Casus Het meest zuidelijk deel van het Amsterdamse Oostelijk Havengebied heeft de afgelopen jaren een flinke metamorfose ondergaan. Bijzonder is de inzet van een ‘spelregelkaart’, waarin de gemeente Amsterdam haar ambities voor de transformatie formuleerde. Gebiedsontwikkeling op basis van drie A4, wat levert dat op?
De geschiedenis van Cruquius is zonder meer kleurrijk te noemen. Voormalig moerasgebied, ingepolderd, zeehaven, zware industrie – en nu dan woongebied met straks een kleine 2.000 woningen. Verantwoordelijk voor deze laatste herbestemming is met name ontwikkelende belegger Amvest, dat begin deze eeuw de kansen zag van dit wat in de stedelijke luwte gelegen gebied. In de decennia ervoor waren naburige schiereilanden als KNSM, Java en Borneo-Sporenburg al tot ontwikkeling gekomen.
Bijzonder genoeg stond Cruquius lange tijd niet op de nominatie om op een vergelijkbare ambitieuze manier aangepakt te worden, het kwam niet verder dan het predikaat ‘onderzoeklocatie’ in de hoofdstedelijke structuurvisie. Maar elk nadeel heeft zijn voordeel: doordat er nog geen rode woningbouwgloed over dit schiereiland van 10 hectare groot hing en de recessie neerwaartse druk zette op de vastgoedprijzen, kon Amvest hier enigszins ‘onder de radar’ een aantal grondposities bemachtigen.
Geen zekerheid vooraf
En zo geschiedde. Vanaf 2007 startte Amvest met de grondaankopen, zoals het twee jaar eerder in Eindhoven bijvoorbeeld de Philips-locatie Strijp-R had verworven (en waar het onlangs de Van Abbe-penning voor ontving van de gelijknamige stichting). Met het grondbezit van dergelijke grote gebieden kan Amvest de conceptontwikkeling geheel naar eigen hand zetten en het kwaliteitsniveau bepalen (en borgen). Als eerste werd in Cruquius de voormalige wijnterminal Roders aangekocht, een acquisitie die gevolgd werd door verschillende andere aankopen in 2008. In 2013 volgde de aankoop van de betoncentrale Albeton.
Op deze pagina vindt u een interactief overzicht van de belangrijkste projecten voor gebiedsontwikkeling.
Op deze manier kreeg Amvest uiteindelijk circa 70 procent van het gebied in handen, à raison van een investering van 50 miljoen euro. Gedurfd, omdat er geen absolute zekerheid vooraf was of er publieke instemming vanuit gemeentezijde zou komen. Het invallen van de crisis in 2008 maakte dat perspectief nog eens extra onzeker. Met daarbij de kanttekening dat diezelfde crisis andere ontwikkelaars er grotendeels van weerhield om in de jaren na 2008 zelf ook actief te worden als grondverwerver. Het credo ‘never waste a good crisis’ deed dus ook hier opgeld.
Impressie van de Cruquiusweg, die zich door het plangebied slingert. Links de nieuwbouw, rechts nog bedrijvenkavels. In het hart de bestaande industriële gebouwen die een nieuwe functie kregen.
‘Cruquisweg’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Overigens was Amvest niet de enige die in de loop van de tijd de potentie van het gebied herkende. Zo realiseerde Dedato Ontwerpers en Architecten op de kop van het schiereiland al in 2008 vier geschakelde bedrijfsgebouwen; een opmaat voor de transformatie van het gehele bedrijventerrein. Naast Amvest is AM na enkele jaren als gebiedsontwikkelaar bij het project betrokken geraakt en ontwikkelde een kleine 300 koop- en huurwoningen (de laatste voor belegger ASR) binnen het deelgebied Cruquiuswerf. Dat gebeurde na de verwerving door AM van het terrein van United Technologies Corporation in 2015. En ook ontwikkelaar VORM is actief geworden in dit deel van Amsterdam; zij ontwikkelde na de aankoop van een bedrijfskavel in 2016 hier 149 huurwoningen (afgenomen door CBRE) en 11 commerciële ruimtes (het project ‘Cruquius Docks’).
Spelregelkaart
Waar de centrale stad Amsterdam weinig interesse toonde voor dit gebied (het ontbrak aan tijd en capaciteit om zelf de planontwikkeling op te starten), kon en wilde stadsdeel Amsterdam-Oost wel meedenken over een nieuwe bestemming. Zij koos daarbij – mede vanwege de onzekere economische situatie op dat moment – voor een ‘faciliterende’ rol, met veel ruimte voor de markt (in dit geval Amvest) om de regie te pakken. Uitnodigingsplanologie zou je dat ook kunnen noemen.
De SKG Award richt zich op gebiedsontwikkelingen die uitblinken in een duurzame, integrale visie, gericht op de lange termijn. Projecten aanmelden is mogelijk via deze link tot 24 januari 2025. Via de link zijn ook de selectiecriteria te vinden. De prijs wordt uitgereikt op 27 maart tijdens het SKG-jaarcongres.
Om toch enigszins greep te houden op de invulling van het terrein en de publieke doelstellingen te bewaken, werd een nieuw instrument ontwikkeld: de ‘spelregelkaart’, vastgesteld in januari 2012. Naast Amvest dacht ook de Stichting Cruquius 2015, met daarin een dozijn bedrijven en eigenaren uit het gebied, hierover mee. In de spelregelkaart stonden de belangrijkste ruimtelijke ambities van de gemeente vermeld. In een luttele drie A4 (voorblad, kaart en tabel met regels) en uitgewerkt in drie onderwerpen: programma, openbare ruimte en duurzaamheid – c’est tout. Hoe moeilijk kan gebiedsontwikkeling zijn?
De deelgebieden van AM en VORM, aan de zuidoostkant van het eiland. De kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte is wisselend.
‘AM en VORM’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Van nadere kaders zoals een beeldkwaliteitsplan of een welstandstoets (laat staan een stedenbouwkundig/architectonisch supervisor) was geen sprake. Feitelijk ontbreekt zelfs een stedenbouwkundig plan in de klassieke zin, zoals we dat bijvoorbeeld van de andere eilanden in het Oostelijk Havengebied wel kennen. Er wordt gebouwd binnen de grenzen van de voormalige industrie en bedrijfskavels, op ‘organische’ wijze.
In termen van proces en planontwikkeling werd de verantwoordelijkheid voor participatie en inspraak integraal neergelegd bij de initiatiefnemers op het schiereiland, zoals Amvest. Al in een vroege fase werden omwonenden, ondernemers en andere belanghebbenden door de marktpartijen bij de planontwikkeling betrokken. Wat Amvest zeker hielp, was haar initiatief om het eigen kantoor hier te realiseren, op een prominente plek aan de Entrepothaven. Daarmee liet zij zien geloof te hebben in de toekomst van Cruquius en was zij letterlijk en figuurlijk dichtbij en aanspreekbaar.
Voer voor onderzoekers
De herontwikkeling van het Cruquius-gebied is inmiddels al door diverse onderzoekers op schrift gesteld. De scriptie van MCD-student Aart-Jan Roelofs over de spelregelkaart werd door hemzelf al eerder toegelicht op Gebiedsontwikkeling.nu Naast Cruquius Amsterdam passeren hierin nog vijf andere locaties de revue. Bijzonder aan dit instrument is dat het in juridisch-planologisch opzicht niet bindend is: “De effectiviteit van het werken met een spelregelkaart is daarom afhankelijk van de mate waarin het ambtelijk apparaat, het college en de gemeenteraad consequent vasthouden aan de eigen spelregels.”
De onderzochte spelregelkaarten zijn over het algemeen beknopte documenten, met een driedeling in drie soorten regels: ruimtelijk, programmatisch en financieel. Roelofs concludeert dat de regels niet negatief uitwerken op de investeringsbereidheid van marktpartijen, integendeel: “Ontwikkelaars hebben vaak liever duidelijkheid over gemeentelijke (spel)regels dan dat de gemeente geen of slechts een globale visie vaststelt voor een gebied.” Ook zorgt het werken met een spelregelkaart voor een sneller proces: “De gemeente kan sneller akkoord geven op ingediende plannen, omdat zij zelf aan de voorkant al een brede belangenafweging heeft gemaakt (die zij heeft samengevat in een spelregelkaart). De planologische procedures kunnen daardoor sneller worden doorlopen.”
Amvest-ontwikkelingsmanager Laura van der Sluijs werkte eerder bij de gemeente Amsterdam en startte in 2019 bij de beleggende ontwikkelaar. Haar ervaringen bij het werken aan Cruquius legde ze in 2023 neer in een scriptie voor de Amsterdam School of Real Estate (aldaar in te zien in de bibliotheek), voor het behalen van de titel Master of Science Real Estate. Van der Sluijs sprak met de betrokken private en publieke partijen en kwam op basis daarvan tot zes randvoorwaarden die van belang zijn om het werken met een spelregelkaart succesvol te laten zijn:
- Er moet sprake zijn van een bestaand trackrecord wat het wederzijds vertrouwen betreft tussen publieke en private partijen.
- De spelregelkaart is gebiedsspecifiek en moet de essentiële kaders bevatten als het gaat om ruimtelijke kwaliteit.
- Er moet zoveel mogelijk eigendom gecentreerd zijn bij één marktpartij. Dit maakt dat er sprake is van een overkoepelend belang en daarnaast het eenduidig doorvoeren van een visie.
- Er moet sprake zijn van een lange termijn betrokkenheid van de markpartij, zijnde een ontwikkelende belegger of een ontwikkelaar met een eindgebruiker.
- Integraliteit ontstaat vanzelf als er sprake is van een overkoepelend belang. Markpartijen weten immers ook wat een goed functionerend gebied betreft.
- Een partij moet kapitaalkrachtig genoeg zijn.
Van der Sluijs concludeert – net als Roelofs – dat de grootste winst van de spelregelkaart zit in de factor tijd: het inkorten van het ontwikkelingsproces. “Als je het sturingsinstrument bekijkt, is duidelijk dat dit een overzichtelijk en compact kader weergeeft. De spelregelkaart is bij uitstek geschikt om procedures snel te laten verlopen en de beoogde toetsen overzichtelijk te maken voor zowel publieke als private partijen. Er liggen immers géén ingewikkelde en onduidelijke beleidsstukken aan ten grondslag.”
Vanaf het begin van de planontwikkeling heeft Amvest placemaking ingezet als instrument om het gebied binnen en buiten Amsterdam op de kaart te zetten. Tijdelijke bedrijvigheid werd toegestaan in de vorm van een sloepenbouwer, kunstenaars en broedplaatsen. De bovengenoemde door Amvest aangekochte wijnterminal werd toebedeeld aan restaurant The Harbour Club (2.200 m2), dat hier inmiddels een permanente plek heeft gekregen. Cruquius zelf beschikt inmiddels ook over de nodige voorzieningen, van een supermarkt en diverse restaurants tot en met een basisschool.
De boardwalk die Amvest aanlegde langs de Entrepothaven wordt met mooi weer gebruikt voor een verfrissende duik
Grote delen van het industriegebied bezaten geen noemenswaardige kwaliteiten en werden dan ook niet in de kavelgewijze vernieuwing van het eiland opgenomen. Dat gold bijvoorbeeld voor de betoncentrale die hier was gevestigd, alsmede diverse staal- en afvalbedrijven. Voor de wel behoudenswaardige panden is een nieuwe en bij het gebied passende invulling gevonden, zoals voor het pand van de voormalige oliefabriek Insulinde.
Beelden van de bebouwing langs de Entrepothaven, met onder meer het AMVEST-kantoor dat parmantig uitkraagt boven de kade.
‘Kade’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Dit is op basis van de oorspronkelijke bouwtekeningen herbouwd (een kantoor met conciërgewoning, voorzien van een indrukwekkend tegeltableau). Inmiddels is hier bierbrouwer Brouwwerf Krux gevestigd, met de kleinste brouwinstallatie van de stad. Op eenzelfde manier (maar dan zonder een verplaatsing) is de afvalloods Remepa uit 1959 afgebroken en opnieuw opgebouwd, met als nieuwe invulling acht grondgebonden loftwoningen (‘De Loods’). In de kade langs de Entrepothaven ziet de opvallende kijker de rails van de voormalige spoorlijn, ingebed in het plaveisel.
Wijnsilo’s worden lofts
Verder zijn het naastgelegen Pompengebouw en het Ketelhuis gerestaureerd en in het plan opgenomen. Op eenzelfde manier is in het woonproject van VORM het voormalige schaftlokaal van de locomotieven-werkplaats van firma Orenstein en Koppel opgenomen. Dit pand krijgt een horecafunctie met een terras direct aan het water. Een fraai staaltje van herbestemming vormen ook de drie wijnsilo’s van wijnterminal Roders, die zijn omgebouwd naar drie rooftop-woningen.
Wat grotere bomen zouden veel kunnen toevoegen aan de stenige uitstraling – en verkoeling kunnen brengen in de zomer
Duurzaamheid komt naast het behoud van deze bestaande karakteristieke gebouwen terug in diverse maatregelen die zijn getroffen, zoals de plaatsing van sporttoestellen langs de waterkant. De boardwalk die Amvest aanlegde langs de Entrepothaven wordt met mooi weer door bewoners en bezoekers gebruikt om een verfrissende duik in het water te nemen. Daarnaast zijn hier eendentrappen aangebracht die de toegankelijkheid verbeteren en zorgen mosselbanken voor een verbetering van de waterkwaliteit. De woongebouwen zijn voorzien van warmte-koudeopslag systemen die gekoppeld zijn aan een techniek om energie te halen uit het oppervlaktewater van de haven. Ook zorgen vegetatiedaken en ondergrondse kratten voor het vasthouden van water.
Weinig bomen
Al met al vormt Cruquius een geslaagde en waardige afsluiting van de herontwikkeling van het Oostelijk Havengebied in Amsterdam, die op een bijzondere manier tot stand is gekomen. Qua architectuur doet het zeker niet onder voor de zusjes KNSM, Java en Borneo-Sporenburg. Niet voor niets won het project vorig jaar de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling. Zijn er nog wensen? De inrichting van de openbare ruimte mag hier en daar minder rommelig. De hoeveelheid groen in het gebied is beperkt; wat grotere bomen zouden veel kunnen toevoegen aan de stenige uitstraling – en verkoeling kunnen brengen in de zomer. Een belangrijk onderscheid ten opzichte van deze voorlopers van Cruquius zit hem in het woonprogramma: er is hier niet echt (meer) sprake van een ‘gemengde stad’, met tot nu toe een minimale hoeveelheid van sociale woningbouw in het gebied (5 procent), die pas tijdens de planontwikkeling werd toegevoegd. Uiteraard is er ook veel behoefte aan middenhuurwoningen in de stad, maar al met al is Cruquius een behoorlijke high end-toevoeging aan de Amsterdamse woningmarkt geworden. Bedoeld om ook de midden- en hogere inkomensgroepen aan de stad te binden. Op een hoger schaalniveau komt zo wel de mix aan bevolkingsgroepen tot stand.
Ruimte voor architectonische vernieuwing
De spelregelkaart bood niet alleen programmatisch en conceptueel de ruimte aan de ontwikkelaars om Cruquius naar eigen believen in te richten, ook ontwerptechnisch ontstonden er mogelijkheden. Ontwerpbureau LEVS Architecten heeft dit overtuigend gedocumenteerd in de publicatie ‘Cruquius, Pleidooi voor typologisch experiment’. Net als Amvest op een later moment vestigde ook dit bureau zich in het gebied, in 2008. Van daaruit startte een zoektocht naar de herontwikkelingsmogelijkheden van de bestaande gebouwen en kavels. Het is interessant om te zien hoe een ontwerpbureau zich hier een nieuwe rol als initiatiefnemer annex planontwikkelaar heeft aangemeten. Zo ontwikkelde LEVS zelf een transformatievoorstel voor de bovengenoemde loods van afvalverwerker Remepa en ging men daarover in gesprek met de nieuwe pandeigenaar Amvest.
Ook onderzocht LEVS hoe de kavel van de Harbour Club aan het begin van het eiland kon worden doorontwikkeld, met een combinatie van hergebruik en nieuwbouw. Hier zijn starterswoningen bovenop het bestaande gebouw geplaatst. Hiernaast zijn twee nieuwbouwprojecten ontworpen: het collectieve woongebouw 2Peer en de aangrenzende woningen in deelgebied De Bocht.
Joost Zonneveld op de kade van Cruquius in gesprek met Amvest-CEO Heleen Aarts over de lange adem die nodig is bij dit soort gebiedsontwikkelingen.
Deze inhoud kan niet getoond worden in verband met jouw cookie-wensen. Accepteer tracking cookies of bekijk GO in Vogelvlucht #3: Een lange adem op YouTube.
Meer informatie over hoe wij omgaan met jouw privacy vind je onder Copyright & Privacy
Cover: ‘Cruquius’ door Kees de Graaf (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)
Door Kees de Graaf
Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
