Nadruk op binnenstedelijk te beknellend voor bouwproductie?

Verslag van de conferentie ‘Dreigend woningtekort in Noord-Holland’

 
Namens de burgerinitiatiefgroep ‘Dreigend woningtekort’ zette Jos Feijtel, oud-burgemeester van Medemblik, de problematiek op de kaart. De in november verschenen jaarlijkse Woningmarktmonitor van de provincie Noord-Holland gaat uit van een behoefte aan 235.000 nieuwe woningen. De huidige plancapaciteit is 167.000. Dit laatste is volgens Feijtel ook nog een te optimistisch getal, want slecht voor 64.000 woningen liggen er momenteel ‘harde’ plannen. Veel meegetelde locaties zijn nog vaag, dus onzeker. Met name de groeiambities van Schiphol, neergelegd in de structuurvisie SMASH, hangt als een ‘donkere wolk’ boven een aantal planlocaties.

Wat de huidige plancapaciteit bovendien bedreigt

 
, is het zeer grote aandeel binnenstedelijk. In een verhouding van 5:1 zouden maar liefst 139.000 van de 167.000 woningen binnen de stedelijke contouren gebouwd moeten worden. Maar de verhouding met buitenstedelijk is tot nu toe niet verder gekomen dan 1 op 1. Een enorme acceleratie van binnenstedelijk bouwen valt zeer te betwijfelen. Feijtel: “Het laaghangende fruit wordt als eerste geplukt, daarna worden locaties steeds ingewikkelder en duurder.” Dat de corporatiesector vleugellam is gemaakt, helpt hierbij ook niet. “Intussen stijgen in Amsterdam en omgeving de prijzen al weer tot het plafond. Waar moet dat heen als we niet voor voldoende aanbod zorgen?!”

Ontwikkeling van de woningmarkt

Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), voorzag de bezorgdheid over de bouwproductie van modelberekeningen. Een twee jaar durende studie naar de ontwikkeling van de woningmarkt in de periode 2010-2040, mede op basis van CBS- en CPB-gegevens, is vervat in drie mogelijke scenario´s. De hoofdparameters hierbij zijn de economische groei, de demografische groei en de uiteenlopende regionale groei. In het middenscenario, onder de noemer Evenwichtige groei, zouden er over 30 jaar 1 miljoen Nederlandse huishoudens bijgekomen zijn. Hierbij gaat het CBS uit van een stabilisering van het aantal geboorten per koppel op twee.

De collectieve betaalbaarheid van deze groei in bouwproductie is geen probleem. Dit baseert de EIB-studie op de verwachte stijging van het technologisch en opleidingspeil als belangrijkste factoren van inkomensgroei. “Onze kinderen zullen rijker zijn dan wij.” De sterk toenemende zorguitgaven vlakken de welvaartsgroei weliswaar af, maar er blijft voldoende over om de uitbreidingsvraag naar woningen te betalen.

Verdere trends

die Van Hoek voorziet – binnen de absolute toename van het aantal woningen – zijn: een stijging van het aandeel koopwoningen en van het aandeel vrijesectorhuurwoningen. Hij weersprak de gedachte van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) dat aanstonds massaal gezinswoningen vrijkomen van babyboomers die kleiner of anders (in appartementen met name) gaan wonen of overlijden. De nieuwe ouderen blijven juist zo lang mogelijk zelfstandig wonen en worden gemiddeld nog steeds ouder.

Van een tekort aan middeldure huurwoningen, zoals vaak verondersteld wordt, is evenmin sprake, aldus de EIB-directeur. Dat komt door de hoge kwaliteit van het corporatiebezit. Veel woningen met een sociale huur zitten kwalitatief op het niveau van een middeldure huurwoning (vanaf €700 tot €1.000 huur). Zogenaamde scheefhuurders in corporatiewoningen, die een middeldure huur zouden kunnen betalen, blijven zitten waar ze zitten. En geef ze eens ongelijk. Meer in het algemeen gezegd waait de roep om meer doorstroming over het hoofd van de consument heen: “Als ik niet wil verhuizen, ga ik niet.”

Van de transformatie van kantoor- en bedrijfsvastgoed naar woningen kunnen evenmin hoge verwachtingen worden gekoesterd. De potentiële capaciteit bedraagt op dit moment slechts 50.000 woningen. “Conversie van leegstaande kantoren is wel belangrijk, voor de leefbaarheid met name, maar geen oplossing voor de woningbehoefte op de langere termijn.”

de strijd om de ruimte

Bij het middenscenario vertaald naar Noord-Holland zou de woningbouwproductie met Amsterdam als zwaartepunt een uitstralingseffect te zien geven tot Haarlem en Zaanstad. In het meest gunstige scenario, Dynamische agglomeratie genoemd, zou de woningbouwhausse zich zelfs tot Den Helder uitstrekken. Naast de uitbreidingsopgave krijgt de Randstad ook nog een flinke vervangingsopgave op het bord van de kwalitatief mindere voorraad uit de jaren vijftig, zestig en zeventig. Vervanging kost ook ruimte, want er wordt nooit 1 op 1 teruggebouwd. Al met al zal vooral in de noordelijke Randstad herleven.

Hierbij legde ook Van Hoek - zoals Feijtel eerder al - de vinger op de zere plek van het binnenstedelijk bouwen. “Er is veel onderzoek naar gedaan en het algemene beeld is dat de voordelen van het binnenstedelijk wonen worden overschat. De voordelen van de stad, zoals het netwerkvoordeel, zijn niet discriminerend genoeg. Bedenk wel dat de hele Amerikaanse middenklasse in suburbs woont. Zou die geen netwerk hebben?” Binnenstedelijk bouwen is omgeven door fysieke restricties, extra kosten, procedurele vertragingen (bezwaren) en bijbehorende financiële risico’s. “Gemiddeld genomen moet er geld bij. Kennelijk wil de consument de kosten niet dragen van de voordelen die hij in de stad geniet.” In alle openheid goed naar binnenstedelijke locaties kijken, is geboden.

Marktontwikkeling

De tweede onderbouwing van de bezorgdheid voor woningnood in Noord-Holland leverde Berry Blijie, senior onderzoeker en partner bij ABF Research. Opmerkelijk was zijn constatering dat er vanaf 2009 in Amsterdam meer huishoudens dan (officiële) woningen bijgekomen zijn. Dat wijst enerzijds op de rekbaarheid van woningtekort, maar tegelijk moet bedacht worden dat het hierbij gaat om geïmproviseerde en tijdelijke voorzieningen, zoals anti-kraak, onderhuur en containerwoningen. Blijie constateerde verder dat in de crisisperiode de woningcorporaties hun woningproductie gelukkig redelijk op peil wisten te houden. Met als kanttekening dat dit louter sociale huurwoningen betreft, dus een eenzijdig aanbod.

De marktontwikkeling in Noord-Holland gaat niettemin in een stijgende lijn. Het stuwmeer van mensen met verhuisplannen stroomt vanaf 2013 gestaag leeg. Het aantal verkopen zit in de lift en Noord-Holland laat ook opzienbarende cijfers aan woningwaardestijging zien, met een gemiddelde van 6,5%.

Algemene trends

die Blijie voorschotelde zijn de terugloop van het aantal verhuizingen op latere leeftijd. In lijn met de trend die Van Hoek al noemde, dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. De groei van het aantal huishoudens betreft in grote mate eenpersoonshuishoudens. Dit relateert aan de geraamde sterke groei (70%) van het aantal meergezinswoningen (appartementen). Opmerkelijk is ook de constatering dat de uitstroom van Amsterdam naar Almere afneemt. Al blijft de relatie wel sterk.

Nico Rietdijk

Na twee wetenschappers was het de beurt aan een vertegenwoordiger van de marktsector. Ook NVB-voorman schoffelde, als in een gesynchroniseerde operatie, de beleidsvoorkeur voor binnenstedelijk bouwen onderuit en sprak van ‘een levensgevaarlijke gok’. “Elke periode in de ruimtelijke ordening heeft zijn topic”, schetste hij. In de jaren ’80/’90 richtte het beleid zich op het vermijden van suburbane ontwikkeling, ook wel Los Angelesering genoemd. In werkelijkheid was sprake van een krap RO-beleid, met schaarste als sturingsmiddel. De Vinex-locaties liepen vertraging op, terwijl de economie vol op stoom kwam. “Dat leidde er eind jaren ’90 toe dat mensen in een slaapzak voor de deur van de makelaar lagen.” De prijzen stegen de pan uit. Met een sneer naar een parlementaire onderzoekscommissie over de hoge huizenprijzen: “Het zit in de grondprijs!” Ja, niet zo verrassend dat de grondprijs zo steeg, dat is nu eenmaal het gevolg van schaarste…

spanning in de markt

Intussen is het woningtekort niet weg. Het uitstelgedrag van de consument – en de producent – als gevolg van de crisis, is geen afstel. Noord-Holland vertoont zelfs ronduit drastisch herstel. In de regio Amsterdam, Amstelveen, Aalsmeer, Uithoorn en Zuid-Kennemerland zijn de huizenprijzen al gestegen tot boven het niveau van vlak voor de crisis. Die waaiert ook uit naar het omliggende gebied. Zet dit door? Ja, trad Rietdijk de voorgaande sprekers bij. De bevolkingsgroei zou wel eens onderschat kunnen worden. “Een revival van het grote gezin is niet uitgesloten. En misschien is het straks een keuze om 130 jaar te worden. Over migratie en vluchtelingen heb ik het dan nog maar niet.”

Ten slotte onderschreef Rietdijk de waarschuwing van Feijtel dat Noord-Holland in haar laatste Woningmarktmonitor te optimistisch is over de plancapaciteit. “30% planuitval is niets. Tijdig beginnen is altijd een probleem. Bouwen is het kleine topje van de ijsberg. Als de heimachine er staat, ben je eigenlijk al klaar. Onder het oppervlak zit dat grote, koude, donkere deel.” Op een uitleglocatie kost ontwikkelen gemakkelijk zeven jaar. Binnenstedelijk duurt het allemaal nog langer. Lof voor de prachtige herontwikkeling De Hallen in Amsterdam-West. Maar een door Rietdijk niet nader genoemd vergelijkbaar binnenstedelijk transformatieproject dreigt na twintig jaar voorbereiding alsnog te sneuvelen. Nu puntje bij paaltje is gekomen, vindt de bank het risico te groot om het project in z’n geheel te financieren. Het zou een zeer sneu geval van planuitval zijn.

Discussie en reactie gedeputeerde

Vanuit de zaal werd tegenwicht geboden aan het schetsen van binnenstedelijk bouwen als moeizaam en duur. Wethouder Scholten van Diemen wees erop dat het mogelijk is het proces ook binnen de huidige regels aanzienlijk te versnellen. “Laten we daar energie in steken!” Hij stelde verder dat de overheid bij de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen best een handje kan helpen. “Sta geen tijdelijke bestemming toe, of schrijf de eigenaar aan op basis van welstandsexces.” Een aanpak die moderator Fokkema fijntjes typeerde als ‘uitroken’. Feijtel loofde het beleid van Diemen op dit punt, maar er is meer nodig: “Zorg tegelijk voor andere, concurrerende locaties om te bouwen.”

Tjeerd Talsma

Gedeputeerde ging kort in op de voordrachten. Hij onderschreef de ernst van de problematiek en verwelkomde het burgerinitiatief. “Dit soort bijeenkomsten met belanghebbenden zijn nodig om de koers uit te zetten voor de komende jaren. De inktvlek Schiphol is een realiteit. Toch, zonder om de startbanen heen te gaan bouwen, zie ik in dit gebied mogelijkheden om te bouwen voor mensen die meer geluidsbelasting acceptabel vinden. Als we namelijk alle regels en richtlijnen – we hebben ook nog Natura 2000-gebied – op elkaar leggen, blijft er niet veel over voor woningbouw. Moeten we een bordje ‘Vol’ in de grond zetten? Politiek en bouwwereld zullen samen moeten zoeken naar de plekken waar het wel kan. Kort-door-de-bocht oplossingen zijn er echter niet. We kunnen niet meer in een weiland bouwen. Dat is niet meer van deze tijd. Trouwens, van de Staten mag ik met geen vinger wijzen naar groen gebied.” Hierbij tekende de gedeputeerde richting ontwikkelaars aan dat de maatschappelijke kosten van een door woningbouw aangetast landschap ook meegeteld moeten worden. Ook al worden ze (nog) niet doorberekend.

Wat binnenstedelijk bouwen betreft, is de ministeriële handreiking ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ een politiek feit waar de provincie niet omheen kan. Een oplossingsrichting zag de gedeputeerde in het verruimen van het begrip Amsterdam. “Voor internetgigant Microsoft is Middenmeer ook Amsterdam.” Aan de andere kant: “Wij kunnen wel zeggen dat het in Schagen en Cadzand ook mooi wonen is, maar voorlopig is niet gebleken dat 30- en 40-jarigen daar inderdaad naartoe willen." Overigens mag van de aanstaande Omgevingswet veel goeds in termen van vergunningstechnische en procedurele vereenvoudiging worden verwacht, die ook binnenstedelijk bouwen een zet in de rug kan geven.

Binnenstedelijk versus buitenstedelijk

In reactie op zijn oproep niet zwart-wit te denken over binnenstedelijk versus buitenstedelijk, ontlokte gespreksleider Fokkema aan Talsma een opening: “De doelstelling om nieuwbouw voor 70% binnenstedelijk te realiseren is geen wet van Meden en Perzen. Niet in elke stad is dat haalbaar. Een vertaling kan zijn om 1200 meter tot een OV-knooppunt als eis te stellen.” Een verdere relativering van de ‘Ladder’ zat er niet in: “Dan word ik in de Staten politiek opgeknoopt.”

EIB-directeur Van Hoek kon in alle vrijheid een stuk verder gaan: “We moeten zaken ter discussie durven stellen. Kan dat niet meer: bouwen in een weiland? Is binnenstedelijk maatschappelijk beter dan buitenstedelijk? Waar blijkt dat uit, is dat aangetoond? Als de druk toeneemt, komt deze discussie er toch. Je zou hem beter nu al kunnen voeren.” In de zaal werd De Purmer gesuggereerd als planlocatie. Een HOV-verbinding met Amsterdam is daarbij wel een randvoorwaarde.

Ter afsluiting constateerde Feijtel dat voor het dreigend woningtekort in Noord-Holland nog geen kant-en-klare oplossingen zijn. “Wat wij willen is de provincie scherp houden. Het is zaak te voorkomen dat via structuurvisies en dergelijke te veel locaties onmogelijk worden gemaakt.”

Foto: flickr/Bert Kaufmann