Mythevorming rond beleggershuurwoningen

Aanleiding was een onderzoek naar vrije sectorhuur onder gemeenten, deze keer van adviesbureau Stec Groep. Voor de zoveelste keer reduceert een adviesbureau de vraag naar vrije sector huurwoningen tot een grondprijsdiscussie. Men suggereert dat de beleggersmiljarden achten toonbank klotsen, maar door onwillige gemeenten niet tot besteding komen.  

Het is tijd om dit foute verwachtingenmanagement van een helder weerwoord te voorzien. Ten eerste mythe: institutionele beleggers willen wel, maar kunnen niet, doordat gemeente ze buiten de deur houden. Dat is niet waar. Institutionele beleggers investeren alleen als er sprake is van een gespannen woningmarkt die een belofte van waardestijging in het verschiet stelt. Dat staat met zoveel woorden in het ‘Omgekeerd Bidbook’ dat de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) vorig jaar uitgaf. Punt 3 op het wensenlijstje – ‘waardevaste plekken’ – gaat vergezeld van een kaartje van Nederland waarin het welbekende ‘rompertje’ rood oplicht: het qua contouren op een rompertje gelijkende deel van Nederland dat economisch en demografisch het sterkst is, vrij vertaald de Randstad en de Brabantse steden. Alles daarbuiten is blauw gekleurd en lijkt voor de institutionele beleggers een no go-area. Uit het onderzoek van Stec blijkt dan ook dat in de vier grote steden wél vrijesectorhuurwoningen worden gebouwd, omdat er daar markt voor is. Om onzekerheid omtrent de prijsontwikkeling te compenseren zou de belegger buiten de Randstad een hogere huursom moeten rekenen. Maar daarmee prijs je je zeker buiten de Randstad uit de markt.

Daarmee zijn we aangekomen bij het tweede punt van onze kritiek op de conclusies van Stec: de veronderstelde ‘schreeuwende behoefte’ aan dit woningtype. Dat lijkt schromelijk overdreven. Ja, de vrije sectorhuurmarkt is in Nederland klein, te klein, zo’n 5 procent, en dat komt het functioneren van de woningmarkt als geheel niet ten goede. Maar met de concurrentiepositie van de vrije sectorhuur is het ook wel erg slecht gesteld, het is namelijk de enige woningsector die niet kan steunen op een overheidsbijdrage. Dat drukt de vraag. Bovendien is, gestimuleerd door de lage rentstand, voor velen een koopwoning snel financieel aantrekkelijker (met maandlasten van vaak minder dan € 750,-). Daarnaast verloopt de doorstroming (van mensen die het kunnen betalen) vanuit sociale huurwoningen naar vrije sectorwoningen traag; het blijft een vrijwillige beslissing. De meeste “vraaganalyses” gaan uit van de beleidsmatig op zichzelf correct onderbouwde redenering dat vrije sectorhuurwoningen goed zijn voor de doorstroming in de woningmarkt. De werkelijkheid is dat veel (sociale) huurwoningen prima van kwaliteit zijn. Een huurverhoging is nog geen motivatie om te verhuizen. En gaapt dus een gat tussen de beleidsmatig beredeneerde marktvraag en de werkelijke marktvraag.

Ten derde laat het Stec-rapport onvermeld dat de meeste beleggers een ‘gespreid bedje’ verwachten: kant en klare kavels op prima locaties. Beleggers nemen nauwelijks zelf op risico ontwikkelposities in en vermijden het ontwikkelrisico. Amvest vormt daarop als een van de weinige woningbeleggers een uitzondering. Tijdens de crisis was dat vaak geen probleem. Als er te weinig kopers waren mochten beleggers als reddende engel optreden. Maar nu de markt weer aantrekt, moet men niet vreemd opkijken dat een afwachtende belegger er niet tussen komt. Als beleggers écht willen investeren, moeten ze zich uitdrukkelijker aan de voorkant manifesteren.

Vierde punt. Beleggers plegen hun huurwoningen na een bepaalde periode (circa tien jaar) weer af te stoten. Daarmee zetten ze uiteraard een rem op de structurele groei van de vrije huursector. Als gemeenten in hun grondexploitaties tot grondprijsreductie overgaan, stellen zij vaak de voorwaarde dat de huurwoningen een bepaalde periode die status houden.

Laatste punt. Beleggers wensen vaak een bepaalde minimale projectomvang. De G32-gemeenten willen daarop inspelen door te onderzoeken of projecten in verschillende gemeenten kunnen worden geclusterd. 

Het noemen van de noten die beleggers op hun zang hebben, doen wij niet in de verwijtende zin. We beschrijven onderdelen van een businessmodel van woningbeleggers die een rendements- en risicoverantwoording hebben naar hun eigenaren zoals pensioenfondsen. In het publiek-private visiedocument ‘Geef wonen de ruimte’ (april 2016) erkennen wij de behoefte aan meer vrije sector huurwoningen, tussen de 5000 en 8000 woningen per jaar. Maar wij voegden daar aan toe: ‘Met name adviseurs en tussenpersonen hebben de afgelopen jaren stelselmatig de verwachtingen torenhoog opgevoerd. Internationale (Nederlandse en buitenlandse) beleggers zouden in de rij staan, met miljarden in de knip. Beleggers stellen echter hun eisen als het gaat om locaties, rendement en risicoprofiel. Het wordt tijd dat partijen (gemeenten en beleggers) zelf hun verwachtingspatroon op elkaar afstemmen, elkaar opzoeken en in gesprek gaan. En de gezwollen taal van de adviseurs laten voor wat het is’.  Dit Stec-rapport is wederom een prachtig voorbeeld van zo’n quasi alarmerend rapport. Het adresseert ten onrechte de grondprijs als één van de belangrijkste redenen waarom de vrije sectorhuur niet van de grond komt. Was het maar zo eenvoudig…