Minister Stef Blok bezoekt Expo Real tegen achtergrond voorzichtig herstel

‘Tijd voor andere kant van het verhaal’

De Nederlandse politiek vertoont meer belangstelling voor het internationale vastgoed en de rol die deze sector speelt in het herstel van de economie. Vorig jaar deed minister Maxime Verhagen de Expo Real in München al kort aan in het kielzog van het een handelsmissie naar Beieren, en dit jaar trok Minister Stef Blok (Wonen, Rijksdienst) een volle dag uit voor een bezoek aan Europa’s grootste vastgoedbeurs.
Namens het Nederlandse kabinet vertelde hij de internationale vastgoedwereld over de kansen die er juist nú zijn in de Nederlandse vastgoedmarkt. Op de stand van Holland Property Plaza lunchte hij kort met de Duitse staatssecretaris Rainer Bomba van Verkeer, Bouw en Stadsontwikkeling. Ook bracht hij met verve de ‘business case’ voor investeren in Nederland ter sprake tijdens een zeer goed bezochte paneldiscussie met Jop Fackeldey (wethouder Lelystad), Wienke Bodewes (voorzitter Neprom, CEO Amvest), Peter Keur (directeur FGH Bank) en Stefan Scholl (Deka).
In een interview na afloop lichtte hij zijn komst naar de Expo Real toe. ‘Ik ben hier als lid van een kabinet dat als hoofdtaak heeft de economie op gang te krijgen. In het vastgoed is na jaren van stagnatie nu sprake van beweging. Juist nu kunnen investeerders gebruikmaken van de kansen. Het kabinet juicht dat toe.’
De minister vindt dat het na al het ‘gesomber’ hoog tijd is de andere kant van het verhaal te vertellen: ‘Nederland is een goed land om in te investeren. Het is een internationaal knooppunt, met betrouwbare financiën en een hoog opgeleide bevolking. En in de vastgoedmarkt zien we in sommige segmenten krapte: zo is er grote behoefte aan goede huurwoningen voor de midden- en hogere inkomens. Ik denk bijvoorbeeld aan de regio Amsterdam: een toename van de bevolking (waaronder veel expats), een bloeiende economie, prima internationale verbindingen, en dus ook grote behoefte aan betere huurwoningen. Daar liggen kansen. Er is behoefte aan investeerders in een markt met een grote vraag en een flinke koopkracht onder bewoners.’

Duidelijkheid over spelregels

De boodschap van Blok in München is dat overheid en markt noodzakelijke stappen zetten die helpen de markt weer op gang te krijgen. ‘Maar let op, het gaat er niet alleen maar om te repareren en te herstarten. We willen tegelijk vooral de woningmarkt hervormen; beter en toekomstbestendig.’ Blok verwerpt de kritiek van sommige hoofdrolspelers, zoals voorzitter en VVD-partijgenoot Jan Kamminga van Vastgoedbelang, die erop neerkomt dat het kabinet meer eenduidig moet kiezen voor liberalisatie van de huurmarkt. ‘Sinds 2008 zit de markt in het slop. We hebben duidelijkheid over de spelregels verschaft. Met het aflossen van hypotheken is de woningmarkt gezonder aan het worden. We bevorderen de doorstroming van ‘scheefwoners’ naar duurdere woningen. Per 1 juli mogen in niet-geliberaliseerde woningen de huren voor de hoogste inkomensgroep met maximaal 4% bovenop de inflatie worden verhoogd.’
Door de huren voor midden- en hogere inkomens te verhogen wordt het scheefwonen aangepakt. Maar de vraag is waar die middeninkomens dan naartoe moeten. Probleem is dat het op dit moment ontbreekt aan voldoende aantrekkelijke huurwoningen (en koopwoningen) voor de middenklasse. Mensen moeten een volwaardige keuze tussen kopen en huren kunnen maken, maar dat is niet het geval. Blok: ‘Het aanbod verruimt, doordat een deel van de duurdere huurwoningen van de corporaties op de markt komt. Corporaties hoeven hun duurdere woningen niet langer aan de huurders aan te bieden, maar mogen hun panden ook aan grote beleggers verkopen.’
De onderzoeken van PropertyNL Research laten zien dat beleggingsmarkt voor huurwoningen momenteel verder aantrekt en er in sterke mate aan bijdraagt dat het totale transactievolume dit jaar naar verwachting hoger zal uitkomen dan vorig jaar. Corporaties zijn een belangrijke verkopende partij, nu de regels voor corporaties om huurwoningen te verkopen per 1 oktober aanzienlijk zijn versoepeld. Blok ziet signalen dat de Nederlandse vastgoedmarkt zich herstelt. ‘Natuurlijk zijn er nog steeds conjuncturele problemen en imperfecties, maar zoals iedere econoom weet, is er altijd sprake van een golfbeweging in vraag en aanbod. De vraag is hoe lang dit golfdal aanhoudt.’
De minister is optimistisch: ‘Er bestaat een grote wens om te verhuizen. Mensen willen iets anders, iets nieuws. In Nederland is geen sprake van een structureel overschot aan woningen, zoals in Spanje en Ierland. Integendeel, er wordt een flinke stijging van de vraag naar woningen verwacht en allen die zich over huizenprijzen uitlaten - banken, makelaars en bekende analisten - zien een herstel van de huizenprijzen.’ Dat betekent niet dat de overheid achterover kan leunen. Die moet ‘imperfecties’ aanpakken. ‘Ik moet als minister een evenwicht scheppen tussen overheid en particulier initiatief, en tussen consumenten en investeerders. De consumenten moeten nu een reële keuze hebben tussen huren en kopen en we moeten de hypotheekschulden - die zwaar drukken op Nederland - hanteerbaar maken voor huidige eigenaars en de markt toegankelijk maken voor beginners. Het is van belang dat mensen weer gaan bewegen van huis naar huis. Als iedereen stil zit, is er geen beweging, geen doorstroming.’
Het kabinet helpt, zegt Blok, door de woningbouw een duw in de goede richting te geven met een aantal maatregelen op het gebied van belastingen en heffingen. Wat ook helpt, is de regelgeving te vereenvoudigen, door het aantal instanties en autoriteiten die bij bouw en vastgoed zijn betrokken te verminderen en door procedures te versnellen en te vereenvoudigen. ‘We hebben het onszelf en de ondernemers wel erg moeilijk gemaakt, door het streven naar zorgvuldige perfectie. Dat is voorbij. Die vereenvoudiging is er niet alleen om vastgoedpartijen een handje te helpen, maar ook omdat het goed is voor de omliggende bedrijvigheid en voor de economie in het algemeen.’

Kansen grijpen in bestaande voorraad

Belangrijk is dat de vastgoed- en bouwwereld niet blijft hangen bij wat ze altijd gedaan heeft: nieuwbouw, zegt Blok. ‘Begrijp me goed: er is natuurlijk blijvende behoefte aan nieuwbouw - tot 2020 zijn 0,5 mln nieuwe woningen nodig en 150.000 woningen als vervangende nieuwbouw zoals woningen voor ouderen - maar er is ook werk in de renovatie en energiezuinige huizen.’
Belangrijk is vooral dat beleggers en ontwikkelaars kansen grijpen die er duidelijk zijn in de bestaande voorraad. De minister wijst op de mogelijkheden om te investeren in de verbouw van kantoorpanden naar woningen. Daar bestaat een flink overschot. Een deel daarvan is in handen van buitenlandse - ook Duitse - beleggers. ‘Een jaar geleden hebben we, dat wil zeggen: de landelijke en de lokale overheden, vastgoedbeleggers en bouwers, een overeenkomst gesloten om dat probleem aan te pakken. Dat overschot kan met de juiste investeringen worden omgebouwd tot waardevolle en noodzakelijke woonruimte op vaak aantrekkelijke locaties.’
Het kabinet helpt als het gaat om het alternatief gebruik van kantoren. ‘We hebben de bouwregeling versimpeld. De btw-integratieheffing hebben we laten vervallen. Bij een tijdelijke verbouwing is de huurregeling versoepeld.’ Herontwikkeling gedijt als niet elders concurrerende nieuwbouw wordt toegestaan. In de markt hoor je daarom al jaren een roep om meer regie van de rijksoverheid. Iemand moet solistische gemeenten beteugelen die grond voor nieuwbouw uitgeven zodra ze de kans krijgen.
De liberaal Blok voelt daar niets voor en wijst op het bestaande wettelijke instrumentarium dat de provincies hebben om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. ‘Ik zie niets in een centralisatie waarbij de rijksoverheid bepaalt waar de vastgoedontwikkelingen moeten komen. Wél is essentieel dat het Rijk een rol speelt bij de ontsluiting met infrastructuur van de belangrijke locaties. Maar voor een rol van ‘marktmeester’ voel ik niets. Ik wil de lokale democratie niet inperken, ik roep ze wél op lokale regelingen zoveel mogelijk in te perken. Zo is de wettelijke verplichting voor een welstandscommissie vervallen, maar kunnen gemeenten er zelf voor kiezen toch een welzijnstoets te handhaven.’

Marktverstoring corporaties

De Nederlandse huurwoningmarkt wordt nu nog gedomineerd door woningbouwcorporaties die zich niet beperkten tot sociale huurwoningen, maar ook dure huurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed op de markt brachten. Omdat corporaties op overheidssteun konden rekenen, was er sprake van marktverstoring.
Blok krijgt vanuit de markt de kritiek dat hij niet ver genoeg gaat in het terugdringen van de corporaties naar hun kerntaak. Zelf is hij ervan overtuigd dat de huidige aanpak zal werken: ‘Met de koepel van corporaties Aedes hebben we afgesproken dat er een duidelijke scheiding moet komen tussen corporatie en commerciële activiteiten. Bij een werkelijk juridische scheiding betekent dat niet al te veel toezicht, maar bij een administratieve scheiding zal er sprake zijn van zwaar toezicht. Een corporatie die commerciële activiteiten ontwikkelt, moet aantonen dat de markt niet geïnteresseerd is. Alles is er dus op gericht dat de corporatie moet doen waar ze goed in is - huurwoningen bouwen voor mensen met een kleine beurs.’

Duitse en Nederlandse leermomenten

Blok, die in München ook nog even kort met zijn Duitse collega Rainer Bomba sprak, zegt dat beide landen ook veel van elkaar kunnen leren. In de vergelijking tussen Nederland en Duitsland vallen hem twee dingen op: in Nederland is ook de in Duitsland bekende zelfbouw in opkomst. ‘Dat vraagt een en ander van lokale bestuurders die - ook hier - de nodige soepelheid zullen moeten leren. Maar ik kan me voorstellen dat als die markt zich ontwikkelt, er voor bouwers een nieuwe nichemarkt ontstaat.’

Neprom-voorzitter Bodewes juicht politieke steun vastgoedsector toe

Wienke Bodewes, voorzitter van de koepel van projectontwikkelaars Neprom en ceo van Amvest, zei tijdens het bezoek van Stef Blok aan Expo Real diens bezoek zeer toe te juichen. ‘Het zou misschien zelfs wat minder bescheiden kunnen. We kunnen ons alleen zichtbaar maken in het buitenland als er hier een minister aanwezig is. We zullen internationaal een plekje moeten bevechten.’
De voorman van een van Nederlands grootste woningfondsen ziet dat de huurmarkt voor woningen veel dynamischer wordt als kwaliteit en kosten meer met elkaar in overeenstemming komen. De kansen om ondernemen nemen toe. De rendementen in de Nederlandse woningmarkt zijn goed, vergeleken met de internationale markt. Het instapmoment is heel gunstig. De kracht van de Nederlandse markt is dat het een heel transparante markt is. Er zijn zeer betrouwbare data beschikbaar. Het is ook een professionele markt met ervaren fondsmanagers, die gewend zijn volgens internationale standaarden te werken. De markt voor huurwoningen is tot nu toe niet ‘open’ geweest voor internationale investeerders. Het volume werd door Nederlandse partijen opgenomen. Dat verandert nu de hoeveelheid huurwoningen in de vrije markt sterk gaat groeien.
Bodewes vindt echter in tegenstelling tot Blok dat de rijksoverheid wel degelijk enige invloed moeten blijven uitoefenen: ‘De overheid moet in de planologie actief blijven, zich afvragen welke kwaliteit van de bebouwde omgeving we in dit land willen hebben. Zelf hoop ik op minder monotone ontwikkelingen.’