Opinie De NEPROM heeft voorzichtig positief gereageerd op het vandaag gesloten woonakkoord tussen de regeringspartijen en D66, CU en SGP. De belangrijkste winst is dat het akkoord duidelijkheid geeft voor de komende jaren. Bovendien zijn nadelen van het oorspronkelijke regeringsbeleid deels weggenomen.
Het was hoog tijd dat dit akkoord gesloten zou worden, maar het is op een onverwachte manier tot stand gekomen. Lange tijd dachten we dat het CDA er met het kabinet uit zou komen, maar kennelijk heeft men daar toch overvraagd. Ik denk dat het resultaat dat met D66, CU en SGP is bereikt, gezien de bijzondere omstandigheden waarin we zitten, uiteindelijk voor een belangrijk deel ook op draagvlak bij het CDA mag rekenen. Een breed politiek draagvlak is belangrijk, want de komende jaren zullen we het hier echt mee moeten doen. Natuurlijk zullen er in de uitwerking nog wel zaken veranderen, maar de hoofdlijnen van de hervorming van de woningmarkt staan. Ontzettend zuur dat die zo ongenadig hard, midden in de crisis op de woningmarkt en op de bouwsector moet neerdalen, maar dat is een gegeven. Wat dat betreft heeft de politiek gefaald. Daar verandert dit akkoord niets aan.
Het woonakkoord is echter wel van groot belang, omdat daarmee voor zowel woningkopers als investeerders in de huurmarkt lange-termijnzekerheid wordt geboden. En zekerheid is de basis voor vertrouwen. Nu er een akkoord ligt dat op voldoende politiek draagvlak mag rekenen, hebben we er vertrouwen in dat de minister de uitvoering snel ter hand zal nemen. We hebben een slechte tijd achter de rug, maar gezien de grote, latente vraag naar kwalitatief goede woningen mogen we verwachten dat de woningmarkt nu geleidelijk aan weer de weg omhoog zal vinden. Ook uit recent gepubliceerde woningmarktonderzoeken blijkt dat we in de buurt van de bodem zijn gekomen.
De wijzigingen in het woonakkoord ten opzichte van het regeerakkoord zijn relatief bescheiden, maar in hoofdzaak wel positief. Voor de koopmarkt is het goed dat het budget voor startersleningen eenmalig verhoogd wordt van 20 miljoen naar 50 miljoen euro. Natuurlijk is dat niet heel veel, maar het signaal is positief en er kunnen wel ruim 5.000 starters door geholpen worden, omdat ze daarmee maximaal een 25% hogere hypotheek kunnen krijgen. Dat geldt ook voor de verruiming van de regeling voor hypotheekrenteaftrek, waarmee vooral voor de starters het kopen aantrekkelijker wordt. Voor mijn gevoel was het de facto altijd al mogelijk om naast je annuïtaire hypotheek een extra lening af te sluiten van waaruit je die aflossing deels betaalt, maar dat is nu kennelijk geformaliseerd. Banken kunnen dat ook in hun standaardproduct opnemen en dat geeft starters juist aan het begin van hun wooncarrière extra financiële ruimte. Maar of veel kopers daar ook gebruik van zullen maken, dat vraag ik me af. Het kost hen tenslotte op termijn meer. In het akkoord is verder met geen woord gesproken over de rol van de banken, maar daar moet de komende tijd echte voortgang worden geboekt. Een oplossing waarbij pensioenfondsen en verzekeraars op grotere schaal hun gelden inzetten voor hypotheekverstrekking, kan onder de nodige door het Rijk te stellen randvoorwaarden, lijkt onder handbereik en kan leiden tot een significant lagere hypotheekruimte. Dat zou echt een boost voor de koopmarkt betekenen.
Wat betreft de huurmarkt zijn de maatregelen ook bescheiden van omvang. De verhuurders-heffing is in het woonakkoord slechts beperkt bijgesteld en zal bij corporaties en bij particuliere beleggers tot een blijvend forse beperking van de investeringen leiden. Door de tijdelijk verlaagde heffing krijgen verhuurders wel iets meer lucht, maar dat houdt niet over. Voor particuliere beleggers zal dit betekenen dat ze zich versneld uit het gereguleerde deel van de huurwoningmarkt zullen terugtrekken. Wat dat betreft zullen de hervormingen er op termijn toe leiden dat de lagere inkomensgroepen nog uitsluitend bediend zullen worden door de woningcorporaties.
Het huurbeleid wordt door het akkoord wel aanzienlijk aangepast. Dit onderdeel van het akkoord lijkt vooral winst voor de PvdA. De toch wel extreme huurverhogingen voor de hoogste inkomensgroepen zijn voor de komende twee jaar van tafel. En na 2014 zal het inkomensafhankelijke huurbeleid weer helemaal verdwijnen; in plaats daarvan komt (weer) de huursombenadering. Het is van groot belang dat dan een ander instrument wordt gekozen om het scheefwonen te bestrijden, zoals een huurbelasting . Die zou dan moeten gaan gelden voor de hogere inkomens die in de sociale huursector een gesubsidieerde woning huren.
Vlak na het bekend worden van het regeerakkoord is heftig gediscussieerd over de bovengrens van de huren, die gekoppeld zou worden aan de 4,5% WOZ-waarde. Dat is van tafel; vooralsnog blijft het woningwaarderingsstelsel van kracht en op termijn komt er een systeem gebaseerd op punten én WOZ-waarde. Ook voor inkomens boven de 43.000 euro zal er een bovengrens blijven gelden; daarmee is de ontwikkeling richting het verder liberaliseren van de huurmarkt nog verder vertraagd. Vooral in de gespannen woningmarkten dreigen daardoor de scheefwoners buiten schot te blijven. Dat is ongewenst.
In het akkoord zijn twee maatregelen opgenomen die direct de bouw moeten stimuleren. Het betreft de tijdelijke btw-verlaging op woningrenovatie voor een jaar (kosten 225 miljoen euro) en het energiebesparingsfonds (150 miljoen euro). Die impuls zal zeker effect hebben en vooral het midden- en kleinbedrijf in de bouw wordt hierdoor een beetje door de crisis geholpen. Ook voor eigenaar-bewoners en verhuurders is dit een meevaller, maar we moeten ons wel realiseren dat hiermee de woningmarkt niet wordt geholpen. De maatregel zorgt er vooral voor dat mensen nog minder snel verhuizen en is dus voor de woningmarkt contraproductief.
Wij pleiten er daarom voor dat zowel de tijdelijke btw-verlaging als het energiebesparingsfonds ook voor de nieuwbouw van toepassing wordt verklaard. Het positieve effect op de bouwsector en op de gehele economie zal daar nog veel groter zijn, omdat ook de doorstroming en daarmee de verhuizingen en alles wat daarbij hoort worden gestimuleerd. De nieuwbouw van woningen is essentieel voor het aanjagen van de woningmarkt én voor het bevorderen van innovaties in energiebesparing. Door de financiële middelen ook daar in te zetten snijdt het mes aan vele kanten. Dat geldt zowel voor de koop- als voor de huurmarkt!
Jan Fokkema
13 februari 2013
Zie ook:
Cover: ‘Huis op boeken’ door Sensay (bron: Shutterstock)
Door Jan Fokkema
Directeur NEPROM
