Casus In de wijk Oog in Al in Utrecht heeft een combinatie van Heijmans, VORM en Blauwhoed gezorgd voor een nieuw woonlocatie. Waar voorheen een olie- en lijnkoekenfabriekscomplex stond, staat nu een mix van woontypologieën en functies. Toen de Cereolfabriek was opgericht stond deze nog buiten de stad. Maar met de stadsuitbreiding stond het complex tussen woningen en een park. In 2001 werd de fabriek een rijksmonument. Een jaar later kocht de gemeente de fabriek en de gronden. De overlast werd teveel; er moest iets gebeurenh. In 2002 begonnen de ontwikkelaars met de nieuwe plannen. Nu is het gebied bijna klaar. Maar dat ging niet zonder slag of stoot.
Fabriekscomplex tot wonen met voorzieningen in rijksmonument
Brand en crisis
De grond was door de gemeente aangekocht voor een hoge prijs. Om het plan toch haalbaar te maken moest aan opbrengstmaximalisatie worden gedaan. In feite bestond het terrein uit drie deelgebieden, maar in het kader van de opbrengstmaximalisatie bleek het efficiënter om Meyster’s Buiten als een integrale gebiedsontwikkeling te benaderen. Dat was ook een logische keuze vanuit stedenbouwkundig perspectief, want zo kon een samenhangend geheel worden gerealiseerd dat aansloot op de bestaande wijk.
De oorspronkelijke plannen konden echter van de tafel toen in 2008 het monumentale pakhuis in brand ging, waarna praktisch alleen de gevels nog overeind stonden. Dat zette het project tijdelijk stil. Het monument was nu eenmaal een van de identiteitsdragers van het gebied. De crisis maakte het alleen maar erger. Dat leverde de ontwikkelcombinatie een nieuwe opgave op. Achteraf bleek de brand weer nieuwe kansen te bieden. Daarover later meer. Met doorzettingsvermogen en flexibel denken wisten de ontwikkelaars en stedenbouwkundigen met een plan te komen dat toch uitvoerbaar was. Dat lag voor een groot deel aan de verdunning van het oorspronkelijke plan. Nu staan er 137 woningen, wat 89 minder is dan eerder was gepland. De dure parkeerbak kon eruit en dat was gunstig voor de haalbaarheid van het plan. Het merendeel van de woningen is koop, een deel van de woningen is verkocht aan een belegger om te verhuren. Uiteindelijk is er nergens gekort op de prijs, wat bijzonder te noemen is gezien de tegenslagen en de duur van de ontwikkeling.
Meijster’s Buiten ligt aan de rand van Oog in Al, aangrenzend aan het park. Het nieuwe plan maakt de wegenstructuur van de wijk af en vormt een natuurlijke overgang tussen wijk en park. Doorgangen van en naar de wijk en het park zorgen voor een passende rand. Het terrein is geen barrière meer, maar onderdeel van de wijk en betrekt het park nog meer bij het woongebied.
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 1’
De Cereolfabriek
Het afgebrande pakhuis stond anderhalf jaar lang verpakt, in afwachting op haar lot. Door de brand zijn weer nieuwe mogelijkheden ontstaan. Er kwam ruimte voor een betere programmering. Een nieuwe, nog publiekere bestemming. Woningen gingen er uit, meer openbare functies gingen er in. De redenering was dat als er subsidie in het gebouw ging, dat het dan naar de buurtbewoners moet. Veel van de activiteiten in de Cereolfabriek worden georganiseerd door bewoners uit de buurt, met een mix van professionals die in hun vrije tijd graag een handje meehelpen en andere vrijwilligers die iets voor hun wijk willen doen. In de Cereolfabriek zijn nu tal van functies gevestigd, waaronder een bibliotheek, een school, een theater, een gymzaal en een commerciële horeca-voorziening op de begane grond. Deze is zelfs zo succesvol dat er plannen zijn voor uitbreiding. Mensen kunnen cursussen volgen, voorstellingen bijwonen, koken en elkaar ontmoeten. Het is een echte, levendige buurtverbinder geworden. Het gebouw is eigendom van BOEI, maar wordt beheerd door wijkbewoners.
De oude fabriek
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 2’
Drukbezette terras van het restaurant-café na de transformatie
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 3’
De bibliotheek in de Cereolfabriek. (Beeld: Kennisbank Herbestemming)
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 4’
De woningen
De historie van de fabriek is vanaf het begin de kern van het concept geweest. De vormgeving van de woningen doen sterk denken aan de structuren van de oude fabriek. De woontoren is qua vorm een kopie van de fabriekstoren dievroeger in het midden van het terrein stond. De vijftien magazijn-woningen, met hun diepgelegen tuinen refereren aan de opslagruimtes van de fabriek. De nog te bouwen ronde woontoren is een verwijzing naar de silo. De woningen zijn groot en fraai vormgegeven. Opvallend is dat zo’n 80% van de initiële kopers uit de wijk zelf komt. Het verhaal en het concept van het fabrieksterrein bleek een succes te zijn, de woningen waren vrij snel verkocht.
Overzichtsrender van het beoogde resultaat
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 5’
Ruime appartementen aan de zuidzijde van Meyster’s Buiten. De appartementen hebben veel buitenruimte met de gigantische balkons en uitzicht op het park.
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 6’
Woontoren op de achtergrond, oude kantoorvilla op de voorgrond en rechts de Cereolfabriek. Er is met opzet gekozen om geen hekken te plaatsen zodat het park, dat zich buiten de foto aan de linkerkant bevindt, toegankelijk blijft vanuit Meyster’s Buiten.
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 7’
‘Magazijn-woningen’ aan de westkant. Op de foto zijn de dieper gelegen tuinen te zien. Aanvankelijk was er twijfel bij het ontwerp van de woningen. Het ging met name om de privacy van de tuinen. In samenspraak met geïnteresseerden zijn aanpassingen aan het tuinontwerp gemaakt. Uiteindelijk kwamen de woningen toch in trek. Met de trap kan het binnenterrein worden bereikt. (Beeld: VORM)
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 8’
Het binnenterrein. Rechts, de achterkant van de ‘magazijn-woningen’. Op de achtergrond de achterkant van de appartementen aan de zuidzijde. Het binnenterrein is een ruimte waarin opzettelijk geen barrières zijn geplaatst wat voor een levendige ruimte zorgt – helemaal bij goed weer. Onder het plein is ruimte voor parkeren. (Beeld: VORM)
‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 9’
Cover: ‘Meyster’s Buiten – een wijk compleet na brand en crisis - Afbeelding 5’
Door Wilson Wong
Project Manager at Ideal Projects
