Meerstad bij Groningen is de pioniersfase voorbij

Directeur Jelle Dijkstra van Bureau Meerstad ontvangt me in zijn drijvende kantoor aan de Zijlkade, dat uitzicht biedt op het nieuw gegraven Woldmeer en de bouwactiviteiten rondom. De gemeente Groningen heeft hem hier gedetacheerd om leiding te geven aan het verzelfstandigde bedrijf dat de exploitatie van Meerstad verzorgt. Het bureau heeft de meeste benodigde know how in huis, zoals een civiel ingenieur, landschapsarchitecten, milieukundigen, archeologen, ecologen, IT-adviseurs, verkeerskundigen, stedenbouwkundigen, vastgoedjuristen, marketeers en verkoopadviseurs. De gemeente is enige aandeelhouder en stuurt op afstand. Daarover straks meer, maar eerst iets over de geschiedenis van dit project, dat in 2012 tijdens het dieptepunt van de economische crisis bijna kopje onder ging. Dit werd voorkomen door met bescheidener ambities genoegen te nemen.

Drie doelstellingen

Aan de kern van het plan is niets veranderd. Het combineert drie belangrijke doelstellingen: (aardgasvrije) woningbouw, waterberging en natuurbescherming, zoals nestkastlijnen voor vogels en vleermuizen. Dat alles in de directe nabijheid van de grote stad. Daarin verschilt Meerstad van Blauwestad, een eerder begonnen gebiedsontwikkeling op het Groningse platteland, ook rond een nieuw gegraven meer.

Voor de realisatie van Meerstad sloten vier publieke en vier private partijen in 2005 een samenwerkingsovereenkomst. Behalve hoofdstad Groningen deed buurgemeente Slochteren mee, evenals de provincie en de Rijksdienst Landelijk Gebied. De deelnemende marktpartijen en tevens grondeigenaren waren AM (nu VanWonen), Bouwinvest, Koop (nu Hanzevast) en Heijmans. De acht deelnemers verenigden zich in de Grondexploitatiemaatschappij Meerstad BV en kwamen met een uitgifteprogramma dat volgens directeur Jelle Dijkstra achteraf bezien te optimistisch was, zoals bijna alle plannen uit die tijd. Tot 2025 zouden er 10.000 huizen worden gebouwd.

De eerste woningen werden in 2011 opgeleverd, maar daarna stagneerde de vraag door de economische crisis. Tegenover de rentekosten van één miljoen euro per maand voor plan- en grondkosten stonden nauwelijks inkomsten. In 2012 besloten de aandeelhouders dat het zo niet verder kon. De partijen namen hun verlies en stopten met de samenwerking. De gemeente Groningen besloot daarop in haar eentje verder te gaan en een doorstart te maken. Ze nam de grondposities over van de marktpartijen, moest 80 à 100 miljoen euro verlies afboeken en maakte een bescheidener ontwikkelingsplan voor een kleiner grondgebied met circa 6500 woningen, waarvan de bouw over een langere periode wordt uitgesmeerd. Slochterdiep vormt nu de noordelijke begrenzing van de bouwplannen. Het gebied daarboven – aanvankelijk ook bestemd voor woningen – krijgt nu de bestemming van een zonnepark en een Hyperloop Testcentrum, een testcentrum voor een nieuwe duurzame manier van transport via buizen.

Met de afgehaakte marktpartijen sloot de gemeente bouwclaimovereenkomsten en met buurgemeente Slochteren een bestuursovereenkomst. In 2017 volgde een grenscorrectie, waardoor Meerstad geheel op Gronings grondgebied kwam te liggen. “Hierdoor is het project makkelijker aan te sturen”, zegt Dijkstra. “Zo is het praktischer dat alle bestemmingsplannen en bouwvergunningen nu via de gemeente Groningen lopen.”

Belangstelling immens

Inmiddels zit de bouw weer in de lift. Dijkstra: “De belangstelling van huurders en kopers is immens. Er is drie, vier keer zoveel vraag als aanbod. De kracht van deze wijk is de landelijkheid vlakbij de stad. Behalve het meer is er veel openbaar groen, waar bewoners kunnen recreëren. De huizen zijn relatief groot. Daardoor trekken we veel jonge gezinnen, die vooral in deze coronatijd waarde hechten aan woon- en werkruimte in huis.”

Het woningbestand is divers. Aan het water grote villa’s op zelfbouwkavels. Verder twee-onder-één-kapwoningen, rijtjeshuizen, levensloopbestendige bungalows, appartementen en drijvende woningen. Twee scholen met tijdelijke huisvesting zijn in afwachting van een nieuw pand. Er zijn twee stranden aan “het schoonste zwemwater van Nederland” en er komen dit jaar twee horecagelegenheden. Een grote supermarkt en gezondheidscentrum zijn in ontwikkeling. Verder stelt Dijkstra bovenwijkse voorzieningen als een hotel en sportvelden in het vooruitzicht. Hij verwacht “dat de groei van het aantal inwoners en het recreatieve gebruik van het meer leiden tot meer initiatieven, zoals een watersportcentrum. Dat maakt van Meerstad een bestemming die ook niet-inwoners aanspreekt.”

Geen echt centrum

De keerzijde van de lintvormige bouw langs het meer is dat Meerstad geen echt centrum heeft. Tijdens een rondrit valt op hoe ruim de wijk is opgezet. Hoe dicht je ook bij Groningen bent, je waant je niet in de stad. Twee keer per uur rijdt er een bus tussen Meerstad en het centrum van Groningen, die er bijna een half uur over doet. Met de fiets gaat sneller. De bereikbaarheid per auto en fiets is uitstekend, zeker als over een paar jaar de aanleg van nieuwe toegangswegen, bruggen en viaducten is voltooid.

“Meerstad is nu nog een dorp”, zegt Chris Adriaans (31), die we op straat aanspreken. Sinds een half jaar woont hij met vrouw en kind in een gekochte twee-onder-één-kapwoning. “Maar het wordt hier steeds groter en straks is het een gewone buitenwijk van Groningen.” Hij is opgegroeid in Drieborg, een Gronings dorp bij de Duitse grens. Hij heeft in de stad Groningen gestudeerd en is daarna met zijn vriendin voor het werk naar Utrecht verhuisd. Maar hij miste zijn familie in Groningen en zocht een combinatie van het platteland en de stad. Het wonen in Meerstad bevalt hem goed, behalve dat het er altijd waait en de wifi wegens al het beton van slechte kwaliteit is.

Is Meerstad een dorp of stad? “Goeie vraag”, zegt wethouder Roeland van der Schaaf, sinds 2012 verantwoordelijk voor de ontwikkeling van Meerstad. “Het is opgezet als uitbreidingswijk, maar als bewoners het een dorp noemen vind ik dat ook goed. Ik beschouw het als een gebied met meerdere woonplekken. Wonen, natuurontwikkeling, recreatie en landschapsontwikkeling komen hier samen.”

Dat zoveel mensen er nu willen wonen, betekent volgens hem dat het concept klopt. Toen Van der Schaaf in crisistijd aantrad als wethouder, stond hij voor de keuze om door te gaan of te stoppen met Meerstad. “Er gebeurde eerst helemaal niets. Na twee maanden dacht ik: kan er een keer iets open? We namen een groot risico met het besluit om door te gaan. Het duurt lang voordat we het verlies goedmaken, maar als we gestopt waren, was de schade groter geweest.”

Sociale woningbouw

Van der Schaaf roemt de diversiteit aan woonmilieus. De sociale woningbouw komt er met tien procent nog karig vanaf, maar ook dat zal veranderen, belooft de wethouder. “In het begin kon het project meer dan tien procent sociale woningbouw financieel niet aan, maar in de Eemskanaalzone hoop ik het aandeel naar 30 procent op te trekken. Op die plek gaan we meer verdichten in de richting van de stad Groningen.”

De gemeente Groningen is nu de enige aandeelhouder van de exploitatiemaatschappij. Waarom de uitvoering niet bij de gemeentelijke organisatie ondergebracht? Van der Schaaf: “Dan krijg je een ondoorzichtige vermenging van taken. Nu houdt een van onze concerndirecteuren als aandeelhouder de vinger aan de pols en ben ik bestuurlijk op afstand betrokken. Dat komt de slagvaardigheid ten goede.”

Wanneer is de gebiedsontwikkeling afgerond? Van der Schaaf: “We hebben nog zeker twintig jaar nodig. Maar we zijn de pioniersfase voorbij. Er komt ongetwijfeld nog wel eens een economische crisis, maar ik weet zeker dat Meerstad die overleeft.” Het point of no return is volgens hem bereikt.