Meer dan wonen: de waarde van sociaal en niet-commercieel voor een buurt

Hudsonstraat, hoek Schippersstraat, Rotterdam. Door de grote ramen van een hoekpand kijken we in een nieuwe maar leegstaande bedrijfsruimte. Die staat te koop. Waar de 145 nieuwbouwwoningen en appartementen in de kindvriendelijke, klimaatadaptieve nieuwbouwbuurt The Hudsons (Bospolder-Tussendijken) intussen allemaal worden bewoond. “We hebben voor deze plek lokale ondernemers op het oog die binding voelen met de buurt”, zegt René Schepers, gebiedsontwikkelaar bij BPD. “En daar hebben we best wat voor over. Om die reden hebben we een aantal geïnteresseerden afgewezen.” Een ruimte aan de overkant, ook op de hoek, is wel verkocht: aan een thuiszorginstelling. Schepers: “Dat pand is nu een soort huiskamer voor de buurt. Precies wat we graag zien.”

Een aantrekkelijke stadsbuurt

Een woonwijk is meer dan een wijk waar je woont. Een aantrekkelijke stadsbuurt heeft een buurtvoorziening op de hoek, winkels, ruimtes in plinten waar mensen in en uit lopen, elkaar ontmoeten. Woningcorporaties, die vaak decennialang in een buurt aanwezig zijn, weten dat als geen ander. Ze investeren er dan ook in, uiteraard binnen de marges van wat de wet hun toestaat. Maar ook serieuze gebiedsontwikkelaars kijken verder dan de winst van vandaag, zegt Mirjam Nielsen, ontwikkelingsmanager bij BPD. “Waar een corporatie kijkt naar het sociale segment, kijken wij als gebiedsontwikkelaars naar het bredere woningaanbod, naar de betekenis van nieuwbouw voor de wijk en de stad. Een gebiedsontwikkelaar bedient vaak meerdere doelgroepen, en houdt daarbij de wijk in het oog. We zoeken naar de balans: wat is hier nu nodig?”

In minder sterke wijken met een eenzijdige bevolkingssamenstelling – zoals Bospolder-Tussendijken – kan toevoeging van nieuwbouwwoningen in de koopsector én van bedrijfsruimten (voor lokale ondernemers, niet-commerciële functies en sociale initiatieven) zo leiden tot nieuw elan. Nielsen: “Die investeringen kunnen corporaties dan vaak goed aanvullen. In verschillende rollen kom je dan samen verder dan apart. De overeenkomst is dat we allemaal kijken naar de lange termijn.”

Brede stoepen

Zoals dus in The Hudsons is gebeurd. Tijdens een wandeling door die buurt zijn Diderik Lock (Woonbron), Kay Schellen (Woonstad) en Jef Ruijtenbeek (Havensteder) positief over wat ze zien. De nieuwe buurt voegt echt iets toe aan de wijk en aan de stad. The Hudsons is populair bij mensen die ooit Rotterdam verlieten, maar er nu een betaalbare, duurzame koopwoning vinden, vlakbij het inmiddels bekende groene dakpark. In de buurt zijn overal brede stoepen gemaakt om spontane ontmoetingen te vergemakkelijken. De vijf bouwblokken – elk met een andere kleur – zorgen voor aansluiting tussen het dakpark en de wijken eromheen, zegt architect Tess Landsman, destijds nauw betrokken bij het ontwerp.

De wandeling door de wijk paste in een kennis- en inspiratiebijeenkomst, begin februari. BPD nodigde managers van woningcorporaties uit Zuid-Holland en experts op het gebied van placemaking, bedrijfsonroerendgoed en retail uit om op een inspiratiemiddag van gedachten te wisselen over de vraag hoe je het uitgangspunt ‘meer dan wonen’ concreet maakt, zowel fysiek als sociaal. Doel: inspiratie en ideeën uitwisselen, in dialoog en discussie.

Herbestemming van plinten

Gerichte acties van woningcorporaties kunnen het verschil maken in een wijk, zo laat Peter Blonk, programmamanager transformatie bij Ymere, aan zijn Zuid-Hollandse collega’s zien. In Amsterdam zijn goede ervaringen opgedaan bij de herbestemming van plinten in het (bedrijfs)onroerend goed. Door actief aan de gang te gaan met bedrijfsplinten en het programmeren van maatschappelijk vastgoed, durven kleine winkeliers de stap naar de buurt te maken. De leefbaarheid gaat er dan vaak meteen op vooruit.

Blonk: “Een wijk komt dan letterlijk in ontwikkeling. Dat zie je op den duur ook in economische waardestijging van het vastgoed terug. Het vraagt wel om een lange adem: zoiets is niet in één jaar geregeld. Pas als een wijk een positief omslagpunt heeft bereikt, kun je het loslaten.” In de Van der Pekbuurt in Amsterdam-Noord is dat bijvoorbeeld gelukt: daar kregen vage, soms zelfs dubieuze winkels een andere bestemming, werd met EU-geld geïnvesteerd in ondernemerschap en hebben vele kleine winkeltjes – en dus niet de ‘grote Amerikaanse koffieproducent’ – de wijk nieuw elan gegeven.

Duurzaam ondernemerschap

Ga niet voor winst op de korte termijn, zegt ook retailstrateeg Tony Wijntuin. Hij werkte lang op Schiphol, maar ontwierp ook een plintenstrategie voor de Zuidas in Amsterdam, Strijp-S in Eindhoven en het Schiekadeblok in Rotterdam. Zijn les: een goede mix van functies (retail, horeca, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, cultuur), met voor marktpartijen, woningcorporaties en de gemeente steeds een eigen rol. Die combi zorgt voor echte kwaliteit én voor duurzaam ondernemerschap. In een goede plint levert 40 procent van de ruimtes hoge huurstromen op, is 40 procent gereserveerd voor ondernemers die willen doorgroeien, en 20 procent voor nieuw, vaak niet meteen renderend ondernemerschap: creatieven, startende zzp’ers, smaakmakers.

Creatieve ondernemers maken geen hoge winsten, maar ze zijn de startmotoren van een gezonde buurt en stad, bevestigt Wendy Gieben. Onder de naam ANNA Vastgoed en Cultuur zorgt zij voor levendigheid en verbinding ‘in de tussentijd’, vaak op locaties die in afwachting zijn van de start van de gebiedsontwikkeling. Die ‘placemaking’ organiseert ze onder meer in Den Haag (Korte Vijverberg) en in Binckhorst. In het leegstaande pand aan de Hudsonstraat zou placemaking misschien net iets te ver gaan, maar er zijn hier allicht mogelijkheden. Tony Wijntuin heeft een ander idee: “Zet dat pand niet als ‘commerciële ruimte’ in de markt. Kijk eens wat dan gebeurt.”

Denken aan de lange termijn

Mirjam Nielsen reageert: “Wij zijn een gebiedsontwikkelaar, geen BOG-belegger. Wij willen geen scholen of winkels in portefeuille houden. Maar we denken wél aan de lange termijn. We investeren dus in ruimte voor voorzieningen, om die vervolgens onder te brengen bij andere partijen, zoals bij dat pand in de Hudsonstraat dus nu gebeurt.” Dat denken aan de lange termijn deelt een verantwoordelijke ontwikkelaar volgens Nielsen met een woningcorporatie. “Wij kunnen leren van wat zij, dankzij hun jarenlange betrokkenheid, weten van een wijk en de bewoners. Zelf willen we nadrukkelijk geen desktop ontwikkelaar zijn. Een serieuze ontwikkelaar gaat eerst eens even logeren in de wijk, zeg ik vaak. Op een bankje zitten, bij de bakker langs. Allerlei bronnen aanboren, sleutelfiguren spreken. Pas dan weet je wat er speelt.”

Woningcorporaties zijn in dit geheel belangrijke kennisbronnen. Nielsen: “Ze zijn stevig verankerd in de wijk, hebben duidelijke visies op de opgave. Omgekeerd kunnen zij weer bij ons te rade voor kennis over doelgroepen of andere domeinen, zoals duurzaamheid, mobiliteit en groen. We zoeken elkaar daarvoor dan ook in toenemende mate op. We herkennen elkaars DNA. Betekenis willen geven aan een buurt, dat is wat we delen. Wijzelf willen meer dan losse projecten draaien, we willen langdurig bezig zijn met het versterken en vernieuwen van de stad.”

Korte en lange termijn

Het rondje kennisdelen bij The Hudsons levert concreet dit inzicht op: voor de ontwikkeling van een leefbare buurt is een combinatie nodig van acties op korte en lange termijn. Ofwel: de bereidheid om niet alleen voor het commercieel rendement te gaan, in ruil voor een hoger maatschappelijk rendement en een levensvatbare buurt later. Maar juist dat langetermijndenken botst nogal eens op de kortademigheid van de politiek, zo blijkt vervolgens uit de discussie. In de tijd van minister Ella Vogelaar – zo’n vijftien jaar geleden – waren woningcorporaties min of meer verplicht om te investeren in ‘krachtwijken’. Het verhaal daarna is bekend: in de nieuwe Woningwet werden de teugels aangetrokken, het speelveld van de corporaties werd kleiner.

“Tegenwoordig mogen we gelukkig weer iets meer met bedrijfsonroerend goed”, zegt Jef Ruijtenbeek (Havensteder). “Er is weer ruimte. Commercieel ontwikkelen mag weliswaar niet, maar er zijn wel mogelijkheden.” Zo kun je bedrijfsonroerend inzetten voor een maatschappelijke opgave, zegt Kay Schellen (Woonstad). En als een woningcorporatie veel woningen heeft in een buurt, kun je zelfs ver komen, bevestigt Peter Blonk. Belangrijkste les: laat je niet afschrikken. Voor een echt goed verhaal is altijd enthousiasme – en geld – te vinden, ook bij de gemeente, zelfs als er al een bestemmingsplan ligt.”

Tony Wijntuin onderschrijft dat van harte. “Durf te experimenteren. Nieuw elan in de stad ontstaat vaak op plekken waar je het niet had verwacht. Daarvoor ligt hard bewijsmateriaal op tafel, voor het geval je met een plan komt als ontwikkelaar of corporatie en overtuigingskracht moet inzetten. Maar veel gemeenten willen heus wel. Ze weten vaak zelf niet wat de beste weg is naar verbetering.”

Naar de inclusieve stad

De noodzaak om te investeren in wijken blijft voorlopig urgent, signaleert Mirjam Nielsen, mede-initiatiefnemer van de inspiratiemiddag. Iedereen is vol van de ‘inclusieve stad’, van ‘brede welvaart’, maar in de praktijk is het nog lang niet overal zo. Bewoners leven in toenemende mate langs elkaar heen. In steeds meer wijken groeit de segregatie. Steeds meer woningcorporaties zien het daarom als hun opgave om kwetsbaarheid tegen te gaan. Zo ook BPD, zegt Mirjam Nielsen: “Opvallend genoeg kunnen kleine ingrepen onverwacht grote effecten hebben. Juist ingrepen in het ruimtelijk domein, of het nu gaat om de openbare ruimte of het vastgoed. Denk aan een bedrijfsruimte, een leerwerkplek, en aan placemaking in afwachting van de ontwikkeling, zoals in de Binckhorst, Den Haag. Zo krijg je trotse bewoners die zich identificeren met een plek.”

Gebiedsontwikkeling is meer dan vastgoedontwikkeling. Het heeft te maken met allerlei sociale aspecten: met de openbare ruimte (het maken van ontmoetingsplekken), met bereikbaarheid, met gezondheid en milieu. Ruimtelijke ingrepen hebben praktisch altijd sociaaleconomische effecten. Het beste plan, zegt Nielsen, maakt combinaties tussen het fysieke en sociale domein. Het dient daarmee meerdere doelen tegelijk. Als je goed kijkt, zijn er altijd koppelkansen. Durven experimenteren (en leren van anderen, dus ook kennis delen en vermenigvuldigen) hoort daarbij.

Nu corporaties iets meer ruimte krijgen om te investeren in maatschappelijk vastgoed, is het aan gebiedsontwikkelaars om te investeren in de een goede leefomgeving. Nielsen: “Dat is onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Niet bang zijn, ga het doen! Doe het met de juiste, gemotiveerde mensen. Start op kleine schaal en zorg voor beweging op verschillende niveaus, ook bestuurlijk. En zorg dat je het verankert, anders blijft het hangen in pilots.” Uiteindelijk zou het dan moeten lukken, zelfs in financieel uitdagende tijden: werken aan een wijk waar je meer doet dan alleen wonen.