De wooncoöperatie in Rotterdam mislukte - en dat leverde 5 lessen op

Vier jaar geleden liepen we met Rotterdam landelijk voorop in een serieuze, breed gedragen poging om het coöperatieve model van ontwikkelen en exploiteren in Nederland opnieuw een plek te geven. Onze inzet was: innovatieve coöperatieve huurwoningen, ook geschikt voor gezinnen en grotere huishoudens, met daarbij passende gemeenschappelijke voorzieningen, duurzaam, betaalbaar en beschikbaar. Als initiatiefnemers vertrokken we, samen met nieuwsgierige en oplossingsgerichte partners bij gemeente en de woningcorporatie.

Inmiddels moeten we concluderen dat andere steden consequenter en doortastender zich hebben verbonden aan deze opgave. 15 december is in bestuurlijk overleg door wethouder Kurvers (bouwen, wonen en energietransitie) en bestuurder Molenaar (corporatie Woonstad) besloten dat de pilot Odeon (een wijkgebouw in Rotterdam-West - red) niet verder ontwikkeld kan worden. Het is jammer dat voor Het Rotterdams Woongenootschap (HRW) dit project niet doorgaat. Maar belangrijk is om nu de juiste lessen te formuleren vanuit deze pilot,zodat in Rotterdam tenminste gebouwd wordt aan de voorwaarden om met andere initiatieven voor een wooncoöperatie wél tot succes te komen.

Stevige bouwopgave

Coöperatief wonen is betaalbaar doordat het wonen onttrekt aan marktwerking: wonen zonder winst, zonder speculatie en met huurprijzen op kostprijsbasis. Dat vraagt geen subsidie: burgers kunnen er zelf in voorzien, en de opgebouwde waarde blijft altijd maatschappelijk beschikbaar. Op één voorwaarde: dat beleid en organisatie van het bouwproces ook consequent hierop worden ingericht. Op beleggerscondities kan niemand een coöperatief project realiseren.

En dat is wél waarop het Odeon-project voor HRW is gestrand. Wij rekenen het de gemeente Rotterdam en de wethouder daarom aan dat zij niet de beleidsruimte en bestuurlijke steun hebben gegeven om deze innovatieve woonvorm verder te brengen. We waren aangewezen als ‘pilot’, maar de pilot moest op eigen kracht, en tegen condities van de markt.

Wij begrijpen niet waarom er geen handen en voeten is gegeven aan de mooie intenties in collegeakkoord (pdf), Actieplan Middenhuur (dat de middeninkomens meer aan de stad moet binden) en het gehele actieplan coöperatieve woonvormen. Daarin is de intentie duidelijk om met een wooncoöperatie het realiseren van grotere appartementen, geschikt voor gezinnen, mogelijk te maken. Daarbij tekenen we aan dat we altijd binnen de gemeentelijke beleidskaders en huurniveaus (zoals met de gemeente afgesproken in het kader van de pilot) zijn gebleven.

Betaalbaar wonen onder de duizend euro in Rotterdam betekent nu dus: woningen van circa 50 vierkante meter, die over 15 jaar alsnog in de vrije sector belanden. Niet geschikt voor gezinnen, op de lange termijn geen oplossing voor de stad. We kunnen begrijpen dat de wethouder en college nu voor de stevige bouwopgave kijken naar marktpartijen en corporaties. Maar het is een gemiste kans niet te willen kijken naar de lange termijn en naar de betekenis die coöperatieve woonvormen daarvoor kunnen hebben.

Vijf lessen

Welke lessen trekken we uit dit traject? Welke voorwaarden zijn nodig om coöperatieve woningen in Rotterdam wél van de grond te krijgen?

1: Onze missie blijft onverminderd van belang, ook voor de lange termijn: betaalbare kwaliteit van wonen voor alle Rotterdammers met een middeninkomen, in het bijzonder voor grotere huishoudens met inwonende kinderen. Uit de pilot is opnieuw gebleken dat betaalbare gezinsappartementeneen lastige businesscase is, die binnen de huidige beleidskaders niet te realiseren is. Wil de stad ruimte voor gezinnen, dan vraagt dit consequent en passend beleid. 

2: Grondprijzenvoor wooncoöperaties vragen een eigen, gematigde en genormeerde bepaling. Coöperaties bieden betaalbare huurwoningen, zonder winstoogmerk, op kostprijsbasis, die nimmer worden verkocht. Een residuele grondwaardebepaling op basis van een marktconforme taxatie op grondslag van beleggershuur is hier niet mee te verbinden. De genormeerde grondprijs voor coöperaties zal aanzienlijk lager liggen dan voor commerciële huurwoningen, gezien de rendementen die daar worden gehaald.

3: Wooncoöperaties vereisen autonomie: ze moeten zelf opdrachtgever kunnen zijn. Bij het werken met een ontwikkelpartner is de ‘terugvaloptie’ voor de ontwikkelpartner altijd financieel aantrekkelijker en eenvoudiger dan de samenwerking met de wooncoöperatie. Dat vraagt financiering voor de aanloopfase. Leden zullen risicodragend moeten mee-investeren in de planontwikkeling. Aanvullend is een door de overheid ingesteld fonds voor plankosten nodig, in de vorm van een lening die binnen 15 jaar weer wordt afgelost.

4: Grond is schaars, en zeker in Rotterdam. HRW is aan de slag gegaan op drie kleinere locaties, wat grote complexiteit, tijd en kosten meebracht. Een succesvol te ontwikkelen én te exploiteren coöperatief project vraagt voldoende omvang(100 tot 200 woningen), waar een efficiënt project te ontwikkelen is én de diversiteit en gedeelde voorzieningen in de exploitatie kunnen worden opgevangen.

5: Financiering van wooncoöperaties is in Nederland nog niet geregeld. Bankfinanciering is tot 70 à 75% mogelijk, benodigde kapitaalinleg van leden kan tussen 5 en 15% zijn. Aanvullend moet er een financieringsgat overbrugd worden. Borgstellingen van de staat (zoals VWS ontwikkelde (pdf)) of gemeentelijke leningen met een looptijd van 10 à 15 jaar (zoals Amsterdam heeft ingesteld) zijn enorm behulpzaam om wooncoöperaties te laten vliegen. De risico’s zijn zeer beperkt, want de leningen worden in de exploitatiefase keurig terugbetaald uit de huurinkomsten.

Cover: het Odeon-gebouw op Google Maps (2021)