NEPROM: ontwikkelaars kopen grond voor vastgoedproductie, niet voor speculatie

Als je kijkt naar waar NEPROM-leden de afgelopen jaren woningen hebben gerealiseerd en waar nu woningen in de pijplijn zitten, dan is dat zowel binnenstedelijk als buitenstedelijk - met de nadruk op binnenstedelijke locaties. Dat heeft alles te maken met het overheidsbeleid dat al geruime tijd gericht is op binnenstedelijk bouwen en ontwikkelen. Ook in de komende tijd zijn de meeste woningontwikkelingen van onze leden binnen de stad gelegen. Het merendeel van onze leden heeft geen of nauwelijks grondposities buiten stedelijk gebied.

Ook aan de randen

De NEPROM hecht groot belang aan binnenstedelijk ontwikkelen en heeft om die reden vijf jaar geleden – samen met de G40 – het initiatief genomen om het programma Stedelijke Transformatie op te zetten om opschaling en versnelling van de binnenstedelijke woningbouw te stimuleren. Wij zijn tegelijkertijd als NEPROM ook altijd aandacht blijven vragen voor woningbouw aan de randen van de steden, die nodig blijft vanwege onder andere woonwensen, betaalbaarheid en het benodigde tempo om voldoende woningen te realiseren.

Lang in bezit

De grondposities die door Cobouw en Follow the Money in beeld zijn gebracht (overigens via het Kadaster, een openbare bron) zijn veelal grotere posities die nagenoeg allemaal al vijftien tot twintig jaar in bezit zijn van ontwikkelaars. Het verwerven van die grondposities is gebaseerd op het ruimtelijke overheidsbeleid van die tijd. Dat beleid was gericht op bouwen in en aan de stad en op het benutten van de expertise en investeringskracht van marktpartijen bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden. Veel van deze posities zijn toen op uitnodiging van en in overleg met overheden verworven. Niet vanwege speculatie, maar omdat overheden van plan waren op die gronden woningen te laten realiseren. Niet alleen ontwikkelaars, maar ook woningcorporaties, gemeenten en provincies verwierven in tijd buitenstedelijke gronden.

Verliezen

Ook in algemene zin geldt in Nederland dat ontwikkelaars in veruit de meeste gevallen grond op de vrije grondmarkt kopen. Het doel: vastgoedproductie zekerstellen. Zo hebben het Rijk en de wetgever het in Nederland georganiseerd, vanuit de verwachting dat op die manier de burger optimaal bediend wordt. Projectontwikkelaars verwerven dus grond om daarop woningen en ander vastgoed te realiseren. Niet om te speculeren op de eventuele waardegroei. Dat geldt ook voor de buitenstedelijke grondposities die al lang geleden zijn verworven. Sterker nog: op veel van die gronden hebben ontwikkelaars inmiddels omvangrijke verliezen geleden omdat woningontwikkeling niet van de grond is gekomen. Het is goed om dat te realiseren. Je moet dit ook zien tegen de achtergrond van de tijd waarin de gronden zijn verworven.

Gemeentelijke regie

Na de financiële crisis heeft de Rijksoverheid – vanwege de grote verliezen die gemeenten op hun grondportefeuille hebben geleden – bewust beleid gevoerd om gemeenten minder mogelijkheden te geven om te investeren in gronden en gebiedsontwikkeling. Iets waarvoor de NEPROM nooit gepleit heeft. Gemeenten hebben mede daardoor hun grondbedrijven afgebouwd; expertise is daarmee verdwenen uit de gemeentelijke organisaties en het aantal te ontwikkelen grondposities in bezit van gemeenten is beperkt. Projectontwikkelaars zijn daardoor nog meer op de private grondmarkt aangewezen om ontwikkellocaties te verwerven.

Dat betekent niet dat ontwikkelaars daar vrij spel hebben. Integendeel: gemeenten beschikken over uitgebreid instrumentarium, waarmee ze krachtig regie kunnen voeren bij (woning)ontwikkelingen. Naast de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en het kostenverhaal (waartoe de NEPROM samen met VNG ruim 20 jaar geleden de initiatiefnemer was) is recentelijk ook de Regeling financiële bijdragen ingevoerd. Daarnaast heeft de gemeente de bevoegdheid om de stedenbouw, de verkaveling, het programma en tal van kwalitatieve eisen vast te stellen. Daarmee heeft de gemeente alle mogelijkheden om de eventuele waardeontwikkeling van woningbouwlocaties maximaal af te romen onder andere ten behoeve van de realisatie van infrastructuur en andere publieke voorzieningen in het ontwikkelingsgebied, maar ook ver daarbuiten.

Steeds ingewikkelder

Daarnaast is het goed te weten dat destijds – toen de gronden verworven zijn door de markt – een gangbaar woningbouwprogramma uitging van 30 procent sociale huur en 70 procent vrije sector. Inmiddels zien we met elkaar een enorme opgave om veel meer betaalbare woningen te realiseren. Onze minister heeft voor de nieuwbouw een verdeling van 1/3 sociaal – 1/3 gereguleerde middelduur – 1/3 vrije sector opgelegd. Binnenstedelijk is het bijna onmogelijk een dergelijk programma op een kostentechnisch verantwoorde manier te ontwikkelen. Op uitleglocaties, die minder complex zijn en die wat betreft verwerving in het algemeen minder duur zijn dan binnenstedelijke locaties, zijn de mogelijkheden voor betaalbare woningbouw groter. Hoewel ook daar forse investeringen noodzakelijk zijn voor infrastructuur en andere publieke voorzieningen.

Extra opgaven

Voor de nabije toekomst zijn er nog tal van opgaven bijgekomen die in de project- en gebiedsontwikkelingen noodzakelijk zijn, zoals: klimaatadaptatief, natuurinclusief, energieneutraal en circulair ontwikkelen. Dat betekent onder meer dat een groter deel van het plan 'groen-blauw' wordt ingericht. Hierdoor vermindert het aantal uitgeefbare vierkante meters. Bovendien zijn er hoge kosten gemoeid met het realiseren van die noodzakelijke ambities.

Weerstand

Voor het oplossen van de woningcrisis zijn veel ontwikkellocaties nodig. Zelfs dan is het de vraag of dit binnen afzienbare termijn gaat lukken. We zien dat het grootste deel van de woningen op dit moment op binnenstedelijke ontwikkellocaties worden gerealiseerd. Of dat in de komende jaren ook mogelijk blijft, is de vraag. Steeds vaker stuiten nieuwe ontwikkelingen op weerstand van de bewoners en van belanghebbenden in de omgeving van de nieuwbouw. Inmiddels is er veel onderzoek gedaan naar hoeveel woningen de komende jaren binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden en de hoeveelheid die noodzakelijkerwijs buiten bestaand stedelijk gebied gebouwd moet worden.

Op basis van die onderzoeken zijn wij, en met ons vele experts, er van overtuigd dat een aantal buitenstedelijke locaties (voornamelijk aan de rand van de stad) echt nodig is. Alleen dan kunnen we voldoen aan de woningvraag in termen van woonwensen, betaalbaarheid en tempo. Of er nou 40 of 60 procent binnenstedelijk kan, buitenstedelijk is ook nodig. En dat is ook de overtuiging en het beleid van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Overigens is daar slechts een zeer klein deel (minder dan 1 procent) van primair het huidige landbouwareaal voor nodig.

Eenzijdige nadruk

Woningbouw zal dus zowel binnen- als buitenstedelijk plaats moeten vinden, los van wie waar welke positie in bezit heeft. Dat hebben we als NEPROM altijd gezegd. Dat nu eenzijdig de nadruk op buitenstedelijke woningbouw wordt gelegd, betekent niet dat er niet maximaal binnenstedelijk wordt ontwikkeld. Dat is juist wel het geval en dat zullen betrokken gemeenten ook kunnen beamen. We zullen dus voor ons groeiend aantal inwoners - in welke huishoudenssamenstelling en in welke leeftijdscategorie dan ook - honderdduizenden woningen moeten bijbouwen. Binnen en buiten de stad. Dat hebben we de laatste eeuw gedaan, dat zal de komende decennia ook moeten. Daar blijven we ons als NEPROM hard voor maken.