Middeldure huurmarkt in beweging door nieuwe beleggers alliantie

In Amsterdam bestaat een grote vraag naar middeldure huurwoningen van € 700 tot € 1100 per maand. Een markt waar Van Duijvendijk en Kohsiek met hun onderneming op inspelen. Ze hebben nu één project in aanbouw, King & Queen tegenover het World Fashion Center, en voor het woningproject Square op de Zuidas is de grondovereenkomst met de gemeente getekend. King & Queen wordt vanaf maart 2015 opgeleverd en de bouw van Square start in januari dat jaar.

Door vermogende families vooraf aan zich te binden als investeerders, weten ze als nieuwe partij, gestart in 2011, de woningbouw snel van de grond te krijgen. Bij het project King & Queen investeren onder andere Dura en de familie van Van Duijvendijk. Dit eerste project ligt in stadsdeel Nieuw West en wordt gebouwd door Dura Vermeer. Het project aan de Zuidas wordt met vier investeringspartners gerealiseerd.

Gelijk aandeel

Kohsiek legt uit dat de investeerders allen een gelijk aandeel hebben in het speciaal voor dit project opgerichte fonds. Kohsiek deed in de jaren dat hij werkte voor MeesPierson en PingProperties ervaring op met fondsenbouw en vastgoedinvesteringen. Gecombineerd met het netwerk van Van Duijvendijk, die naast haar werk voor DTZ Zadelhoff (Winkels en Beleggingen) ook zorg droeg voor de vastgoedinvesteringen van haar familie, vullen ze elkaar aan. Kohsiek: 'De nieuwbouw van huurwoningen in Amsterdam was van oudsher het domein van corporaties en institutionele beleggers en particuliere investeerders kregen hier geen voet aan de grond. Nu corporaties zich terugtrekken op het sociale domein zijn er kansen voor vermogende families die naar alternatieve investeringsmogelijkheden zoeken.'

Risico's te overzien

Volgens Van Duijvendijk zijn de risico’s voor de eindbelegger te overzien, omdat de periode van concept tot oplevering zo kort mogelijk is, zo’n 1,5 jaar. Dat haar familie zelf ook als eindbelegger optreedt, vergroot het vertrouwen. Ze maken een duidelijke keuze voor woningbouw waar 'double-digit rendementen' niet realistisch zijn, maar wel een continue cashflow. 'Sommige families hebben nog niet eerder belegd in woningen of zelfs überhaupt niet in vastgoed. Dan vergt het wel enige overredingskracht om ze mee te krijgen. Ze willen zich graag voor lange tijd committeren en zoeken naar stabiele inkomsten, dus ze zijn extra kritisch. Wat meehelpt is dat er vaak wel een familielid of kennis is, die de krapte op de Amsterdamse woningmarkt aan den lijve heeft ondervonden.' Het is een informeel circuit van family-offices waar Van Duijvendijk contacten legt met potentiële investeerders. Vaak volgt vanuit een partij als 'een stepping stone' de introductie bij een andere. 'Het zijn mensen die niet graag zelf in de spotlight staan en het werk overlaten aan andere partijen. Namens de investeerders doen wij alle gesprekken met gemeente en betrokken marktpartijen.'

25 tot 35 jaar

De woningmarkt kan zich verheugen in toenemende belangstelling van beleggers, nu de kantoren- en retailmarkt minder dynamiek vertonen. De woningvraag in Amsterdam is groot, zo’n 10.000 personen zoeken jaarlijks nieuwe woonruimte in de hoofdstad. Wonam richt zich op woningzoekenden in de leeftijd van grofweg 25 tot 35 jaar. Andere voorwaarden: locatie bij voorkeur in de buurt van een OV knooppunt bij de Ring A10, uitsluitend twee- en driekamerappartementen en goede voorzieningen in de buurt.

Wonam heeft vier projecten in verschillende stadia van ontwikkeling onderhanden met een totaal investeringsvolume van € 60 mln. De ambitie is om in 10 jaar tijd 2000 woningen te realiseren. Beleggers stappen in met een bedrag van gemiddeld € 2,5 of € 5 mln. De aandacht gaat in eerste instantie uit naar Amsterdam, maar sterke woonsteden als Den Haag en Utrecht worden in een later stadium niet uitgesloten.

50% vreemd vermogen

King en Queen bestaat uit in totaal 200 appartementen en Square omvat 110 woningen. De projecten zijn vanaf de start gefinancierd met 50% vreemd vermogen en 50% eigen vermogen. Via de online community Woontank op Facebook en op andere manieren worden potentiële huurders vanaf de start bij de projecten betrokken. Ze kunnen meedenken over het ontwerp, de indeling en uitrusting van de huurappartementen. Het animo voor de woningen is dan ook er groot. Wonam houdt niet alleen de ontwikkeling en bouw, maar ook de exploitatie en beheer in eigen hand. 'Door het directe contact met de bewoners kunnen we dicht op de markt zitten', aldus Kohsiek. Voor de uitvoering werken de twee businesspartners samen met bouwtechnisch manager Teus Bos, voorheen directeur realisatie bij de Maarssen Groep.

Nieuwe realiteit

In het Oranjekwartier en op Zuidas heeft het bedrijf de grond van de gemeente afgenomen, in te toekomst zou dat ook van andere vastgoedpartijen kunnen zijn die niet tot ontwikkeling komen. Volgens Van Duijvendijk is nieuwbouw van middeldure huur haalbaar geworden doordat de gemeente de grondprijzen heeft verlaagd. 'Vroeger rekende het grondbedrijf een cocktailprijs voor zowel commerciële huur en koop. Deze was geënt op de marktprijzen in het koopsegment. Voor een rendabele exploitatie in het middensegment was die prijs te hoog. De gemeente heeft nu de prijzen aangepast aan de nieuwe realiteit. Ook staat ze open voor nieuwe partijen, mits er een belegger is. Maar een eis is wel dat men snel aan de slag gaat.'

Zie ook:

- Redactioneel 'The only way is up - 7 perspectieven op de woningmarkt