Met deze voorstellen trek je de woningmarkt vlot

Een (eigen) dak boven het hoofd vormt een basis-ingrediënt voor bestaanszekerheid. De plannen waarmee de landelijke politieke partijen de verkiezingen ingaan, zijn echter vooral gericht op de korte termijn. Columnist Annius Hoornstra concludeerde dat onlangs al in zijn column op Gebiedsontwikkeling.nu. Hoornstra kwam met vier punten die een betaalbare woningmarkt ten goede moeten komen. Ik voeg daar aan de hand van een korte analyse drie oplossingsrichtingen aan toe. Ze zijn gericht op een toegankelijke bestaande woningvoorraad, het versnellen van de woningbouwproductie en het uitbreiden van de sociale huurmarkt.

Volg het kapitaal

Er staan zo’n acht miljoen woningen in Nederland; dit is de kern van de woningmarkt. De meeste Nederlanders brengen hun hele leven in een bestaande woning door. Het functioneren van de bestaande woningvoorraad wordt vooral bepaald door de hoeveelheid kapitaal die ernaar toe stroomt en van wie dat kapitaal is. Daar zitten belangrijke knoppen waar de politiek aan kan draaien. Ik benoem er twee.

De hypotheekrenteaftrek (HRA) was jarenlang een taboewoord in Nederland, maar lijkt nu van de radar verdwenen te zijn. Toch is de invloed van de HRA op de woningmarkt substantieel: maandelijks genieten eigenaar-bewoners een forse belastingkorting. Het stelt hen in staat fors meer te lenen dan op hun inkomen zou moeten kunnen. Daarmee zorgt de HRA voor extra hoge huizenprijzen, waar de eigenaren van bestaande huizen van profiteren.

De huurders in de markthuur betalen er echter voor, omdat de hoogte van de huur gekoppeld is aan de huizenprijs. Het versneld (stapsgewijs) afschaffen van de HRA zorgt voor structureel lagere huizenprijzen en levert een level playing field tussen markthuur en koop op.

Schaf de NHG af

Nederland kent een ongekend hoge hypotheeknorm waarbij huishoudens tot 100 procent van de waarde van het onderpand mogen lenen (de loan to value, LTV). Toch lopen hypotheekverstrekkers vrijwel geen risico. Hoe dat komt? Door een combinatie van de hypotheekgarantie (NHG) en een blijvende restschuld. Door de NHG af te schaffen, in combinatie met een wettelijk recht op kwijtschelding van de restschuld bij executieverkoop, zorgen we voor een gezondere hypotheekmarkt.

Deze combinatie geeft dan hypotheekverstrekkers de normale skin in the game die elders ter wereld heel normaal is. Dit leidt – vanwege het grotere risico dat hypotheekverstrekkers lopen – op termijn tot lagere hypotheken en daarmee direct tot lagere huizenprijzen. Na een transitieperiode zullen de huizenprijzen dermate gedaald zijn dat de koopmarkt voor starters toegankelijker wordt en stabiliseert. Een stabiele huizenprijs in de bestaande woningmarkt is direct gunstig voor de nieuwbouw, omdat het huidige boom-bust karakter wordt voorkomen.

Er is veel te doen over de achterblijvende nieuwbouw, de hoge kosten ervan en het deel dat betaalbaar moet zijn (inclusief sociale huur). De grote (en zeker terechte) zorgen van politici leveren vooral ideeën over lapmiddelen voor de korte termijn op, waarbij het van een aantal de vraag is of ze überhaupt wel werken. Maar wat werkt dan wel? Ik zoom in op nieuwbouw en transformatie.

Nieuwbouw gaat in de kern om grondeigendom: wie het eigendom heeft, bepaalt wat en wanneer er gebouwd gaat worden. Het zelfrealisatierecht is in Nederland vrijwel absoluut en wordt niet fundamenteel ter discussie gesteld. Het gevolg is dat een grondeigenaar die het niet eens is met de ideeën van de gemeente over de samenstelling of fasering van de plannen, dit in de praktijk eindeloos kan rekken. Er zijn wel ideeën over beperking van het zelfrealisatierecht, maar gelet op Europees recht is het de vraag hoe zinvol dit is en op welke termijn dit te realiseren is.

Een belasting op grond

Er is een andere, meer haalbare fundamentele aanpak die eveneens slechts een beperkte ingreep van de overheid vergt. We hebben het dan over het introduceren van een ‘grondbelasting’. Gronden met de bestemming wonen (zoals de gemeente dat in het Omgevingsplan vastlegt) worden daarbij met grondbelasting belast alsof deze waarde al gerealiseerd is. Dit is een stimulans voor grondeigenaren om gronden zo snel mogelijk in ontwikkeling te brengen of, indien ze dit zelf niet kunnen, te verkopen aan partijen die dit wel kunnen. Het leidt tot zeer efficiënt grondgebruik en voorkomt stalled sites.

Een vergelijkbare stap is te nemen waar het gaat om bestaande gebouwen (woon en niet-woongebouwen). Daar is nu veel leegstand, terwijl de economische theorie leert dat dit in een markt met voldoende vraag niet zou moeten voorkomen. Dat dit wel voorkomt, heeft in belangrijke mate te maken met de fiscale regels in Nederland. Het heffen van een leegstandsbelasting, zoals bijvoorbeeld in België gebeurt, stimuleert eigenaren om actief te herontwikkelen, te verhuren of te verkopen. En ook hierbij geldt dat wanneer geldverstrekkers skin in the game krijgen, de onderliggende vastgoedprijzen dalen en dus meer economische activiteiten (zoals wonen) mogelijk maken.

Subsidies voor onrendabele top

Maar wat te doen voor voldoende nieuwbouw op de korte termijn? Daar is in theorie een mooie rol voor de woningcorporaties weggelegd. Corporaties moeten minimaal 85 procent van hun woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 48.625, wat neerkomt op globaal de helft van de Nederlandse huishoudens. Dat zou theoretisch een aandeel van 50 procent in de woningproductie rechtvaardigen. De reden dat dit niet gebeurt, heeft onder andere met het bedrijfsmodel van corporaties te maken.

Corporaties hebben in beginsel alleen een duurzaam bedrijfsmodel ten aanzien van hun bestaande voorraad; er is maar zeer weinig ruimte voor substantiële uitbreiding van hun woningvoorraad. De belangrijkste reden is dat de stichtingskosten en onderhoudskosten niet gedekt worden door de maandelijkse huur. Het is de in het vakgebied bekende ‘onrendabele top’.

Dit is op korte termijn op te lossen, maar vergt wel rechtstreeks of indirect geld van het Rijk. Voor een standaard nieuwbouwwoning bedraagt een kostendekkende huur circa € 1.000 per maand, terwijl er niet meer dan € 650 gevraagd kan worden. Dat betekent een gat van rond de € 400 per maand. Dit financiële gat kan gedicht worden via objectsubsidie (= subsidie voor bouw woning), via extra subjectsubsidie (= huurtoeslag) of een combinatie van beide.

Overigens zal door de hiervoor benoemde maatregelen (afschaffen NHG en HRA, invoeren leegstandsbelasting en grondbelasting) de gemiddelde huizenprijs flink dalen (eerst in de bestaande bouw, daarna in de nieuwbouw) omdat de huurprijzen de vastgoedprijzen volgen. Daarmee gaan en passant ook de ontwikkelkosten voor corporaties omlaag.

Minder en meer regels

Willen we een woningmarkt die toegankelijk is voor alle huishoudens? Dan moeten we nadenken over de onderliggende structuren. Feitelijk moeten we dereguleren. Momenteel stimuleren de NHG en de HRA dat er extra kapitaal naar de woningmarkt gaat. Die bak geld zou zonder de regels van de overheid veel kleiner zijn en daarmee de prijzen ook minder opdrijven. Kortom, we moeten terug naar een situatie waarin hypotheekverstrekkers weer skin in the game hebben.

Als we dat doen, dalen de hypotheken en huizenprijzen. We zorgen ervoor dat de woningmarkt meer toegankelijk wordt. Op termijn stabiliseren de huizenprijzen wat de hoognodige bouw van nieuwe woningen gemakkelijker maakt. Een stabiele huizenprijs betekent een stabiele nieuwbouwprijs; dit vermindert het aantal stalled sites omdat speculeren op stijgende huizenprijzen dan zinloos is; eveneens stagneren projecten minder vaak omdat er ook geen sprake is van dalende markten waarin ontwikkelde projecten te duur zijn (zoals momenteel het geval is).

Aan de andere kant hebben we juist herregulering nodig. We moeten af van de situatie waarbij het financieel voordelig is als gebouwen leeg staan en bouwgrond ongebruikt blijft. De grondbelasting en leegstandsbelasting zorgen beide op termijn voor het gewenste efficiënte ruimtegebruik en voor versnelling. Op de zeer korte termijn ligt een grotere rol voor corporaties voor de hand, via een herintroductie van de objectsubsidie of door markthuur in combinatie met een hogere huurtoeslag toe te staan.