Met buurtrechten een tender omzeilen? Het kan volgens dit buurtinitiatief

Het Didam-arrest heeft gebiedsontwikkelingen en het privaatrecht in Nederland flink wakker geschud. Het een-op-een gunnen of verkopen van vastgoed door een overheidspartij aan een marktpartij is verboden, zo bleek het oordeel omwille van het gelijkheidsbeginsel. Dit geldt echter niet wanneer er slechts één serieuze gegadigde is die de koper zou kunnen zijn. Het arrest heeft de regels over het inrichten van een selectieprocedure op scherp gezet, aangezien ‘onderhandse deals’ tussen lokale overheden en ontwikkelende partijen door de uitspraak niet meer mogelijk zijn. Met als resultaat: gemeenten die op eieren lopen.

Maar wat als een gemeente een tender wil uitschrijven voor een woningbouwontwikkeling, terwijl een buurtvereniging claimt de enige serieuze gegadigde te zijn voor een gewenste uitkomst? In de H-buurt in Amsterdam Zuidoost probeert de buurtvereniging ‘Community Landtrust H-buurt’ (CLT H-buurt) de gemeente Amsterdam zover te krijgen dat de gemeente de ontwikkeling van een wooncoöperatie aan de buurt gunt. Terwijl de gemeente met de tender alle potentiële initiatiefnemers van wooncoöperaties een kans wil geven, is de vereniging van lokale bewoners ervan overtuigd dat zij als beste deze ontwikkeling op zich kunnen nemen. Tegelijkertijd kan zij de voorzieningen en sociale cohesie verbeteren. Met Didam in het achterhoofd: kan dit zomaar?

Volgens de vereniging heeft het voorstel kans van slagen vanwege de overtuiging en het ontwikkelmodel dat achter het CLT-principe schuilgaat. CLT H-Buurt is in de eerste plaats een open en democratische bewonersvereniging met 130 leden uit de buurt die onderdeel uitmaakt van een buurtplatform. De vereniging is daarmee een gesprekspartner van de gemeente bij de ontwikkelingen in de buurt. Dit platform maakt deel uit van lokale participatietrajecten en bedenkt vormen van co-creatie voor de ontwikkelingen in de buurt. Vanuit deze vereniging is de wooncoöperatie ‘House of Hope’ voortgekomen, die een betaalbaar woningprogramma en gepaste toelatingscriteria voor de buurt heeft opgesteld. De opbouw van deze betrokken bewonersgroep gaat jaren terug, zo schreef Céline Janssen al in september 2021 op Gebiedsontwikkeling.nu over de ontwikkelvorm.

De gemeente Amsterdam is van plan om in het tweede kwartaal van 2025 een tender uit te schrijven voor de coöperatieve kavel H-Midden blok C en D. De vereniging CLT H-Buurt heeft echter deze week in een plan van aanpak aan de gemeente het verzoek gedaan om deze ontwikkeling te gunnen aan de buurt. De leden van de CLT willen samen met de buurt, de gemeente en marktpartijen 100 sociale en middenhuur woningen en 360m2 coöperatief maatschappelijk vastgoed van de grond krijgen op de kavel aan het Bullewijkpad. Daarmee willen zij in de gehele gebiedsontwikkeling in de H-Buurt midden een schakel zijn tussen de bestaande en nieuwe buurt. In die laatst heeft de gemeente Amsterdam op de plek van de voormalige parkeergarages Hakfort en Huigenbos 500 woningen gepland met commerciële ruimte en maatschappelijke voorzieningen. Vanwege het hoge aantal bestaande sociale huurwoningen in de buurt, wijkt de gemeente af van haar 40-40-20 regeling. De publieke inzet is om vierentwintig procent sociaal bij te bouwen, zestig procent middensegment huur en koop en zestien procent vrije sector koop.

Volgens Dieuwer Duijf van sociaal innovatiebureau And the People die de ontwikkeling van de CLT begeleidt, is de directe toekenning noodzakelijk voor de buurt: “De CLT streeft naar de meest gewenste uitkomst voor de ontwikkeling van het coöperatieve plot. In de H–Buurt is het de vraag of het uitschrijven van een tender de kans op de meest gewenste uitkomst niet juist verkleint. Want een buurtinitiatief dat voor en door de buurt passende en betaalbare woningen en maatschappelijk vastgoed voor buurtfuncties wil realiseren, die ook nog voor de lange termijn betaalbaar blijven, zal moeten concurreren met inzenders die nog geen verbinding met de buurt hebben. Met initiatieven van binnen de buurt zal er geen concurrentie zijn omdat zij zich kunnen aansluiten bij de Vereniging CLT H-Buurt. Sinds de oprichting van de CLT H-Buurt in 2020 zetten we ons actief in voor deze brede samenwerking in de buurt.”

De buurtrechten

De CLT-vereniging beroept zich op buurtrechten: een vorm van participatierechten die door meerdere gemeenten in Nederland zijn ingevoerd waarmee bewoners zelf invloed uit kunnen oefenen op de ontwikkelingen in de buurt. Soms nemen ze zelfs taken van de gemeente over. Hiermee rechtvaardigt de CLT-vereniging de directe toekenning: met het recht op planning en het recht op gebruik van maatschappelijk vastgoed. Het recht op buurtplanning stelt de bewoners in staat gezamenlijk plannen te maken voor hun eigen leefomgeving en de voorzieningen en activiteiten die daarin een plek krijgen c.q. plaatsvinden.

Als tweede kunnen bewoners met het recht op gebruik van maatschappelijk vastgoed zelf invulling geven aan voorzieningen in de wijk. Omdat de lokale religieuze gemeenschap MCTC geen permanente huisvesting meer in de wijk heeft en de lokale huisartsenpraktijk in de buurt te klein is om alle bewoners te helpen, denkt de vereniging het beste zelf ruimte te kunnen maken voor deze voorziening. Nu de gemeente Amsterdam in haar nieuwe participatieverordening de buurtrechten hoog in het vaandel heeft staan, denkt de CLT een goed verhaal te hebben om zich de invulling van de coöperatieve kavel toe te eigenen.

Eén serieuze gegadigde

Maar mag de gemeente op grond van deze buurtrechten afzien van een tenderprocedure en een kavel een-op-een gunnen? Volgens Jasper Klapwijk, adviseur voor bewonersinitiatieven en coöperatieven, bevinden zich ook in het Didam-arrest aanknopingspunten om deze ontwikkeling aan de buurt te gunnen. Allereerst is het uitschrijven van een tender door de gemeente volgens Klapwijk een keuze, maar heeft de gemeente Amsterdam in haar beleid vastgelegd dat bij gronduitgifte een openbare aanbesteding het uitgangspunt is. Tegelijkertijd schrijft zij ook in haar beleid (zie artikel 3) dat concurrentie niet verplicht wanneer er één serieuze gegadigde is, waarover de discussie in Didam oplaaide. Waar dit voor marktpartijen geldt, kan dit ook een buurtvereniging betreffen.

“Wij denken: een buurtvereniging die de buurt goed kent, creëert een unieke positie,” zegt Klapwijk. “Wij vinden dat de buurtvereniging als enige over de juiste kennis beschikt om deze ontwikkeling een oplossing te bieden voor lokale uitdagingen rondom huisvesting en maatschappelijke problemen. Er zijn ongetwijfeld wooncoöperaties die de buurt goed kennen, maar die zullen alleen niet in dienst van de buurt zelf te werk gaan.” Ten tweede is volgens Klapwijk het uitschrijven van een tender niet verplicht wanneer een maatschappelijk initiatief in de buurt daar tijdelijk zit, maar door de gemeente permanent wordt gemaakt. Dit is het geval voor de MCTC in de H-Buurt.

Met zowel de buurtrechten als de uitzonderingen op het tenderbeleid van de gemeente, ligt er volgens Klapwijk voldoende argumentatie om de ontwikkeling aan de buurt te gunnen. Dat de gemeente Amsterdam tóch een tender wil uitschrijven, is volgens hem geen verrassing. Zij zou een level playing field willen creëren en privaatrechtelijk is het toepassen van buurtrechten op vastgoed nog een onwennige zaak. “De gemeente is voorzichtig met het afwijken van de tenders, vanwege de angst om teruggefloten te worden. Maar uiteindelijk zal zij met ons voorstel ook de plannen moeten publiceren zodat andere burgers daarop kunnen reageren en eventueel bezwaar kunnen maken. Daarmee is het dus een eerlijk proces.”

Nieuwe blik op waarde

Of de gemeente Amsterdam dus instemt met het voorstel, is nog maar de vraag. Toch ziet Duijf een dergelijke samenwerking tussen de gemeente en de buurt als een uitgelezen kans om op lokaal niveau gepaste huisvesting te realiseren. Deze co-creatie vergroot het eigenaarschap van bewoners, wat uiteindelijk moet resulteren in meer sociale cohesie en minder eenzaamheid.

Volgens Klapwijk wordt dit ook elders gerealiseerd en zien we steeds meer bewoners die zelf de ontwikkelingen in de buurt naar zich toetrekken. In dorpskernen waar voorzieningen langzaam afbrokkelen, stimuleren bewoners zelf de woningbouw om deze levensvatbaar te houden. Dit gebeurt bijvoorbeeld door de vele bewonersverenigingen die de levensloopbestendige Knarrenhoven proberen te introduceren.

Ook groeit volgens Klapwijk het besef bij lokale overheden dat een co-creatie met ambitieuze bewoners zorgt voor sterke gemeenschappen. Zo heeft de Groningse gemeente Ten Boer een onbenut stuk grond verhuurd aan een coöperatie van bewoners om hier zelf invulling aan te geven, resulterend in de woongemeenschap Woldwijk. Ook de gemeente Almere heeft in het Stadswerfpark de locatie van het voormalige zwembad voor een betaalbare prijs direct toegekend aan wooncoöperatie BinnenHaven.