeft gesteld aan gemeenten dat minimaal dertig procent sociale huur moet worden gerealiseerd. Dat is vooral goed voor mensen die al lang op een betaalbare woning wachten en het maakt onze ambitie alleen maar urgenter.”
‘Nieuwbouwwoningen’ door Rudmer Zwerver (bron: Shutterstock)
In de afgelopen tien jaar is veel kennis en kunde verloren gegaan. Zijn corporaties wel in staat om deze beoogde nieuwe rol te pakken?
“Kennis, kunde en capaciteit moeten inderdaad verder worden versterkt. Overigens is dat bij gemeenten net zo goed een kwestie die speelt. Voor mij benadrukt dat alleen nog maar meer dat we samen met partijen waarmee we nieuwe wijken maken, bestaande gebieden transformeren of verdichten, de aanwezige kennis bij elkaar moeten brengen. Dat vraagt van iedereen de wil en inzet om mooie, gemengde wijken te realiseren.”
Welke andere factoren zijn van fundamenteel belang om dat voor elkaar te krijgen?
“Laat ik er drie noemen. Ten eerste locaties. We zijn samen met de provincies druk bezig te inventariseren hoeveel woningen in welke regio nodig zijn en over hoeveel ‘harde locaties’ we het dan hebben. Ten tweede is het tempo van vergunningverlening en het vaststellen van bestemmingsplannen een zorg. We hopen dat het gemeenten lukt daarmee echt te versnellen. En als derde houden de stijgende bouw- en materiaalkosten ons ook bezig. Het voordeel voor corporaties is overigens wel dat wij geen winstoogmerk hebben. Daardoor kunnen we ook in tijden van economische crisis makkelijker door bouwen. Maar dat is om andere redenen niet vanzelfsprekend.”
Waarom is dat niet vanzelfsprekend?
“Nu wij weer meer kunnen bouwen en dat ook willen, hebben we te maken met de situatie dat corporaties nauwelijks grond bezitten. Er zijn te veel locaties waar nu niet gebouwd wordt omdat dit niet in het belang van de grondeigenaren lijkt. Het grondbeleid wordt te veel door marktoverwegingen bepaald. Net als de minister vinden wij dat we hier echt iets fundamenteels in moeten veranderen om uiteindelijk betaalbare woningen te bouwen voor mensen die daar al heel lang op wachten.”
Meer weten over betaalbaar wonen en gebiedsontwikkeling? Kom naar het SKG Jaarcongres Gebiedsontwikkeling op 30 maart en schrijf je in voor de themasessie Betaalbaar wonen & GO.
Cover: ‘Martin van Rijn’ door Phil Nijhuis (bron: Aedes)
Door Joost Zonneveld
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
