Middelduur wonen: 7 + 1 opties

‘Appartementen van een beetje normale omvang, vanaf vijftig vierkante meter. Daar is enorm veel behoefte aan. Elk project van ons in deze categorie wordt op dit moment vier tot vijf keer overtekend’, aldus directeur Robert Kohsiek van belegger Wonam, begin 2017 in Het Parool. Die cijfers spreken boekdelen. De markt voor huurwoningen in de vrije sector − met name met een huur van  € 711,- tot € 1.000,- per maand − is volkomen overspannen. Amsterdamse toestanden zijn inmiddels in andere grote steden − ook buiten de Randstad − niet ongewoon meer. De vragers zijn daarvan de dupe; de prijzen rezen de afgelopen jaren immers de pan uit. De vragers: dat zijn de mensen die (nog) niet willen of kunnen kopen. De groeiende groep die flexibel wil of moet blijven. Omdat ze geen vast arbeidscontract hebben of zzp’er zijn. Het zijn de starters op de woningmarkt – of juist de ouderen die van hun koopwoning af willen. De expats. En niet in de laatste plaats de mensen die nu in een corporatiewoning wonen, maar willen verhuizen. De huishoudens die niet (meer) in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook niet op de koopwoningmarkt terechtkunnen vanwege de hypotheekeisen. Of omdat een koopwoning gewoon te duur is geworden. Het tekort aan middeldure huurwoningen voor deze groepen wordt tot 2025 geschat op 40.000 tot zelfs 200.000.

Intussen staan de aanbieders – investeerders en beleggers uit binnen- en buitenland – te trappelen. Een recent onderzoek van adviesbureau Stec Groep onder 23 institutionele en particuliere beleggers wijst uit dat er honderden miljoenen euro’s voor middeldure huurwoningen zijn gereserveerd, maar dat dit geld – gefourneerd door pensioenfondsen en verzekeraars – blijft liggen. Uit een onderzoek van vastgoedadviseur Capital Value in 2015 blijkt precies hetzelfde. 

Landelijke Samenwerkingstafel

Zijn we in twee jaar niets opgeschoten? Niet helemáál. Zo publiceerde de  Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IBVN) in 2015 een omgekeerd bidbook om gemeenten inzicht te geven in de beweegredenen en criteria van beleggers bij hun investeringsbeslissingen. In Amsterdam − waar de nood het hoogst is − heeft de gemeente het Actieplan Middeldure Huur gepresenteerd en is door woningcorporaties en beleggers het Platform Amsterdam Middenhuur (PAM) opgericht. Sinds begin 2017 is er bovendien een Landelijke Samenwerkingstafel  Middenhuur waarin het Rijk en organisaties van gemeenten, bouwers, ontwikkelaars, investeerders, corporaties en huurders kennis delen en samenwerken om het aanbod in het middeldure huursegment te stimuleren. Maar het kan beter. De vraag is: wat kunnen (en moeten) we daarvoor doen?

1.      Duidelijke keuzes maken 

Al in 2014 waarschuwde Edvard van Luijn (Altera Vastgoed) in Vastgoedmarkt dat het een stad als Amsterdam niet zou lukken om jaarlijks 1.500 middeldure huurwoningen bij te bouwen. ‘Alle projecten worden weer getenderd voor de koopmarkt, grondprijzen gaan gierend omhoog. De prijs is nu al te hoog om een redelijk rendement te halen.’ Niet alleen in Amsterdam is dat zo. Veel gemeentegrond staat nog voor aanzienlijke bedragen in de boeken. Gangbare mening: dat geld verdien je niet terug als je de grond uitgeeft voor middeldure huur. Maar inmiddels doet Amsterdam het toch. In mei 2017 maakte het stadsbestuur bekend dat men voor de bouw van jaarlijks 1.500 middeldure huurwoningen tot 2025 goedkoop grond ter beschikking gaat  stellen. De gemeente levert hiervoor  160 miljoen aan grondinkomsten in. Verhuurders zijn in ruil voor die lagere grondprijs bereid om de huren te matigen. Die huur mag 25 jaar lang met niet meer dan de inflatie stijgen.

Dit soort afspraken zou elke gemeente in het gronduitgiftebeleid kunnen vastleggen. De (begrijpelijke) vrees dat beleggers hun huurwoningen snel weer doorverkopen, blijkt ongegrond. Veel beleggers willen juist wel afspraken maken over huurprijzen, huurverhogingen en eigendomstermijn, zo blijkt uit het eerder genoemde onderzoek van adviesbureau Stec Groep onder 23 institutionele en particuliere beleggers. Een gemeente kan zo doelbewust kiezen voor een duidelijk contingent vrijesectorhuur, zoals dat voor sociale huurwoningen al langer gebruikelijk is. Amsterdam, Utrecht en Den Haag reserveren inmiddels grond voor de vrijesectorhuur. Andere gemeenten doen dat nog weinig, maar ook daar – ook in minder overspannen markten – groeit de vraag naar middeldure huurwoningen. Daar komt bij dat inzetten op maximale grondopbrengst − dus: koopwoningen − in combinatie met een verplicht contingent sociale huurwoningen op den duur in elke stad leidt tot wijken van uitersten.

2.      Nog beter samenwerken

Gemeenten, beleggers, de bouwsector en woningcorporaties zijn gewend elkaar te vinden rond de koopwoningmarkt en de sociale huursector. De marktomstandigheden en economisch-demografische ontwikkelingen, zoals flexibilisering en vergrijzing, zouden ze nu echter ook – of juist – bij elkaar moeten brengen rond middeldure huurwoningen. Uit diverse onderzoeken (PBL, Capital Value, Stec Groep) komt naar voren dat goede samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen cruciaal is om het aanbod te verruimen. Alle partijen zullen bereid moeten zijn om rekening te houden met elkaars belangen. De werkelijkheid is anders.

Vaak heeft men geen goed zicht op elkaars mogelijkheden. Volgens Stec Groep leunen beleggers nog sterk op ontwikkelaars; samenwerking met corporaties en gemeenten is er nog mondjesmaat. Ook in de samenwerking tussen woningcorporaties en beleggers is een wereld te winnen. Waar moet je dan beginnen? Gemeenten kunnen het voortouw nemen. Door partijen bij elkaar te brengen, of door ondersteuning te zoeken. Zo belegt Platform31 onder de titel Investeerders in de stad lokale bijeenkomsten voor investeerders en andere partijen. De samenwerkingstafels van het Rijk kunnen ook behulpzaam zijn. Her en der komen ze van de grond, zoals in Haarlem waar ook BPD is aangeschoven.  En in Amsterdam is dus het eerdergenoemde Platform Amsterdam Middenhuur (PAM) opgericht. De betrokken partijen willen tot 2025 minimaal 10.000 middeldure huurwoningen – tot € 1.000,- per maand –  bouwen en langdurig betaalbaar houden. 

3.      Sociale huurwoning overhevelen naar middenhuur

Door sociale huurwoningen te verhuizen naar het middeldure huursegment, komt er meer huuraanbod beschikbaar voor bovenmodale inkomens. Technisch gezien wordt corporatiebezit dan gelabeld als niet-DAEB-activiteit. Deze geliberaliseerde huurwoningen blijven gewoon in beheer bij de woningcorporatie. Bijvangst: ook de doorstroming in de sociale huursector kan worden bevorderd. Huurders schuiven immers door, waardoor ze ruimte maken voor anderen. Die overheveling zal niet zonder slag of stoot gaan. De vraag naar sociale huurwoningen is immers in sommige gebieden ook groot. De gemeente en de woningcorporatie zullen goede afspraken moeten maken over nieuwe sociale huurwoningen om de afname te compenseren.

Veelzeggend is wel dat er steeds meer geluiden in deze richting klinken. Zo zei hoogleraar Housing systems aan de TU Delft Peter Boelhouwer op het Wooncongres in 2016, dat hij verwacht dat corporaties zich vroeg of laat zullen (moeten) gaan toeleggen op middeldure huurwoningen, ook al laat de Woningwet dat nu niet toe. Aedes-voorzitter Marnix Norder verklaarde in 2017 in de Tweede Kamer dat  woningcorporaties best middeninkomens aan een betaalbaar huis kunnen helpen, mits de politiek ze daarvoor de ruimte geeft. Als corporaties dat mogen, bijvoorbeeld in gebieden die voor marktpartijen nog niet aantrekkelijk zijn, kan het aanbod groter worden. Bijvangst: het kan leiden tot meer variatie in woningtypen in achterstandswijken. 

4.      Sociale huurwoningen verkopen

Waarom niet sociale huurwoningen verkopen aan beleggers? Die kunnen ze dan op de markt zetten als middeldure huurwoningen. Dit lijkt een begaanbare weg, mits tegelijkertijd nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd om deze verkoop te compenseren − en als duurdere sociale huurwoningen worden geliberaliseerd (zie voorgaand punt). Per saldo blijft het aantal sociale huurwoningen dan gelijk, terwijl er wel middeldure huurwoningen bijkomen. Het vermogen van beleggers landt dan eindelijk waar het nodig is: op de woningmarkt. Ook hier kunnen woningcorporaties en beleggers afspraken maken over de prijsontwikkeling gedurende een bepaalde periode.

Komt dit van de grond? Nee, tot nu toe niet. De aantallen verkochte corporatiewoningen zijn gering. Corporaties zijn huiverig om te verkopen, nu de druk op de sociale huurwoningmarkt toeneemt. En er zijn ook nadelen. De verkoop moet goed worden getimed. Anders vloeit er in korte tijd veel sociaal kapitaal weg: maatschappelijk gebonden eigendom dat gedurende lange tijd − vaak decennialang − is opgebouwd. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) benadrukt dat een goede analyse van de regionale en lokale woningmarktomstandigheden nodig is om te beoordelen of verkoop van sociale huurwoningen echt helpt. Sociale huurwoningen blijven nodig − nu en in de toekomst.

5.      Zorgen voor meer bouwlocaties

Tot 2030 is er vraag naar zo’n 1 miljoen nieuwe woningen, zowel in de koop- als huursector. Voor een deel − maximaal een derde − kunnen die woningen binnen bestaand stedelijk  gebied worden gebouwd, onder meer door in hogere dichtheden te bouwen. De kwaliteit mag daar uiteraard niet onder lijden. Verdichten moet hand in hand gaan met vergroenen, zodat duurzame en aantrekkelijke woonmilieus ontstaan. Slimme verstedelijking is een kwestie van een uiterst doordachte combinatie van woningbouw, openbare ruimte,  voorzieningen en ontsluiting per fiets, auto en openbaar vervoer.  

Onderzoek van het PBL (2016) wijst uit dat binnenstedelijk bouwen onvoldoende is om aan de totale woningvraag te voldoen. Niet alles past in de stad – en niet iedereen wil ook in de stad wonen. Het ligt voor de hand om ook te kijken naar locaties aan de rand van de stad of bij openbaar vervoer. Dit geldt zowel voor koop- als huurwoningen. NEPROM – de brancheorganisatie van ontwikkelaars − sloeg in 2017 herhaaldelijk alarm over het gebrek aan bouwlocaties. Nog te vaak wordt de oplossing voor het tekort aan middeldure huurwoningen gezocht in toenemende regulering, terwijl juist de beschikbaarheid van locaties belangrijk is om de productie op te krikken.

6.      Slimmer bouwen 

Door goed na te denken over het product kan betaalbaar wonen beter binnen bereik komen. Bewoners van middeldure huurwoningen kunnen bijvoorbeeld voorzieningen met elkaar delen, zoals een wasruimte of een deelauto. Zo ontwikkelt BPD in Amsterdam het Holon House, een woontoren waar je compact én collectief kunt wonen. Huurders en kopers kunnen kiezen voor eenkamerappartementen (29 m2), maar ook voor een ruimer appartement (tot 115 m²). Slim bouwen brengt zo méér middeldure huurwoningen binnen bereik. Ook in de woning zelf is flexibiliteit mogelijk. Compact bouwen is overigens niet dé oplossing. De komende decennia wordt 80 procent van de huishoudensgroei in Nederland veroorzaakt door de toename van eenpersoonshuishoudens. En hoewel de vraag naar microappartementen en flexibele huizen onmiskenbaar groeit – ook in dorpen en krimpgebieden – wil zeker niet iedereen heel compact wonen, zo bleek in oktober 2017 tijdens een  congres over klein wonen in Almere.

7.       Meer verbouwen en transformeren

Nog steeds staan veel kantoren en andere gebouwen, zoals  scholen of bedrijfsgebouwen, leeg. Dat biedt kansen. Natuurlijk is niet elk leegstaand kantoorpand meteen een walhalla voor woningzoekenden, maar het  potentieel is groter dan nu wordt benut. Volgens cijfers van het CBS kwamen er tussen 2011 en 2015 door transformatie 26.000 woningen bij, zowel koop, middeldure huur als dure huur. Makkelijk zal het echter niet zijn. Onderzoekers van bedrijfsonroerendgoed-specialist Dynamis verwachtten in 2017 dat de transformatievolumes op de kantorenmarkt de komende jaren zullen dalen. Het grootste potentieel is intussen wel benut. Vooral de kantoren op lastiger te ontwikkelen locaties blijven nu over. In dat geval kan integrale gebiedsontwikkeling of gebiedstransformatie een optie zijn, zoals bijvoorbeeld in Diemen is gebeurd, waar het verouderde kantorenpark Bergwijkpark wordt omgeturnd in de woonwijk Holland Park, met maar liefst 1.500 huurwoningen (van € 700,- tot € 1.000,-). Voor  Amsterdam Sloterdijk en Zuidoost liggen vergelijkbare plannen op tafel.

(8)    Genossenschaften

Particuliere investeerders dienen duidelijke afspraken te maken over het programma, de (verplichte) doorstroming en dienen te verhuren tegen kostprijs. Het bepaalt het succes van de Genossenschaften op de woningmarkt in Zürich. Hoewel de cultuur in Zwitserland verschilt van die in Nederland − er wordt veel meer op eigen initiatief gebouwd − kunnen we er inspiratie aan ontlenen. De gemeente Amsterdam wil ermee gaan experimenteren.

Genossenschaften bouwen en exploiteren woningen tegen kostprijs. Particulieren vormen een groep − de Genossenschaft − en kopen een aandeel in een coöperatie, tot wel € 25.000,-. Geholpen door bankfinanciering mag de coöperatie met het beste idee voor een bepaalde locatie vervolgens van het stadsbestuur voor zeventig jaar de grond pachten en daarop een bouwproject realiseren. Daarbij blijven de huurwoningen gezamenlijk eigendom van de coöperatie. Omdat slechts 10 procent van de woningen in de sociale sector hoeft te worden gebouwd, zijn de Genossenschaften vooral actief in het middensegment. Een verbod op langdurig scheefwonen en een gemêleerd woningaanbod garanderen een goede doorstroming.

Iets voor Nederland? Misschien. Als de regelgeving verandert − lees: als langdurig scheefwonen onmogelijk wordt gemaakt − én als de grond in de (binnen)stad betaalbaar wordt voor een coöperatie, liggen er kansen. Maar uiteindelijk zal dit pas kansrijk zijn als Nederlandse gemeenten écht inzien dat een gezond middenhuursegment van cruciaal belang is voor een goed functionerende woningmarkt, en hun grondbeleid daarop afstemmen.

Coverfoto: De Havenmeester in Alkmaar. Door A.Bakker (Wiki Commons)