Merwedekanaalzone: van no-go-area tot proeftuin voor de gezonde stad

De komende vijftien jaar worden in de Merwedekanaalzone minstens 5.000 nieuwe woningen gebouwd. Zijn de businesscases van het project sluitend? Welke financieringsinstrumenten worden toegepast ? Tijdens de sLIM-masterclass ‘Investeren in stedelijke gebiedstransformaties’ op 22 maart, georganiseerd door de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft, kwam het project Merwedekanaalzone uitvoerig aan de orde. Merwede is het belangrijke middengebied van de Merwedekanaalzone.

Integrale aanpak

“In Utrecht kiezen we niet meer voor bouwen in het groen, maar voorlopig enkel voor binnenstedelijk gebied”, begint Jurjen van Keulen (Gemeente Utrecht) over het project. De Merwedekanaalzone, een langwerpige strook bedrijventerrein langs het Merwedekanaal, is één van de vier prioritaire gebieden in de Ruimtelijke Strategie Utrecht. Hoewel het Merwedegebied zich ruimtelijk goed leent om in één keer aangepakt te worden, zijn de eigenaren in het gebied de voorgaande jaren organisch te werk gegaan: creatieve bedrijvigheid zoals Vechtclub XL, De Stadstuin en Kanaal30 zijn daar voorbeelden van. Toch werkt de gemeente samen met de marktpartijen nu hard aan een integrale aanpak. Begin februari 2018 keurde de Utrechtse gemeenteraad de Omgevingsvisie en milieueffectrapportage (MER) van de Merwedekanaalzone goed. Daarmee is het startsein voor een grootschalige binnenstedelijke gebiedstransformatie gelost.

Versnipperd eigendom

In het Merwedegebied zien we het voor binnenstedelijke gebiedstransformaties herkenbare ‘versnipperd eigendom’ terug. Grondeigenaren zijn AM/Synchroon Janssen de Jong, BPD, Ramphastos, VVE Merwede, Round Hill Capital/ G&S Vastgoed/ Boelens de Gruyter. Het meest noordelijke deelgebied behoort toe aan de gemeente Utrecht. Hoe komen al deze eigenaren tot een gemeenschappelijke visie? Van Keulen: “Heel veel samenwerken. Wekelijks zitten we samen met de eigenaren, we hebben een ontwerpteam opgesteld en gaan met elkaar op excursie. We investeren in elkaar om vertrouwen te hebben en te begrijpen wat elkaars belangen zijn.” 

Als één eigenarencollectief (inclusief thematische werkgroepen) werken de partijen aan een stedelijke visie voor het gebied. Op deze manier is de gemeente in staat om zonder actief grondbeleid toch een binnenstedelijk gebied met een grootte van 24 hectare te transformeren.

Deze intensieve samenwerking is niet zonder risico’s. Voorkomen moet worden dat de traagste partij het tempo bepaalt en wisselingen van eigenaren kunnen het proces vertragen. Ook de gemeente als continue partner is niet altijd stabiel. Wanneer de gemeenteraad bijvoorbeeld zijn beleid verandert, zal dit bindend en weinig stuurbaar zijn. Toch worden al deze risico’s genomen, vertelt Van Keulen: “Er is simpelweg geen alternatief. De wijk die we voor ogen hebben is hoogstedelijk en zeer innovatief. We hebben elkaar hard nodig om de hoge ambities te realiseren”.

Gezonde ambities

De transformatie van een voormalige ‘no-go-area’ in Utrecht naar een gezonde, duurzame en levendige stadswijk, fungeert als proeftuin voor de ‘Healthy Urban Living’-ambitie voor verstedelijking van de gemeente Utrecht. Volgens de reeds uitgevoerde MER beschrijft de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone de ambities voor een gezonde stad via de thema’s gezonde leefomgeving, mobiliteit, water, natuur & groen, energie, bodem, materialen en hergebruik en waarden. Juist door voorzieningen voor verschillende doeleinden te combineren, ontstaan er kansen voor een gezonde stad. Denk aan een bus die doorrijdt naar een sportveld, of de inzet van een groen dak voor meervoudig ruimtegebruik.

Innovatieve mobiliteit

Martin Knuijt (OKRA Landschapsarchitecten) licht het schetsontwerp voor de Merwedekanaalzone toe. Hij laat zien hoe hoge dichtheden samengaan met een groene leefomgeving. Een groen raamwerk sluit de stadswijk Merwede aan op het naastliggende park Transwijk en maakt verbindingen op zowel stads- als voetgangersniveau. Bouwblokken, gemengd in architectuur, functie en programma, komen in kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Een essentieel element van het plan is dat geheel Merwede een autovrij gebied wordt, inclusief inzet op 'innovatieve mobiliteit'. Knuijt: “Aan de rand van het gebied komen ‘mobiliteitshubs’ te liggen, waar bijvoorbeeld pakketjes afgeleverd kunnen worden of waar mensen auto’s kunnen delen. We denken daarbij aan alle facetten. Utrecht is een fietsstad, mensen moeten 'mobility as a service’ krijgen, diverse soorten fietsen kunnen stallen en pakketjes ophalen. Ook daarvoor zijn die hubs.”

Stedelijk gebied

Een omwonende vraagt zich af of het plan ook ruimte biedt voor gezinswoningen van 100 m2 met tuin op loopafstand van scholen. Knuijt antwoordt dat verstedelijking onoverkomelijk is. “Dit soort nieuwe type wijken zijn uiteraard voor gezinnen uit de omgeving, maar ook voor mensen die deze stedelijke omgevingen ambiëren. De behoefte van mensen om stedelijker te wonen groeit. We hadden het gebied natuurlijk vol kunnen plannen met twee-onder-een-kapwoningen, maar in de stedelijke gebieden is er een bevolkingsgroep die wonen in appartementen aantrekkelijk vindt. Daar hebben we zelfs een naam voor: ‘the urbanized”.

Kansen voor financiering

Theo Stauttener (Stadkwadraat) vertelt hoe binnenstedelijke gebiedstransformaties tot interessante businescases kunnen leiden. Interessanter dan uitleglocaties, waar ontwikkelaars via de inbreng van gronden in Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappijen vaak enorme badkuipen (forse voorinvesteringen, late opbrengsten) creëren. “De situatie van meerdere betrokken partijen in binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, maakt dat er vraag is naar andere financiële modellen.” De diversiteit aan functies bij binnenstedelijke gebieden is volgens Stauttener financieel erg belangrijk. Merwede heeft een uitgebreide mix van 22.000 m2 aan bestaande functies in het gebied. “Als je in totaal een iets lagere huuropbrengst ophaalt, maar een veel breder rendement maakt doordat je een aantrekkelijke mix hebt waar veel mensen op afkomen, heb je een veel betere beleggingskans.” 

Uitruilsysteem

In Merwede zijn de verschillende eigenaren tot een uitruilsysteem gekomen, waarbij allen naar hetzelfde doel toewerken. Het systeem gaat ervan uit dat eigenaren zoveel mogelijk op eigen kavel bouwen, maar dat wanneer dat niet kan, zij onderling op vrijwillige basis ‘ontwikkelrechten’ uitruilen. Belangrijk daarbij is dat eigenaren afspraken maken wanneer er moet worden afgeweken van het ontwerp: wie krijgt hoeveel m2 wanneer er net wat minder gebouwd zal worden? De gemeente Utrecht sluit geen een-op-een anterieure overeenkomsten voor de grondexploitatie af met de eigenaren, maar met het eigenarencollectief. Wel worden er per programmadeel afdrachten gedaan aan de gemeente om businesscases voor bijvoorbeeld energie en mobiliteit met elkaar te delen. “Levert dit wel een positieve businesscase op voor alle zeven eigenaren?”, vraagt het publiek zich af. “Vooralsnog wel,” antwoordt Stauttener, “we rekenen op positieve individuele businesscases, net als op een positieve businesscase voor het totaal.”

Moderne stadsbewoner

Het plan voor de Merwedekanaalzone is gemaakt voor de ‘moderne stadbewoner’ die openstaat voor een nieuwe, autovrije manier van wonen. Juist binnenstedelijke gebiedstransformaties lenen zich goed voor deze innovatieve mobiliteitsconcepten. In het Merwedegebied wordt de gewenste hoge woningdichtheid gecombineerd met kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte door de wijk autovrij te maken. Ook op financieel vlak laat het project zien dat nieuwe verdienmodellen mogelijk zijn voor niet-traditionele opgaven. Juist binnenstedelijke gebiedstransformaties bieden dus kansen voor nieuwe investeerders.