Zoek als corporatie vooral de verbinding met marktpartijen

15.000 tot 20.000 woningen erbij tot 2040. Dat is een forse woningbouwopgave voor Zwolle. De stad groeit snel. Jaarlijks worden 750 tot 1.000 woningen gebouwd. Om voldoende, kwalitatief hoogwaardige en betaalbare woningen te realiseren, werken in het Zwols Concilium woningcorporaties, gemeente, provincie, ontwikkelaars, makelaars en aannemers sinds 2005 constructief samen. Acht keer per jaar komt het Dagelijks Bestuur bijeen om ontwikkelingen in de Zwolse woningmarkt te bespreken. “Door de langdurige samenwerking is hier sprake van vertrouwen, zicht en erkenning voor elkaars rol en belang”, vertelt Berenda de Paus (DeltaWonen). Dit stelde betrokken partijen in staat om anders te werken. De provincie liet de vaste kaders voor de woningmarkt los en de gemeente liet marktpartijen en corporatie een visie voor de gebiedsontwikkeling van de Zwarte Waterallee en Spoorzone opstellen. Het gevolg is dat corporaties en marktpartijen meer in samenhang en daarmee efficiënter kunnen werken.

Taskforce Woningbouw Zwolle

Dat de partners elkaars inbreng waarderen, bleek onder andere na de vorige gemeenteraadsverkiezingen. Het Concilium stelde maatregelen en ambities op, die zijn opgenomen in het collegeprogramma. “Dit geeft aan welke impact zo’n samenwerking kan hebben”, benadrukt De Paus. Toen bleek dat het woningtekort opliep, stelde het Concilium een Taskforce Woningbouw Zwolle op. Deze Taskforce komt eens in de twee weken bijeen. “Dat is intensief, maar je ziet dat het wat oplevert. We kunnen nu echt de vinger aan de pols houden”, zegt De Paus. De betrokken partijen maken afspraken. Dit betekent onder meer dat corporaties standaard aan tafel zitten bij gemeente en marktpartijen bij een gebiedsaanpak. Gezamenlijk maken zij afwegingen tussen de doelstellingen rondom het stedelijk woningbouwprogramma en de doelstellingen per wijk, om te zorgen voor toekomstbestendigheid. Uitruil van complexen maakt het bovendien mogelijk om een sterke mix te maken.

Gebiedstransformatie Kanaalzone Alkmaar

De gemeente Alkmaar werkt aan de gebiedstransformatie van de Kanaalzone. Het ontwikkelgebied bestaat uit vijf verschillende deelgebieden van in totaal 190 hectare. De Kanaalzone biedt in de toekomst ruimte aan 15.000 woningen gecombineerd met werken en recreatie. In de transformatieplannen voor de Kanaalzone staat dat een derde van de nieuwbouw sociale woningbouw wordt. De gemeente is op zoek naar een strategie om de beperkte grondpositie die zij heeft, zo optimaal mogelijk in te zetten. Ook de corporaties hebben vrijwel geen grondposities in de Kanaalzone. “Wat moeten we vastleggen in het grond- en woonbeleid om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit? En wat regelt zich vanzelf in de markt?”, vraagt Barbara Bakker (gemeente Alkmaar) zich af. Lot Riemers (Woonwaard) licht toe dat de drie Alkmaarse corporaties een visie op de sociale woningbouw hebben gegeven: “We hebben behoefte aan een heldere Alkmaarse woonnorm, waarbij specifieke kaders voor de ontwikkeling van sociale woningbouw worden gesteld.” Hier kwam een aantal specifieke richtlijnen uit voort. Bijvoorbeeld dat woningen pas echt sociaal zijn als deze voor een periode van minimaal dertig jaar beschikbaar zijn voor sociale huur. Sociale koopwoningen verdwijnen meestal na de eerste mutatie uit het sociale segment.

Bestaand vastgoed als wisselgeld

Hoe kunnen gemeente, corporaties en marktpartijen er samen voor zorgen dat het aanbod evenwichtig blijft en er voldoende sociale woningbouw wordt gerealiseerd? Is dat een kwestie van actief grondbeleid of van regulering? Tijdens de themasessie discussieerden de aanwezigen in groepen over deze vragen, met diverse uitkomsten.

Voor de gemeente geldt: actief grond verwerven is niet nodig, vroegtijdig samen aan tafel wel. “Geef helder aan hoeveel sociale huurwoningen van welke kwaliteit je verwacht. En houdt hieraan vast, ook na de eerste tegenwerpingen dat dit financieel niet haalbaar is. De ervaring leert dat wanneer wethouders de rug recht houden uiteindelijk ruimte wordt gevonden voor het gewenste aantal sociale huurwoningen.” Corporaties doen er goed aan om de samenwerking te zoeken met marktpartijen. "Belangen kunnen soms tegenstrijdig lijken, maar uiteindelijk kom je er wel uit", zo wordt opgemerkt. Wanneer corporaties transparant zijn over de kosten, zullen marktpartijen dat ook zijn is een andere bemoedigende opmerking. "En kijk bij het maken van afspraken verder dan één specifiek gebied. Bijvoorbeeld door net als het Zwolse Concilium op gebiedsniveau samen te werken. Of door in strategische samenwerkingen op gemeenteniveau regelmatig samen te komen om de voortgang van de nieuwbouw en nieuwe plannen te bespreken".

Om de ontwikkeling van een gebied in beweging te krijgen zijn soms creatieve oplossingen nodig. Zo kan bestaand vastgoed ingezet worden als ‘wisselgeld’. Bijvoorbeeld door in een nieuwe wijk sociale huur toe te voegen in ruil voor het omzetten van bestaande sociale huurwoningen in een bestaande wijk waar weinig middeldure of dure woningen staan. Samenwerking met een marktpartij kan ook gaan over de herstructurering in een bestaande wijk waarbij in de nieuwe situatie meer woningen terugkomen dan in de oude situatie. Het surplus kan dan bijvoorbeeld in de vrije sector worden gerealiseerd als juist daar een tekort aan bestaat. Door slim afspraken te maken als corporatie, kan je met die marktpartij in andere gebieden meer sociale woningen realiseren. Wees daarvoor niet te bang om voor langere tijd met een specifieke partij in zee te gaan en een strategische alliantie te vormen.

Cover: Sociale Woningbouw" (CC BY 2.0) by CorporatieNL